新政滿月，百強房企10月銷售環比大漲73%

9月底樓市新政釋放的“最強維穩信號”，快速傳遞到了房企銷售端。

據第三方諮詢機構克而瑞發佈的銷售數據顯示，10月單月，百強房企銷售操盤金額環比大漲73%，業績規模達到年內次高；同比增長7.1%；累計業績來看，百強房企銷售額已連續7個月收窄。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，這個10月是百強房企單月銷售額在同比連續19個月下降後，首次轉爲正增長。這一方面是源於“926”新政後的一攬子房地產政策，提振了房地產市場信心；另一方面是典型房企抓住政策窗口期，推出優質項目，促進商品房銷售。

多重推動力之下，樓市出現了很多積極變化，成交量明顯上漲。中指院數據顯示，10月，30城新房成交環比增長35%；其中，一線城市新房銷售面積環比增長65%，同比增長22%，廣深新房成交較9月均基本翻番。

業內認爲，目前一線城市已出現止跌回穩的趨勢，但距離真正的觸底反彈還需要時間，“以價換量”仍是市場主流，還需要繼續給政策。接下來若能加快落實存量政策，繼續推出增量政策，將有助於加快改善市場供求關係，最終實現房地產“止跌回穩”的目標。

單月業績年內首度同比正增長

“止跌回穩”新政滿月，房企銷售一轉頹勢。據克而瑞數據，10月單月，TOP100房企實現銷售操盤金額4354.9億元，環比大漲73%，業績規模達到年內次高；同比增長7.1%，也是年內首次實現單月業績同比正增長。

累計業績來看，1-10月，百強房企實現銷售操盤金額30693.1億元，同比降低32.7%，降幅較9月再收窄3.9個百分點，已實現連續7個月收窄。

具體到企業表現來看，以全口徑計，TOP50房企中僅6家的銷售表現環比下降；保利發展、中海地產、建發房產、中國鐵建等環比漲幅超100%。

累計業績來看，保利發展以2840億元的銷售額坐穩行業第一，領先第二名中海地產超400億元；萬科、華潤置地則以2033億元、2017億元的銷售規模分列行業第三、四位。這也是目前僅有的銷售額突破2000億的四家房企。

此外，招商蛇口、綠城、建發分別居於行業第五至七位，這也是今年前8個月全口徑銷售額在千億以上的房企。

“銀十”的銷售表現，主要得益於國慶節以來的一系列樓市新政，“組合拳”持續顯效。

9月26日，政治局會議指出要促進房地產市場止跌回穩，隨後，國慶節前夕，一線城市均大幅鬆綁樓市調控，集體調整限購政策，其中廣州更是全面取消限購，爲“十一黃金週”的樓市升溫奠定了良好基礎。

據億翰智庫對於典型房企的調研，在國慶假期期間，政策利好帶來的即時反饋十分明顯，整體銷售情況較爲樂觀。

其中，保利發展、建發房產、越秀地產等部分企業在國慶假期期間的銷售金額超過了9月整月的全口徑銷售金額。中海地產、華潤置地、招商蛇口等部分企業在國慶假期期間的銷售金額也超過了9月全口徑銷售金額的75%。

10月中旬以來，住建部等部委聯合繼續推出房地產政策，比如取消限購、限售、限價等，提振了房地產市場信心，核心城市市場活躍度大幅提升，促進需求持續釋放。

一線市場活躍度明顯提升

房企銷售走高，樓市也逐步修復。10月作爲“止跌回穩”政策發佈後的第一個月，一線城市的新房單月成交環比穩步上升。

據億翰智庫統計，截至10月30日，深圳新房成交套數環比增加超過100%，單月成交量已達到近1年來新高；上海新房成交突破1萬套，達到近1年以來單月新房成交量的新高；廣州新房成交預計在月末可突破萬套，達到近1年以來次高。同期，北京的新房網籤量環比增長超過35%。

最火熱的市場莫過於深圳。“深圳一直都是市場的‘先行示範區’。”有房企內部人士坦言。

9月29日深夜發佈樓市政策後，位於深圳龍華的珺奕府項目開啓“不打烊”模式，並在新政發佈36小時內，銷售超百套房源。據現場銷售人員介紹，國慶節後，該項目依舊維持着人氣，甚至出現了外地看房團組團購買的情況。據透露，10月單月，卓越集團在大本營深圳地區就實現了30億元銷售額。

新政點燃了整個深圳樓市，並在一週內出現兩個“日光盤”。截至10月30日，深圳新房認購量達12380套，爲近年來首次破萬套的歷史新記錄；樂有家門店的新房成交量對比新政前上漲了501%。

嗅覺同樣敏銳的上海購房者也在新政後迅速行動起來。“‘止跌回穩’一攬子新政出臺後，客戶信心回升顯著，敢於出手下定，置換客戶賣房信心增加，決策換新加速。”

據保利海上瑧悅項目相關負責人介紹，相較於9月週末日均成交5-6套的表現，10月週末，該項目的日均來訪持續超120組、環比上漲超40%，單日成交超10套，業績增長實現翻倍。

滬上豪宅盤在這個10月也創下佳績。27日，融創外灘壹號院二期三批次開盤，158套房源也在短短數小時內售罄，實現三開三罄，總銷售額達215億元，成爲今年上海第二個單盤銷售突破200億元的項目。

陸家嘴濱江的豪宅項目保利世博天悅的相關負責人介紹，“新政出臺後，市場信心提振，大標客戶不再猶豫，果斷出手，尤其是近日成交的一套頂復，成交總價近億元。”該項目10月銷售額約20億，其中多套首次到訪就能成交，10月絕大多數成交週期都在7天內。

市場氛圍的升溫，也推動着有需求的客戶更快入市。上海龍湖觀萃項目主要面對奉賢區本地市場，以本地人購買居多，直接受到新政利好的人並不多，“但客戶心態被逐漸熱起來的市場所影響，購房慾望和信心都上漲”。據該項目營銷人員介紹，加推認籌首日即觸發積分，認籌率達200%，也成爲奉賢區域近一年半首個觸發積分的項目。

廣州則以全面取消樓市限購等新政爲樓市注入強心針。位於廣州番禺區的星匯錦城項目就迎來了一位佛山和江西兩地的客戶。據越秀方面透露，自國慶至今，該項目成交超200套，總到訪客戶超2200組；同樣位於番禺區的萬博城項目，也收穫超2000組來訪，總體成交量環比爲9月單月的3-4倍。

政策仍需持續加量

近兩年以來，從中央到地方出臺了多輪樓市利好政策，例如一線城市落地“認房不認貸”、首付比例低至15%、取消房貸利率下限、限購政策逐步鬆綁等新政，持續爲樓市添柴加火。

每輪政策出臺後，各地市場都會迎來一段時間的修復。多位受訪業內人士曾向記者透露，過去幾輪政策出臺後，一線城市新房熱度大概持續1個月，二手房大概是2個月，此後政策影響力逐步衰減，市場迴歸平淡。

在這樣的背景下，9月底以來的這輪樓市新政是否會延續之前的政策效果路徑？一線城市的熱度又能否有效向二三線城市傳導，帶動市場整體修復呢？

億翰智庫研究總監於小雨認爲，一線城市市場有止跌企穩的趨勢。其中與之前最大的不同是深圳市場，與上海的豪宅“日光盤”不同，深圳10月的兩個項目是單價不到4萬元/平方米的剛需盤。同時，在價格方面，儘管當前的價格尚不能與高位時期的價格相比，但已在慢慢修復。

某華南房企內部人士向記者透露，在深圳的幾個項目開始收回折扣，一項目在國慶前85折，現在9折，相當於價格上漲約20萬。

但這一熱度尚未有效傳遞到二三線城市。某出險房企營銷策劃負責人向記者透露，市場銷售整體是有較爲明顯的增長，但主要還是在一線城市，往二線三線可能還需要時間，只有部分城市項目流速較好，例如在廈門的項目若降價到位，也能有較好的流速，但福州、南昌、宜春等市場本身仍較爲低迷。

值得一提的是，目前的市場出現了些許回調。“一線城市市場的熱度反彈在10月下旬已經有所趨緩，換言之，11月一線城市熱度會高於8、9月水平，但很難超過10月。”張波預計，本輪調整仍然存在一定的脈衝效應，但後續政策持續跟進後，市場有望呈現波折上向的態勢。

於小雨也認爲，當前的市場仍是在以價換量，而市場明確築底的信號應是價格的止跌回穩，目前無論是新房還是二手房，暫時還沒看到價格這一因素有明顯好轉。

業內認爲，市場真正觸底反彈還需要時間，還需要繼續給政策，比如加快推進貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，降低貸款利率，一線城市限購進一步放鬆，契稅減免等財稅方面的政策。

在張波看來，今年穩住市場更爲關鍵的一點是，一二手房成交量回升並保持在合理水平之上。只有成交量持續穩定，下一步纔有機會迎來房價的止跌回穩。因此，至少今年四季度房價還將處於底部盤整和修復階段，預計總體面的止跌回穩，到明年五一節前後或在部分城市得到體現。