什麼新房別買？（一）

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房產圈有一個說法，“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”。但這有個前提，就是具備足夠的購買力。

其實無論新房，還是二手房，尤其在北京，這個說法確實適用，因爲常住人口多，產業種類豐富，大廠和中小企業多，就業機會多，薪資水平相對高，自住買房的確實就會多，房子本沒有好壞之分，但因爲這20年房價上去了，過程中自然而然也伴隨了許多投資需求入場，又出現了價值的區分。

今天不做推薦，聊一聊哪些房子不建議購買，先從新盤聊起，下期說說二手房。

第一類，短期投資需求。

房子是大宗商品，佔用資金多，交易流程複雜，售賣週期可長可短，很多人付出所有積蓄，一輩子也就實操1-2次買賣房產，大部分時間爲了這套房，去掙錢，還貸；也有人說買房就是閒錢，哥們兒我有錢，但小白還是那句話，誰的錢也不都是大風颳來的，我不信你被套了不心疼，你買房的目標也肯定不是價格止跌，你是希望短時間內獲取收益，看不準就按住錢袋子。

有朋友可能說了，這幾年也有掙錢的項目啊，比如21年上車萬象府五期的，再比如21年上車樹村洋房，四季青倆改善的。但我想說，這幾個新房當時我也跟進了開盤，萬象府五期我也幫朋友奮戰一晚，一個人在小黑屋和賣家及中介博弈，最終幫朋友9萬+上車。

這些房子保值抗跌，三個因素缺一不可，總結來說高淨值地段，產品稀缺，熱銷，白話說這些樓盤都是區域內的扛把子，被高收入企業和人羣輻射，且當時就賣的很好。

話說回來，即使強如以上四盤，價格也不是那麼堅不可摧，萬象府五期，和高點的15w比，後來出現了12左右的成交，四季青雙傑也比剛上市那會兒的成交價回落了一些，圓明天頌即使16+的成交爲真，但還需要更多的主流中介去驗證價格是否能穩定保持，也就是說相對保值的樓盤，也有跌的風險。除了高淨值地段，產品稀缺，熱銷外，買房時機也很重要，市場火熱，一房難求，價格已經高不可攀，投資風險就會加劇。

現如今，望京頂豪，雙井一哥，海淀北五環其他次新大改，都出現拋盤和成交價向下的情況，你關注的房子就可以獨善其身，走出逆勢行情？我覺得這是賭。

另外，今年賣的好的新盤，對比剛纔說的這幾個新盤，您可以自己看看網籤，開盤有沒有兩個特點，其一，入市三個月內售罄或賣掉三分之二以上的房子；其二，買房還得找人，給茶水費。目前已知賣的好的菜市口，酒仙橋新盤，貌似都沒有吧，更別提其他的了。

所以不是攔着大家掙錢，是不管自住還是投資買房，你得多廢點腦子獨立思考。

第二類，扎堆供地，還是“餅”的新房板塊，開盤等一等。

現在每個月依然在拍地，北京新房按項目來看整體平均去化週期1-2年，增量和存量一直在累計向上的行情下，那些新房扎堆的板塊，建議可以等一等，不急於開盤搶跑。

你會發現一個很現實的問題，新盤多，開發商就會降價銷售，新房多，開發商給的福利就多，新房多，新房多開發商就會捲一捲原本沒有的配置等等，你光盯住眼前的蟬了，但你是有機會做黃雀的，還不是爲了那幾兩碎銀麼？

那麼問題來了，照這麼說開盤就沒人買了，其實也不然，我3月直播說過，你就要頭茬新，必須要沒住過人，沒交易過的新房，必須頭一個買；還有就看中新房地塊了，這個位置自己收集查閱了很多官方新聞和資料，驗證結果是這裡未來不會再有新地塊了，不買就買不到了，那您可以無視我，按照自己的需求和節奏該上車上車。

第三類，新房二手房源多，且兩邊都在降價的板塊，更應追求性價比。

總有人問新房二手房怎麼選？其實這是一個動態變化的市場，頭2年新房倒掛二手次新，就有性價比；二手房被新房分流成交，業主開始低價出貨，原本計劃買新房的又都去上車地段更好，配套更全，流通更穩定的二手了。

所以當下不少區域，新房低於指導價大幾千，結果發現，仍然被周邊的二手房次新貴，且清不了盤，還是存在很大的“破發”風險。

隨便舉個例子，大興棗園，中建國際港戶型最好的2居，90平南北2居，近期420賣了一套，單價來到了46000，比他更遠的新盤賣50000會不會受影響？和他同板塊高速東的新盤小50000的價格還香嗎？大多數人買房還是爲了住，當有地鐵，有商業，有學校，這些都是入住後現成存在的，那些需要等幾年規劃落實，忍幾年交通缺失，價格又不便宜的新盤，可能有人會奔着戶型，裝修上車，但也有更多人還是會考慮價格，住着是否方便，所以這樣的板塊，你更應該追求低價的同時，最好兼顧下品質。

第四類，隨大流和所謂的宜居，別衝動買。

自媒體早期以文字內容爲主，房地產號只能通過踩盤瞭解市場和小區優缺點，獲取流量的關鍵是原創+深度，大部分號創作初心是對用戶有用，就寫什麼；

現在自媒體進入短視頻時代，流量密碼變爲了追熱度和輸出簡單粗暴不需要論證的結論和觀點。這就導致少數房地產自媒體部分人的玩法變成了，哪種視頻流量高，我就去複製；甚至給你輸出觀點的大v，都是念稿，和直播呈現截然左右打臉的觀點。

很多視頻創作者，踩盤可能還沒有你多。所以購房人的觀念也得改變了，從依賴“權威”要轉變爲驗證觀點。

當你問手裡的房子要不要賣掉，主播回答你，你手裡的房子趕緊出掉，他是否向你主動推薦其他新房和二手房，你有沒有思考，那些盤是否真的符合你的需求，適合你，比你現在的房子更好？現在是否是賣房的好時機？

當你問xx小區值不值得買時，主播回答你，我知道這個小區，別買，你想買的房子，被他評價爲垃圾的時候。你有沒有思考，他是否真的去過和了解你說的小區，他是否主動給你推薦了其他小區，推薦理由是否真的適用你。

當你問手裡的房子要不要賣掉，主播回答你，等等再賣，你有沒有思考他是否本身就在片區內有房，且脫離市場走勢，讓你一起護盤，錯過賣房時機？

當你不知道買哪的時候，主播回答你，隨大流就完了，別人買哪你買哪？買強流通和熱門盤豪宅總沒錯，那你有沒有思考，你想要長久的宜居，流通盤自住未必適合你，而且關於保值，市場上行他說的都對，市場不行，這些盤往往跌的更快，議價更多？

當主播和你說，通州閉眼買，東壩潛力大，昌南走勢強，大興西瓜甜的時候，你有沒有思考，航線東移，現在通州飛機聲音更密集了，你恰好是在意噪音；東壩潛力大，但你在意的是出東壩的路好不好走，堵不堵；昌南走勢強，但你希望買一個北邊低密度，人少的地方；大興西瓜甜，但你不愛吃西瓜等等，這些區域我認爲需求匹配都能買，但不能脫離實際需求，買房爲自己，鞋合不合適只有，你的腳知道，也要懂得悶聲發財的道理，賺錢的道是明牌，他告訴你通州大興值得投一個，爲什麼主播卻不買？

馬上2025年了，打算買房賣房的小夥伴，小白祝願大家買房這件事都能避坑，順順利利開開心心選到適合自己的房子，完成置業居住夢想，下期接着盤一盤，哪些二手房不建議購買。