無痛存退休金》「以房養老」 好不好　完整解析一次看

金管會自2015年起鼓勵銀行推出「以房養老」，讓年長者可以用房子換取退休生活所需的退休養老金。(示意圖/達志影像)

有土斯有財的觀念，讓很多上班族努力打拚買房，甚至將大部分薪水都拿去繳房貸，所幸這些辛苦付出的代價，如今也可「變現」作爲養老金，此即爲政府自2015年起推行的「以房養老」政策；強調每月可取得生活安養金，打造老後現金流，補足勞保、勞退金不夠的部分，但專家也提醒，想靠「以房養老」每月領取現金之前，一定要知道，地段好的房子纔有足夠的價值，另外，利息壓力也不能忽視。

以房養老是一種不動產逆向抵押貸款，跟一般房貸剛好相反，是由民衆將「抵押」給銀行，由銀行按月支付現金給民衆，每月可領取的金額與房產價值和預期壽命相關，簡言之是一種向「銀行借錢」的概念。等到給付額已達上限，或是申請人身故後，房屋所有權即歸銀行所有，法定繼承人如果想拿回房產，可以支付銀行已借款項及利息，即可贖回房產。

由於臺灣進入高齡化社會，金管會自2015年起鼓勵銀行推出「以房養老」業務，讓年長者可以用房子換取退休生活所需的退休養老金；依規定，民衆申辦以房養老方案時，銀行會先鑑價，估算可以放貸的額度，假設向銀行申請到的成數爲6成，以被鑑價爲1000萬的房子爲例，只能「變現借」600萬。

根據《工商時報》報導，金管會統計，截至6月底止，目前共14家銀行有承作以房養老業務，共承作5212件，總核貸金額299億元，前5大承作銀行依序爲合庫、土銀、華銀、 一銀、臺企銀，每件以房養老平均金額約573萬元，如果以最常見的平均借款成數6成來計算，擔保品的平均市值約爲1000萬元左右，目前申辦年齡已下降至60歲。

有銀行在承作以房養老業務時遇到一位年近70歲的富奶奶，與先生花了大半輩子努力工作，因爲手邊現金不多，又不想麻煩子女，更不想搬離生活機能良好的大安區，因而向銀行抵押近5000萬元的大安區房產，富奶奶可以在未來28年裡，每個月領10萬元，過着有尊嚴的退休生活，這個案例，當時即吸引不少目光，也提高對以房養老的關注度。

不過，並不是每位高齡者都擁有臺北市大安區房產，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，對一般民衆來說，想申辦以房養老之前，有2件不可不知的事：

第一，好地段的房子纔會有好的退休金，若是房子先天不良，不容易期待靠以房養老獲得一個老後富裕的生活品質。

第二，往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用，畢竟以房養老相較於一般房貸利息高，若是沒有其他生財管道，光靠以房養老，隨着利息壓力，在往後的日子也將會越來越提心吊膽。

或許有人會說，老人家爲何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項，徐佳馨指出，會選擇以房養老的老人家，大多較爲保守，以房養老除了讓老人家不用搬離熟悉的居住環境外，每月領現的安全性也比身懷鉅款卻胡亂投資來得好。

銀行主管也表示，目前以房養老碰到最大的問題，一是在雙北市以外的地區因爲房產估值低，效果有限，另外還有一是是遺產繼承問題，尤其時下有部分「啃老族」，不希望父母把房子拿去申辦，因爲萬一父母過世要繼承時，必須先償還銀行撥付的養老金，才能拿回不動產，否則必須賣屋後，拿回剩餘的錢。