星盛商業迎向上拐點，把握底部配置機遇

國慶節前，房地產行業持續收穫政策紅利，中央宣佈降準、降息、降低存量房貸利率、首付比率等多項政策，從供需兩端釋放積極信號，提振市場信心，實體經濟與股市均受惠及。相關產業鏈中，業務發展良好、財務穩健、現金流充足的物業管理板塊優質個股，業績層面已持續得到驗證，投資性價比凸顯。星盛商業（6668.HK）是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，紮根大灣區，佈局全國化，截至2024 年6月30日，其向54個商用物業項目提供服務，覆蓋中國21個城市。該公司擁有市場知名且完整的品牌體系，主要包括城市型購物中心「COCO Park」、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」、社區型購物中心「COCO Garden」及其高檔家居佈置購物中心「第三空間」。在市場開拓路線上，2024 年上半年，星盛商業持續推進灣區雙中心及全國化戰略佈局，旗艦產品線COCO Park 在廣州荔灣區健康港順利開業，上海浦東星河COCO Garden 順利開業，迄今於深圳已開業項目11 個，於廣州已開業項目5個，於大灣區已開業項目19 個，形成「灣區雙中心，一城雙子星」的佈局。同時，從項目籌開到維穩，星盛商業以一店一策的特色經營模式，助力項目入市後快速站穩腳跟，爲長效經營打下堅定基礎。截至2024 年6 月30 日，合約面積約277 萬㎡，開業面積約177 萬㎡；已開業項目29 個，籌備中項目17 個，爲未來發展提供確定性。上半年，累計同店銷售同比增長8%，累計同店客流同比增長16%，在營項目保持增長勢頭。出租率及收繳率亦持續維持行業內較高水平，合作商戶數量進一步增至5000+家。2024 年上半年，星盛商業錄得收入約爲人民幣3.14億元，同比增長約8.8%。毛利約爲人民幣1.62億元，毛利率約爲51.6%，保持行業較高水平。公司擁有人應占利潤約爲人民幣8,910.0萬元。在手現金約爲人民幣14.66億元，較2023 年末增長約3.9%。中期股息每股0.048 港元。作爲純商管公司，星盛商業已形成完整且成熟的運營模式和產品體系，存量項目運營效果日趨優化，綜合運營能力及強品牌力頗受市場認可，爲輕資產模式下純商業運營服務稀缺標的，未來發展仍具確定性，繼續看好其在房地產步入後周期的外拓能力和經營韌性。該公司股價亦處歷史底部區間，目前向上拐點已現，浪接浪的市場利好政策推動下，料中長線量價齊升可望，注意分段吸納