首入上海拿地，中建七局被“內定”

文/樂居財經 魏薇

首入上海的中建七局，在拿地當天便公佈了地塊設計方案。

11月27日，中建七局和中建港航局聯合體以底價12.53億元摘得寶山區W12-1301單元99-01地塊、100-01地塊，地塊成交樓面價18977元/㎡，中小套型佔比60%，集採價3000元/㎡。

99-01地塊爲住宅用地，用地面積12273.11㎡，規劃建築面積30682.78㎡，容積率2.50；100-01地塊爲商務金融用地，用地面積10096.33㎡，規劃建築面積35337.15㎡，容積率3.50。

當天，項目住宅部分99-01地塊設計方案即對外進行了公示。計劃建設4幢14至17層的高層住宅樓，可售住宅約250套。其中1#總高17層；2#總高14層，其中2#-1首層局部架空，2#-2首層架空；3#總高17層，首層架空；4#總高17層，首層局部架空，該樓棟都爲大戶型。

中建七局拿下這個地塊，是早有預兆的。

拿地之前，中建七局地產集團華東開發有限公司和中建港航局集團有限公司（簡稱“中建港航局”）在11月1日共同出資成立上海東潤明熙置業有限公司（簡稱“上海東潤”），二者的持股比例分別爲49%、51%。上海東潤也是本次拿地的主體。

中建港航局由中國建築和上海國際港務（集團）股份有限公司分別持股70%、30%。也就是說，中建七局與中建港航局同爲中國建築的子公司。

11月4日，上海東潤髮布寶山區W12-1301單元99-01、100-01地塊招標計劃公告，計劃總投資22.07億。11月8日，又新增招標，預算金額1184.8萬元。

成功拿地後，中建七局立即發佈了一則海報：建識上海，起筆中環。中建七局稱，這是其響應國家長三角一體化發展戰略，深化與地方政府合作的重要成果。

此地塊隸屬於寶山區南大板塊。該板塊最近一次住宅用地出讓是在10月25日，華潤置地以底價約46.12億元摘得寶山區大場鎮W12-1301單元32-04地塊、11-01地塊，樓面價19803元/㎡，地塊爲商業、辦公、居住用地。

地塊周邊有不少新房在售。

距離最近的是地塊東北側800米左右的南大“現象級”紅盤中環置地中心潤府（備案名：鉑潤名邸），項目於今年3月27日首開，迄今共開盤7次，全盤銷售金額破百億。累計推出1395套房源，目前已網籤1309套，累計去化約94%。

項目北側1.1公里左右，是保利海上瑧悅（備案名：觀悅名邸）。項目於去年9月23日首開，迄今共開盤4次，累計推出1256套房源，目前已售住宅套數爲807套，累計去化約64%。

再遠一點，是項目東北側2公里左右的中環金茂府（備案名：覽秀金茂名邸）。項目於今年3月22日首開，迄今共開盤3次，累計推出595套房源，目前已售住宅套數爲549套，累計去化約92%。

中建七局是中建旗下第四個落滬的子公司，總部位於河南鄭州。此前，中建八子中二局、三局、八局已先後在上海開發商品住宅項目。

2020年，中建七局開始積極開拓華東地區市場，並於同年首次進入江蘇崑山市場。在華東，中建七局還佈局了浙江和安徽兩省。

據中國建築2023年年度報告，在中建的八個局中，中建七局的淨利潤在倒數之列。

中建七局的主要業務包括建築施工、基礎設施建設、房地產開發等，其全資子公司中建七局地產集團有限公司是房地產開發業務的主要平臺。

2023年，中建七局實現營業收入1372.85億元，同比增長1.97%；淨利潤爲5.83億元，同比增長44.13%。

對中建七局而言，房地產開發業務佔的比重較小。2023年，其房地產開發業務實現收入55.98億元，佔總收入的比重爲4.08%，毛利率10.89%。2020-2022年，房地產開發的收入佔比分別爲2.65%、0.85%、3.21%。

2023年，中建七局對房地產開發成本計提了5.7億元的跌價準備，對房地產開發產品計提了4.81億元的跌價準備，合計10.51億元，2022年這個數值只有0.42億。10.51億元的跌價準備已經遠遠超過了中建七局的全年淨利潤。

今年上半年，中建七局實現營業收入658.82億元，同比減少3.57%；淨利潤5.54億元，同比增加80.84%。

近五年來，中建七局的資產負債率總體呈上升趨勢。2019年-2023年資產負債率分別爲78.18%、74.56%、79.56%、87.6%、87.26%。

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