臺北車站西區未來七年23.7萬坪供給量釋出 辦公商圈雙核心發展

仲量聯行董事總經理侯文信（中）、副總經理遊淑芬（左）指出，臺北車站西區門未來七年將有23.7萬坪新辦公樓完工，帶動臺北辦公市場朝「雙核心」發展。圖/蔡惠芳

軌道經濟效應發威，TOD建設正在全臺遍地開花！仲量聯行副總經理遊淑芬今（8）日指出，臺北市A辦市場一直是以信義區及敦化南北路爲主，未來大南港爲首的東區門戶計劃，至2030年估計將有49.9萬坪供給量釋出，臺北車站西區門戶計劃則預計會有23.7萬坪，未來臺北市辦公商圈，將朝向「雙核心」發展，隨着軌道經濟發酵，臺北辦公商圈將呈現東西門戶計劃逐步落實，高鐵臺北站、南港站正快速崛起。

仲量聯行董事總經理侯文信指出，「現在臺北市新辦公大樓的租金水準，每坪月租，大概都是從3,000元起跳！」其中臺北車站在未來交通條件支撐下，未來租金競爭力，是相當值得期待的。

遊淑芬指出，近幾年臺灣北中南TOD建設遍地開花，捷運鐵路高鐵等大衆運輸早已成爲串聯產業鏈之重要核心，目前臺北A辦市場以信義區及敦化南北路最爲密集。然而放眼未來，大南港地區爲首之東區門戶計劃至2030年辦公量體將達到49.9萬坪；臺北車站西區門戶計劃周遭則將有23.7萬坪；臺北A辦市場形成東西雙核心，TOD導向開發的新供給辦公量體即將爲高鐵臺北站、南港站帶來最大效應，而臺北辦公商圈將隨軌道建設發展，東西門戶計劃逐步落實。

侯文信分析，國土可利用空間狹長的日本，素來爲TOD開發模式最成熟國家之一。臺北東西區門戶計劃之未來發展，可參照東京辦公市場之丸之內、品川站作爲借鏡。在交通運輸位置上，丸之內及品川站，就如同高鐵臺北站及南港站，是東京內唯二高速鐵路新幹線之轉乘站點。兩者間連接之主要捷運網絡直達皆爲15～17分鐘；作爲主要國門之東京站及臺北車站，距離國際運量最大的成田、桃園機場，亦皆爲40～50分鐘距離。

侯文信表示，至於高鐵南港站周遭，近來的發展就如同東京品川，成爲科技業聚落新興市場。日本微軟總部所在的品川，周遭大型開發計劃如Takanawa Gateway Station，在南港也可見到以TOD模式開發的潤泰南港大樓及南港之心等大規模開發案，串連起南軟園區站之臺壽C3、以及昆陽站附近的國泰南港調車場及富邦大南港。

而臺北車站所在地的西區門戶計劃，區位條件及空間規劃和丸之內亦有着高度相似。兩地皆緊鄰傳統政經文化中心，在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發展等特色，復刻了丸之內古典與現代揉合之商業區風格。

東京車站復興爲街區帶來新與舊的歷史人文對比，西區門戶街區沿着忠孝西路自北門起一連串的歷史古蹟保存再利用，商辦規劃上如皇翔北站專賣局倉庫重建、北門郵局證券金融大樓，具有如丸之內JP Tower日本郵政大樓立面保存之城市風趣。

侯文信表示，除了硬體上的相似，未來西區門戶計劃金融及行政重鎮集結，北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心，期交所、集保結算所，以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區，預計將進一步帶動西區門戶計劃金融業之入駐；將可發展爲似丸之內區內三菱日聯銀行總部及金融集團、三井住友信託總行、野村證券總部、郵政銀行總部及日本摩根史坦利總部林立之金融業聚集地。

據區內最大房東三菱地所公佈資料，其區內持有商辦於2023年，金融業爲區內最大租戶，佔24.3％。

開發計劃及策略上，西區門戶及丸之內則以不同方式提高再開發容積率﹔西區門戶計劃以捷運聯開獎勵，如臺北雙星以此取得1150％容積，而丸之內再開發以移轉東京車站未利用容積達到高容積率，並將容積移轉收入進行車站站體復原更新；皆爲鼓勵TOD開發模式之容積獎勵。

同爲舊市區更新的臺北西區門戶計劃地區，至2030年，將提供23.7萬坪A辦面積，成長至與丸之內第三次開發第一階段相似之市場規模。屆時新完工商辦將佔87％，高於丸之內第一階段之新供給的61％，並集中在五年內完工之大樓，預計西區門戶計劃新供給租金將帶動該區域行情。

侯文信指出，回顧丸之內，在第三次開發第一階段中，區內多爲超過30年屋齡之大樓，對新供給的強烈需求，使區內商辦接近滿租，在第一階段完成的最後一年2007年，仍保持驚人的10％租金年漲幅。然而時空背景不同，西區門戶計劃主要完工之2026～2027年，將迎來臺北市新商辦完工潮，各商業區強烈競爭底下，空置率升高，租金漲幅雖有新供給帶動，對比丸之內之租金漲幅可有期待，但仍待屆時市場供需平衡的狀況而定。

侯文信表示，傳統車站商圈在永續議題TOD開發模式主導下，舊城復興將成爲城市發展核心；而臺北西區除傳統政經中心外更有國門交通樞紐加持，未來大範圍都市更新後及相關金融機關進駐後，更增加對跨國企業金融集團選址之吸引力。新辦公聚落成型，西區風華可望再現，臺北A辦市場將迎來東西雙核心之新面貌。