嚴躍進：上海豪宅“熱銷”，剛需和改善能否跟上？

中新經緯4月24日電 題：上海豪宅“熱銷”，剛需和改善能否跟上？

作者 嚴躍進 易居研究院研究總監

嚴躍進

近日，上海豪宅“熱銷”引起關注。有報道顯示，僅僅四天，上海兩大豪宅樓盤“日光”，成交額超170億元。實際上，自3月以來，上海豪宅入市應接不暇，高端購買力強勁，相繼誕生“日光盤”。上海豪宅市場爲何“逆轉”？剛需和改善能否跟上？

回顧上海豪宅市場，2023年下半年以來，上海黃浦區的一些豪宅掛牌數量激增，出現“拋售”的現象。豪宅買賣動輒千萬級別，背後反映着市場信心的變化，2023年豪宅拋售也說明當時市場信心不足。而當前豪宅市場火熱，首先反映了上海房地產市場信心的恢復。其次也反映出有宜居價值的“好房子”始終受市場歡迎。大家知道，最近兩年包括融創在內的房企遇到了一些財務壓力，而近日融創在上海的豪宅項目熱銷，也反映出在豪宅市場中人們更看好的是好產品，這對其他出險企業相關項目也將帶來啓發。再次，也反映出上海房地產市場的一些特殊性。上海熱銷的豪宅主要集中在內環核心地帶或在“老城廂”等優勢地段中。這是因爲上海在市區的城市風貌保護工作做得一直很好，對核心地區有城市風貌的豪宅品質具有提升作用，更能吸引購房者。

豪宅的堅挺，恰說明上海市場是優秀且具有吸引力的。從近日公佈的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，一線城市的房價指數環比和同比跌幅收窄最明顯。這也說明城市規模大、購房需求強的城市成爲樓市止跌反漲的先行軍。北京、深圳、成都等一線或新一線城市中，有城市優勢且當前有“性價比”的市場或同樣迎來豪宅銷售回暖；而諸如雲南西雙版納等城市雖然在豪宅交易的均價上無法與上海相比，但因爲城市有較好的宜居度，其高端房產市場需求大幅升溫現象也應被重視。

上海豪宅市場的火熱，能否帶動其他高端住宅甚至剛需住宅的大幅回暖？上海樓市自2023年下半年“認房不認貸”政策發佈後，整體朝着復甦的態勢發展，尤其是新房方面比較明顯。當前170億元規模的單盤成交額無疑反映了市場繼續向好的態勢。但整體來看，上海包括剛需等在內的市場並未因此被帶動起來。如大平層住宅銷售雖然表現較好，但主要是因爲疫情後改善型住房的合理需求持續釋放；剛需住宅的恢復主要與上海外環外放鬆限購的相關政策有關。這說明豪宅市場火爆場面，向其他市場的傳導機制或輻射效應還是較弱的。真正要促進更廣泛的剛需和改善型需求釋放，目前來看，靠豪宅市場帶來的預期轉好還不夠，更應當注意在二手房交易的相關環節做好工作。對於上海等一線城市，二手房交易量與新房交易的比重一般在2:1，比重較大且交易週期比較長。對此，一方面要宣傳好豪宅銷售火熱的積極一面，另一方面也要進一步圍繞二手房盤活方面做足文章。(中新經緯APP)

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責任編輯：張芷菡