爲什麼地產救市大招，沒效果

今天彭博關於存量利率調整的小作文又開始滿天飛，剛好和一位朋友昨天還在聊這個，說說自己對地產救市的看法。

今年地產情況出乎大多數人的意料，我們都以爲雖然不能反彈，但可能就在築底，結果看到這麼個加速下跌。監管部門出了些不痛不癢的（不想花錢的，但被自媒體稱爲史詩級）的政策，啥正面效果也沒有。

地產現在面臨的問題顯然不是地產的問題，是整個宏觀經濟的問題。

我一直覺得住宅實際是個平臺，哪個行業有錢了都得買房，經濟潮起潮落，住宅只是在更換客戶，賺不同人的錢而已。當住宅真正低迷的時候，可能是大部分行業都不太景氣。

大家不買房有兩個原因，一個是長期因素，確實人均居住面積不小了，確實人口下滑，出生率下降，確實城市遷移的人也在變少。但用這個長期因素解釋現在的加速下滑肯定是胡扯。做個簡單的調研，你周邊的人都覺得自己已經居住的足夠好了，不需要在住的方面更有所滿足了嗎？答案顯然是否定的！

所以不買房最重要的原因實際是另一個，是因爲房地產價格下跌趨勢不止，讓房子失去了過去常年扮演的財富儲存倉庫的屬性，所以大家不敢買房子了。

這幾年宣傳的“房住不炒”以及與之相應的一些矯枉過正的政策手段讓房子財富儲藏倉庫的這個屬性受到了極大的破壞，而且提起這個屬性還讓人誕生一種羞恥感。但實際上只要我們收入大於支出，不是寅吃卯糧的狀態，我們都需要這麼一個財富儲存的倉庫。在現在這個狀態下，什麼可以作爲這個財富儲藏的工具呢？人民幣現金？A股？房地產？當選項擺在這裡就會發現其實沒有什麼更好的選擇。

房地產下滑帶來的負面效應很多，中國早就是有產者佔大多數的情況，財富縮水，大家首先的反應也是縮減開支，早些年鼓吹的財富效應變成了財富負效應。所以如果這輪救經濟，當務之急還是要首先穩定房地產市場。房地產市場穩住了，宏觀經濟才真正可能穩住。

彭博這期小作文說到了點上，減少存量房貸的利率是當下最好的政策措施，不用像08年那樣快速降到LPR的七折，也需要和新購住房快速拉平。

改善存量房貸立刻改善了普通家庭的現金流量表，對整個社會消費提振都有很大的作用。當然考慮到銀行的壓力，能理解這件早就該乾的事情遲遲不幹的原因。但實際上縱向比過去，這次確實比08年危機處理顯得猶豫太多，當年七折利率迅速推出，我記得好幾年我都不捨得還我的七折房貸。把時針撥回到當年，未必當時的決策者受到的壓力更小，或許反而是政策水平和擔當意願的原因。

第二是要控制地方政府的土地出讓。其實沒有統籌安排鼓勵一線自救的方式也是一種合成謬誤，地方拼命打折賣地，會導致解決當期財政問題同時爲未來製造了更多供給壓力，不啻是一種飲鴆止渴。現在的正確做法應該是縮減土地出讓計劃，比如土地出讓量和常住人口掛鉤，控制到一個比較低的水平，讓市場自然休養生息。

第三是要把之前一些關於價格、戶型、購買條件等等的限制政策快速取消。市場的恢復依賴於需求的恢復，不限制供給的形式，更有利於供給者百花齊放，能創造出更多的辦法爲市場需求擴容。

說起監管，想起來黑神話悟空火起來以後，遊戲監管部門還發了篇稿子，說這是遊戲版號擴容之後的產物，這個也有監管的一份功勞。看完那個只能呵呵，要說這個有功，也就是現實版的“感謝不殺之恩”。

經濟形勢不好，大家都在努力表演，希望既能毫不費力，又能讓上面看到積極努力，所以看到市面上經常傳出很多作妖的政策或者政策放風。這些作妖的政策包括呼籲現房銷售，呼籲交納和房子有關的各種錢（例如房屋養老金），呼籲預收款監管更嚴格，呼籲降低物業費等等。想要救市，這些虛假表演也最好能少點，免得干擾視線。

重建大家對房子的價值信仰，核心是要重塑房子的物權價值，物權價值就是被前幾年隨便出臺的限售，限價等政策粗暴破壞殆盡，如今想恢復大家信心，那是真難。

以上這些想法，我覺得在資本市場也適用，搞不好房地產市場和搞不好A股市場，問題的根子都是一樣的。