實探丨成都主城多宅地將拍 金融城東蔡橋金牛蓉北誰能鎖定紅盤
成都新樓市 文 |黎小小
本文爲行業資訊，非廣告
本週五開始，多宗主城熱地陸續開拍。
4月19日-25日，成都將公開拍賣21宗、合計約1083.69畝宅地。其中的熱門地塊分別來自錦江金融城東、青羊蔡橋、金牛蓉北商圈、成華二八板塊及雙流怡心湖。
尤其是幾宗主城地塊，開拍前就已經吸引了業內的廣泛討論。我們對這幾宗主城地塊進行了現場實探後認爲，部分地塊有提前鎖定新階段紅盤席位的可能。
具體來看實探情況。
此次，金融城東板塊供地2宗，分別將於19日、23日公開拍賣。
19日出讓地塊稍小，面積分約爲28.25畝，容積率約2.0，純住宅用地；23日出讓用地面積約52.46畝，容積率約2.5，住兼商用地，可兼容5-10%商業。
△圖據尋圭投資雲地圖
從位置看，兩宗地都位於金融城東板塊腹地，相距頗近，向東靠近白鷺灣板塊，向西則是金融城三期，正好處於兩個板塊輻射圈交匯地帶。地塊北靠近錦江大道，可以直連金融城。
尤其值得注意的是52.46畝地塊，南北兩側分別臨近規劃中的醫院和學校，以及規劃中的地鐵林家壩站，出讓文件還要求該地塊預留地下通道出口。從地理範圍和配置要求可以看出，地塊本身就有可能是林家壩TOD整體規劃中的一環。
而兩宗地位置優越、地塊面積適中，總價可控，對房企的吸引力自然也直線拔高。
實際上，從片區內的成交價變化，能看出區域的市場期待值正水漲船高。此前，板塊在2022-2023年間先後成交4宗地，除錦江統建人才公寓地塊外，幾乎全部熔斷成交，樓面價突破至18400元/㎡。其中三個地塊分別呈現爲萬科朗拾交子、中交錦江頌、能建錦譽府。
進入2024年，片區於今年3月剛成交一宗約31畝的宅地，在取消雙限規則後，當場就吸引了10家房企參與競拍，舉牌輪次高達55次，最後以22400元/㎡的樓面價被中國鐵建地產拿下，且已有消息透露，會呈現爲錦江區首個西派系產品。
同時，今年片區剛入市的能建錦譽府，也實現首批次開盤即罄，市場反響不俗。可見，板塊自始至終都頗受房企和購房者青睞。
地塊周邊實景情況：
△地塊北側錦江大道連通金融城
△地塊以北，錦江大道北側的運動公園正在建設中，大體成型
△地塊以北的58神奇空間，是目前已呈現的最近的商業配套
△地塊周邊情況，部分道路尚未通暢
△板塊西側就是金融城，片區建設起速中
△地塊往東，白鷺灣生態科技園已經大體成型
該宗地用地面積約44畝，容積率僅1.8，相當低密，住兼商用地，可兼容5-10%的商業，計劃於23日出讓。
地塊位於光華大道以南，距離4號線蔡橋站直線距離僅有約200米，雖然地塊周邊直接連通光華大道的道路目前尚未暢通，但可以預見未來項目完工後，交通會相當便利。
△圖據尋圭投資雲地圖
地塊東側、北側分別已有大量建設或建成項目，緊靠中國鐵建錦樾、綠地·新裡城、凱德風尚等，同時往東也是目前地塊周邊主要的生活配套支撐，只需要1站即可到達青羊中壩商圈、享受鵬瑞利廣場、青羊萬達廣場等商業綜合體。
地塊北側緊靠兩宗待出讓的商業地塊，其中的104畝商業用地，在早前青羊區2024年供地計劃發佈時，就有傳聞會引進大悅城項目，若傳聞落地成真，則是對片區商業、生活氛圍和區域能級的一次重大完補。同時，這也是對這宗44畝宅地的關鍵利好。
另外，地塊東側的商業地塊目前已經大體成型，大規模的產業園、寫字樓落成，大幅提升了片區的城市界面觀感。
而整個板塊內，已經落地的中國鐵建、華潤置地、建發等品牌房企，則已經直線提升了區域的改善居住印象。加上此宗地低密低容的指標特性，預計仍有可能呈現爲改善型產品。
地塊周邊實探：
△光華大道
△旁邊臨近泡小綠舟校區和樹德實驗中學
△附近在建的四川國際創新設計產業園
△距離4號線蔡橋站直線距離約200米
△通往地塊的光華西六路尚未完全通暢
該宗地用地面積約14.33畝，容積率2.75，屬於荷花池片區，是蓉北商圈核芯區改造升級面向土拍市場的第二宗地塊。
宗地位於金牛北二環南側，緊靠地鐵北站西二路出口，可以實現7號線、5號線雙地鐵直達；地塊東離升級中的火車北站直線距離僅約1公里，往東還有金牛萬達、龍湖上城天街等人北商圈配套。
從地理位置及城市歷程的角度看，這裡可算作真正意義上的城北門戶，過去頗爲遲滯的發展速度一直爲人詬病。目前，宗地周邊實際界面“新舊參半”，但隨着蓉北商圈的定檔升級，片區也正在煥發新生機。去年8月土拍中，片區清水限定價就站上3W+梯隊，已正爲區域正名。
但最爲重要的信息是，從該宗地現場實探看，地塊旁緊靠一所規劃落地的九年一貫制公立學校（寄宿制），且或由成外合作辦學。學校外已打圍，掛有學校外立面、風雨操場及鳥瞰示意圖。不過目前該學校確切信息，仍待官方明確。
△截自成都市公共資源交易服務中心
△地塊旁規劃學校已打圍
△地塊距離5號線北站西二路出口非常近
△地塊周邊醫療、學校配套較爲完善，緊鄰高架橋或許會成爲未來抗性之一
△周邊雖然仍存在不少老舊小區，但生活氛圍相對成熟，同時隨着蓉北商圈的建設提速，城市界面也有一定程度更新
△宗地周邊城市界面“新舊參半”
一號宗地
宗地位置：錦江區柳江街道潘家溝村11組
宗地編號：JJ11(251):2023-074
面積：18839.21平方米(合28.2588畝）
交易時間：2024年04月19日 10:00
出讓方式：拍賣
起始價：17500.00元/平方米
計入容積率總建築面積/容積率：不大於37678.42平方米
規劃用地使用性質：二類住宅用地
二號宗地
宗地位置：金牛區北站西二路與西北橋東街交匯處西北側
宗地編號：JN13(251):2023-052
面積：9558.39平方米(合14.3376畝）
交易時間：2024年04月19日 10:00
出讓方式：拍賣
起始價：14700.00元/平方米
計入容積率總建築面積/容積率：不大於26323平方米且不小於10530平方米
規劃用地使用性質：二類住宅用地
一號宗地
宗地位置：錦江區柳江街道潘家溝社區1、11組
宗地編號：JJ13(251):2023-076
面積：34975.90平方米(合52.4638畝）
交易時間：2024年04月23日 10:00
出讓方式：拍賣
起始價：16500.00元/平方米
計入容積率總建築面積/容積率：不大於87439.75平方米，其中：地塊計容面積的5%＜其中可兼容的商業計容面積＜地塊計容面積的10%
規劃用地使用性質：二類住宅用地（兼容商業服務業設施用地）
二號宗地
宗地位置：青羊區蔡橋街道蔡橋社區4、5組
宗地編號：QY10(251/21):2023-078
面積：29395.57平方米(合44.0934畝）
交易時間：2024年04月23日 10:00
出讓方式：拍賣
起始價：17000.00元/平方米
計入容積率總建築面積/容積率：不小於29395.57平方米且不大於52912.02平方米 （5%≤商業兼容比≤10%）
規劃用地使用性質：二類住宅用地 （兼容商業服務業設施用地）
三號宗地
宗地位置：成華區龍潭街道向龍社區8-2組、二仙橋街道東華社區6組
宗地編號：CH20(251):2023-083
面積：76776.42平方米(合115.1646畝）
交易時間：2024年04月23日 10:00
出讓方式：拍賣
起始價：14300.00元/平方米
計入容積率總建築面積/容積率：不大於115164平方米
規劃用地使用性質：二類住宅用地
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