收購商品房作保障房 定價成焦點
6月17日，惠州市住建局在官網發佈《關於徵集商品房用作保障性住房的公告》(以下稱《公告》)，惠州擬由政府選定的專業化國有企業作爲收購主體，以合理價格收購商品房用作保障性住房。
《公告》稱，徵集房源爲全市區域內7個縣(區)中心區域內已建成未出售的商品房房源。需滿足資產負債和法律關係清晰、取得竣工驗收備案證明、面積小於120平方米、房源權屬清晰可交易等條件。
A
優先選取整棟 或整單元未售等項目
《公告》解釋，此舉主要是統籌消化存量房地產和優化增量住房，推動構建房地產發展新模式，按照“政府主導、市場化運作”工作思路，“市場化、法治化”和雙方自願原則，擬由政府選定的專業化國有企業作爲收購主體，在惠州行政區域徵集已建成未出售的商品房用作保障性住房。
惠州市域內7個縣（區）中心區域內已建成未出售的商品房房源，都可以參與此次徵集。對於徵集的房源條件，要求資產負債和法律關係清晰；已取得竣工驗收備案證明；面積在120平方米以下；房源權屬清晰可交易；房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。
說法
惠州市住建局相關負責人表示，符合條件的開發企業，首先根據企業情況，進行申報；住建局根據每個縣區的情況，進行分批審覈，還要考慮惠州每個縣區對保障性住房的需求、財政的承載能力等。這個公告在一定程度上也是摸底。
B
以購代建，增強房企去庫存信心
根據2024年惠州住建局相關工作規劃，2024年惠州計劃開工配售型保障性住房2095套，新增籌集公共租賃住房350套、保障性租賃住房5000套，按上述數據統計，惠州2024年要新增保障性住房7445套。
據悉，2022年8月4日，惠州市住建局已經發布《惠州市保障性租賃住房項目認定辦法（徵求意見稿）》，事業單位自有存量土地新建，產業園區配套用地新建，市場的存量房屋改建，滿足相關規定的條件均可申報惠州市保障性住房項目。
惠州資深地產策劃人胡光宇解釋，除去各縣區已經在執行落實的保障性住房項目，2024年惠州市場還有批量的保障房項目，或能通過收購市場上存量商品房來解決，從這個角度來說，如果價格能匹配企業的需求，能解決部分開發商資金問題和高庫存問題。
中指研究院華南分院研究總監楊永俊表示，5月17日，房地產政策組合拳正式落地，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。惠州是廣東省內出臺相關政策較早的城市之一。2021年以來，隨着房地產市場進入深度調整期，惠州新房去化速度放緩，庫存量持續上升。
根據中指數據，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化週期超30個月，庫存壓力較大。此外，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。此次徵集商品房用作保障性住房的相關政策出臺，有利於緩解房企經營壓力、穩定市場預期，加快房地產市場的企穩恢復。
收購現有新房作爲保障性住房，可避免重複建設，節約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。
觀點
易居研究院研究總監嚴躍進認爲，惠州此次發佈的公告旨在積極去庫存，對於房企的資金狀況改善具有積極的作用。相關房企也應該抓住這個有利時機，積極主動推進相關工作。同時客觀上通過此類以購代建，對於後續當地房企去庫存增強信心等都有積極的作用。
C
以周邊保障房重置價爲參考上限
《公告》稱，在雙方自願原則下，惠州擬由政府選定的專業化國有企業作爲收購主體，以合理價格收購（以同地段保障性住房重置價格爲參考上限）商品房用作保障性住房。
惠州住建局相關負責人表示，惠州此次擬收購商品房主要是做配售型保障性住房，對於房企關注的收購商品房價格標準體系，是下一步的工作，目前主要是對相關情況進行摸底。
胡光宇表示，收購價格是企業重點考慮的原因，近期廣州增城區新塘鎮發佈收儲存量房公告，明確收購價原則上要覆蓋項目“拿地成本+建安成本”，而之前杭州臨安、重慶的收儲規劃，都提到了收儲價格要考慮周邊市價評估值。過往福州、青島的存量收儲，定價水平在七折左右。
對此，惠州一房企營銷負責人表示，政府收購商品房作爲保障房理論上是好事，但對房企而言，主要看價格。公告說合理價格收購，這個價格體系的認定標準是否清晰透明是值得關注的問題。
該負責人認爲，參照同地段保障性住房重置價格爲參考上限，這個說法比較模糊。周邊沒有保障性住房，又符合條件的樓盤該如何參考？開發企業的商品房和保障性住房的成本，原本就無法在同一緯度進行參考。
聲音
金山新城一項目營銷經理認爲，如果收購的價格以市場價格爲基準，再打折效果可能會更好。如果折扣太大，開發企業的意願就會降低。此外，參考保障房定價，意味着收購價比市場可能更低，需要房企對未來降價有更高的風險抵抗能力。
知多D
重置價格
指按上一年重新建造與應計算重置價的房屋相同結構、相同建築標準、相同質量的房屋所需要的價格。
採寫：南都記者 蔣奇政