物企搶盤

文/樂居財經 徐酒眠

“不搞基於立場的道德評價，而是用多學科的視角理性觀察，每一方參與者身處其中會如何演化，並呈現出其背後的本質。”

最近，朱保全的“大寶專欄”更新，再談了物管行業熱議的“帶資進場”話題。他從市場學、社會學，以及經濟學三個視角展開詳實論述，洋洋灑灑地寫了2804個字。

不盲目支持或者詆譭，在朱保全看來，“帶資進場因解決歷史遺留問題而生，帶資進場還會倒逼行業提效，帶來不同的成本管控及運營能力的比拼，最終改善行業效率。”

物業帶資進場的操作由來已久，已經難以追溯開啓遊戲的始作俑者。只是地產難以重回大開發時代，存量市場硝煙瀰漫、爭奪愈發激烈，帶資進場的項目競聘從極少數發展到屢見不鮮，手段也在“墊資”基礎上延展出了“無償帶資”，數額上限也不斷被打破，逐漸演變成物企資金實力的比拼。

不過，對這類商業行爲的合理性與否，物管行業並未達成共識。

此前不久，10月31日，安徽省社區服務業協會發文批“帶資進場”，稱這本質無疑是不正當低價競爭，對企業持續健康發展及依法依約履行物業服務合同帶來巨大隱患的同時，還會扭曲市場競爭機制、擾亂市場競爭秩序。

物企帶資，是靈藥還是毒藥？

靈藥與毒藥

物管行業對帶資進場的關注度提升，似乎是從去年下半年開始。而將其推入輿論風口的，正是站在行業頭部的萬物雲。

2023年7月，西安繽紛南郡小區第二屆業主委員陸續發佈其公開選聘物管公司的過程，在披露的項目招投標競價方案中，彩生活、金茂服務、金地智慧服務分別承諾帶資120萬元、350萬元、201萬元，萬科物業則給出了736萬元。

一石激起千層浪。不少聲音表示，萬科物業是要以鉅額帶資搶佔業主心智，獲得選票。

不久後，中期業績發佈會來臨。萬物雲管理層首次公開回應“帶資進場”的問題，其副總經理兼首席客戶官楊光輝表示，萬科物業從來沒有使用過“帶資進場”的方式和做法，公司是在蝶城戰略的規劃下，通過投入智慧社區的改造資金跟客戶共同打造智慧社區。

當期業績發佈會，金茂服務也被問到了這個問題，其副總裁李玉龍迴應，帶資進場的模式是跟着客戶的需求應運而生的，在涉及房屋本體安全、消防、安防問題等做一些前期投入，有利於項目未來的長期續約。

綠城服務董事會主席楊掌法與第一服務CEO劉培慶，則並不看好這一市場行爲。前者直言“這屬於市場競爭中最低端的競爭手段”；後者認爲，如果合同期結束，“帶資”企業難以盈利，還須把墊資賺回來，可能導致服務質量降低等嚴重後果。

迴歸到前述提及的案例，萬科物業雖然給出的錢更多，但最終獲聘的卻是金茂服務。

再發長文談帶資進場，朱保全直言，“實際上，很多招投標中，都遇到過‘帶資進場’卻沒有中標的情況”；據此來看，“市場無疑是理性的”。

“帶資”卻落選，保利物業也剛經歷了一次。

日前，在南京豪宅小區海玥花園的物業競聘中，保利物業、華潤物業和萬科物業等9家物業服務企業報名競聘。經過篩選後，最後保利、華潤進入決賽，但現場舉出“自願投資200萬元，無須業主歸還”的牌子的保利物業，卻出局了。

“帶資”競聘，並非百試百靈。

有從業者也表示，大多數“帶資進場”只是噱頭，在實施過程中，有些很可能會採用虛擬項目、虛報價格、放大決算以及公共收益回收等方式來填回投入。

保盤與搶盤

今年上半年，樂居財經在機緣之下，對話過一位從業多年的物業經理。

彼時，他忙得焦頭爛額。他在成都管理的一個小區，業委會多方組織、正在推進選聘新物業公司，這位物業經理不得不帶領團隊四處奔走，力爭保下項目。

“我們這個樓盤有六期項目，如果其中一個被撤換了，很有可能會引起連鎖反應”，這位物業經理說，他們只是小物業公司，但從小區建成就承接了物業管理服務，多年來積累了不少業主們的口碑，但也難免有摩擦。

業委會組織更換物業，雖然沒有限制他們公司也報名，但一家家行業頭部物業爭相涌入競聘，上來就向業委會許諾動輒百萬、數百萬履約質保金，承諾進場後用於進一步改善小區品質，“我們完全招架不住”。

地產下行週期，房企操盤面積、新增土地建面的下滑，物企能夠從關聯方承接的項目和麪積減少。爲了尋找新的業績增長點，物企進一步加碼第三方市場化外拓，對優質項目的競爭激烈。新老物業公司之間，少不了上演保盤與搶盤大戰。

外來投標物業開出“帶資進場”的籌碼，原物業公司爲了保盤也使出渾身解數。

日前，有消息顯示，佳兆業美好爲了能夠獲得一小區業主大會的續聘，提前降低物業費。

10月31日，佳兆業物業管理（深圳）有限公司容桂分公司，給其管理了十年的佳兆業金域花園的業主發出公開信，表示若後續業主大會表決通過續聘，承諾自2024年11月1日起，提前降低物業服務費收費標準。

據公開資料介紹，這一小區建成於2018年，包含60棟建築，共有4176戶。佳兆業美好方表示，高層住宅物業費將由原來的2.49元/㎡/月調整至1.8元/㎡/月，降幅高達27.7%；別墅及商業用房的物業費更是從4.98元/㎡/月直接降至2.31元/㎡/月，降幅達53.6%。整體算下來，相當於物業費降了一半。

與帶資進場一樣，降價保盤的案例在行業也並不單一，但也並非都能見效。

2023年9月，武漢聯投金色港灣業委會發布公告，業主大會投票結果爲繼續聘用興港物業，但物業費需要按照最新的標準執行，三期物業費從3元/㎡/月下調至2.48元/㎡/月。

同在武漢的泛悅城小區，進行了兩次物業費降價，但業主大會還是在日前，提前通知了原物業武漢城市東方物業服務有限公司，在2024年11月26日開始進行退場交接準備工作。

迴歸服務本質

對物企而言，迴歸服務本質，持續提升物業滿意度，才能在存量住宅中獲得業主們持續的信賴，進而在競爭中搶佔先機。

有行業統計數據披露，從2023年物業管理滿意度調研發現，住宅物業整體滿意度爲71分，較2020-2022年的71.6、72.1、71.2進一步下滑；住宅物業整體忠誠度爲48.3，較2020-2022年的50.5、50.6、49.5加速下探。

滿意度下降，帶來物業費收繳率下滑。數據顯示，2020-2023年，500強物企收繳率分別爲89%、84%、80%，上市物企收繳率分別爲92%、90%、85%，整體下滑約4%-5%。

另一方面，業主“炒”物業的案例增多。今年8月，上海最大的居民小區——上海康城計劃“炒掉物業”的消息引發熱議。

因房屋漏水、電梯維保、非機動車庫清理以及保安保潔等問題，業委會多次向碧桂園服務發函要求整改無果後，8月26日，其第五屆業委會發布《關於上海市閔行區上海康城小區2024年第二次業主大會結果的公告》，不續聘在管物業服務企業深圳碧桂園盛孚物業服務有限公司上海分公司。

這是碧桂園服務在2020年收購而來一家物業公司，但盛孚物業與上海康城的物業服務合同自2013年開始，去年6月到期後處於提供事實服務狀態。

資料顯示，上海康城有288棟樓，大約住着13000戶家庭，按照每平方米1.9元計算，每年貢獻的物業費大約爲4000萬元。

碧桂園服務並不願意放棄這塊蛋糕。輿論發酵，碧桂園服務迴應表示，其8月中旬開始已經進行整改，包括更換上海區域總裁，將康城項目的管轄權提級，歸集團直管。

“住宅物業管理業務是公司整體戰略規劃的核心”，今年中期業績發佈會上，碧桂園服務總裁徐彬淮表示，將“咬定”公司核心能力的建設，並以此爲中心去驅動未來業績的健康和可持續成長。