物業行業2025年十大預測出爐：利潤率繼續下滑，併購市場迎來新機遇

12月3日，2024熙說物業年度演講在北京·中華世紀壇劇場舉辦。這是中物智庫第二年舉辦行業年度演講活動，今年的演講主題是“輕舟”與“重山”。

中物智庫創始人楊熙在主題演講中表示，當下的物業行業、物業企業和物業人，可能還是輕舟“未過”萬重山的狀態。演講主要通過剖析四大場景的核心問題，探討不同場景下各類難題的解題思路。

第一個場景是住宅場景，這個場景中，最核心的問題是各地的物業費限價政策。

在國內經濟大環境的影響下，居民收入受到了很大的影響，業主對物業費的敏感程度越來越高。而對於物業企業來說，物業費長期持續不變，而用工成本、維護成本卻在持續上漲。

物業公司一方面開源，依靠社區增值服務來創收；一方面節流，依靠智慧科技、精細化管理，來節省人力。甚至有一些物業企業通過極端壓縮成本，進而擠壓服務品質，勉強維持。

楊熙認爲，當前住宅物業管理的發展瓶頸，就是業主甲方的主體歸位問題。而解決這一問題的方案，則是要通過各種方式，積極引入社區的業主參與到社區治理中，將物業公司原來習慣的單方面乙方服務模型，轉化爲與業主的雙向奔赴互動。

第二個場景是非住宅場景，這個場景中，最核心的問題是低價中標的問題。

一些從住宅轉行做非住宅的物業企業，由於缺乏業績，缺乏標杆項目，會不計成本地搶大客戶、拿標杆項目。同時，近幾年地方財政的壓力也很大，一直在壓縮費用預算，鼓勵低價中標，甚至在實際執行中採用最低價中標的方式。

楊熙認爲，簡單地以最低價中標而忽略服務方的履約能力和社會信用，極有可能導致物業服務質量的下降。明顯不合理的低價中標，其實是多方共輸的局面。

對原來的服務方而言，丟掉了項目，會產生直接經濟損失。對新進場的服務方而言，要保質保量完成服務，就要直接承受虧損；但實際更多的情況是，只能壓縮費用，減配人員，降低服務質量。

對甲方而言，雖然在採購階段看似節省了費用，但由於中標價格低，服務質量不到位，會引發使用方的不滿和投訴；更有甚者，可能因爲新服務方低價虧損，需要提前退場，又要應急處理，還得重新招標，帶來更大麻煩，甚至也會對後續預算的準確合理性造成很大幹擾。

楊熙認爲，以整體服務方案的質量和效果爲計費依據，而非簡單按照“人頭”計費，這或許是非住宅物業管理髮展的方向。

第三個場景是企業場景，在這個場景中，演講主要從兩個瘦身和三個增肌進行闡述。

兩個瘦身分別是戰略瘦身和組織瘦身，三個增肌主要是服務增肌、人才增肌和科技增肌。

楊熙在演講中提到，今年物業行業收繳率普遍下降5到10個百分點；有的企業提出今年的收繳率目標是，控制在下滑3個點以內。越來越多的物業企業，開始迴歸服務，迴歸本源。

第四個場景是創新場景，楊熙在演講中認爲，針對社區居民的“新需求”，物業企業要提供“新供給”，並主要從新服務、新設施、新產品、新文化等四個方面進行了闡述。

其中在新設施這一部分，楊熙認爲，兩輪電動車的社區充電樁，作爲業主剛需，投入不高，在大多數物業企業可以承受的投資範圍內，適合物業公司自營。物業公司也能通過全流程投建、運營、維護一體化管理，減少安全隱患，改善小區環境和秩序。

演講最後，楊熙對明年的物業行業發展提出了十大預測。

第一個預測是，物業行業將進入存量管理權大換手時代。隨着黨建引領和基層治理的推進，各城市業委會或物管會成立比例提升，爲更換物業提供了基礎。從物業企業的選擇來看，聚焦區域深耕、業態深耕，退出不盈利項目，以及企業間的低價競爭，都將導致管理權的大量換手。

第二個預測是，物業企業利潤率將繼續下滑。住宅物業領域具有民生屬性，並不會帶來高毛利，物業費很難調價，人工成本還在漲。而非住宅領域存在激烈競爭，物企的利潤率還會進一步下滑。

第三個預測是，好服務將會獲得非對稱的品質紅利。物業行業將進入品牌紅利期、服務紅利期、品質紅利期。物業行業當下最主要的矛盾在於：業主期盼更美好的生活環境，而行業內的品質服務供給不足。業主只願意對更好的品牌和更優的服務品質付費。

第四個預測是，物業企業將從物業管理向資產管理升維。存量時代，資產的運營和保值增值更加重要。目前，很多物企已逐步構建起資產管理的思維和視角，積極探索增加資產收入的來源，助力資產持有方收穫穩定的回報，實現資產的保值增值。

第五個預測是，公建物業市場回款狀況有望好轉。隨着地方政府化債的進行，以及存量資產的盤活，市場對地方財政穩健性和經濟前景的信心開始回升。

第六個預測是，併購市場迎來新機遇。對於暴雷房企而言，物業仍然是其優質資產之一。隨着保交樓的漸進尾聲，暴雷房企的債權處理將提上議事日程，轉讓物業股權，將可能是部分房企的重要選擇。

第七個預測是，物業企業城市服務業務持續收縮聚焦。部分物企已經開始主動退出不符合預期的城市服務項目，更加聚焦優先選擇政府支持力度大、財政狀況良好的優質項目。

第八個預測是，物業行業人工成本或將顯著上漲。社保繳納規範化及社保基數上漲，預示着物業行業人工成本上漲的壓力將進一步增大。

第九個預測是，物業企業高層人事頻繁變動仍將持續。每一次人事變動背後都關聯着老闆的意圖、企業的戰略轉型。

第十個預測是，黎明的前夕，長期有耐心。長期來看，國內經濟正在結構優化期，未來有望進入更高質量的發展階段。此外，行業問題這兩年已經在充分暴露，不破不立、大破大立、曉喻新生。只有敢於破繭而出，破舊立新，才能實現自我超越，才能真正成長。

本文源自：金融界