學者:應以土地持分換新房坪數

一坪換一坪成爲都更阻力,但民衆的期待是否能在實務上實現也是關鍵,建築業內人士坦言「一坪換一坪是假議題」,蛋白區與蛋黃區的房價、地價差異大,難以齊頭式平等。(本報資料照片)

一坪換一坪成爲都更阻力,建築業內人士也坦言「一坪換一坪是假議題」,蛋白區與蛋黃區的房價、地價差異大,難以齊頭式平等;學者則認爲需扭轉民衆對於都更的看法,以土地持分重新分配新房坪數,或是以房屋與土地資產重新換算市價金額,藉此更換新房,這樣較爲公平。

有建築業內人士指出,都更後如何分配比例要看土地價值、房價,若位在城市蛋黃區的都更案,由於持分土地與房價都高,都更屋主甚至可能達到「一坪換二坪」,但若是城市蛋白區,都更後恐僅能「一坪換半坪」。

淡江大學建築系教授鄭晃二指出,目前都更主要分爲「協議合建」與「權利變換」兩種方式,基本上若房屋價值較高、位在蛋黃區時,選擇「權利變換」較有利,反之房產落在蛋白區,則是選擇「協議合建」較有利。

不過他認爲,目前民衆普遍認知的「一坪換一坪」是「房屋實際有幾坪,都更後就換回實際的坪數」,但除房價與地價因素外,還要再加上建築成本以及公設比,一坪換一坪幾乎難以達成。

鄭晃二表示,「一坪換一坪」應解釋成「持有土地坪數換建物的坪數」,以華廈爲例,假設有住戶實際持有土地爲4坪,最後大概可以換回12坪左右的建物坪數。

他表示,若以房屋價值來換算,假設都更房屋有30坪、價值900萬元,都更新建物若房屋一坪落在50萬元,最終也可換回同等價位、18坪的新房,兩者價值對等較爲公平。他建議政府應加強推動「都市更新推動師」制度,適時介入都更案,協助民衆把關都更的條件。