業績增長可持續，越秀地產穩健過渡築底期

房地產行業持續調整，越秀地產保持既定的節奏，向新發展階段過渡。

近日，越秀地產公佈今年中期業績。報告期內，越秀地產實現營業收入約爲353.4億元，同比上升10.1%，延續了2023年底的增長勢頭。歸母淨利潤約爲18.3億元，核心淨利潤約爲17.4億元。

在今年多數房企業績表現有限的背景下，越秀地產各項核心指標保持在行業的優良區間。基於此，越秀地產今年中期也大方派息，派息比率爲核心淨利潤的40%。

多元化靈活納儲

今年上半年，面對市場的深度調整和嚴峻挑戰，越秀地產在策略上保持以變應變，實施“一盤一策”的精準營銷策略和精準的定價策略，繼續鞏固在大灣區市場領先和廣州市場份額優勢的地位。

與此同時，越秀地產的市場地位也持續提升，根據克而瑞的統計，今年上半年，以合約銷售額（全口徑）計，在行業的排名上升至第9位。

在靈活的銷售措施之下，越秀地產銷售保持良好狀態。

2024年上半年，越秀地產錄得合同銷售金額約爲554.0億元。報告期內，越秀地產大灣區實現合同銷售金額約爲261.1億元，約佔總合同銷售金額的47.1%。華東地區上半年實現合同銷售金額約128.8億元，約佔總合同銷售金額的23.2%。

林昭遠分析稱，市場下滑幅度逐步收窄，未來房地產明確進入新的發展模式，保障性住房由政府主導，市場性住房需求由房企進行市場化運作。未來改善型、好產品、好服務纔是市場的主流。

林昭遠續指出，總體來看，房地產作爲國家的重要的支柱產業保持8萬億元到10萬億元的規模是可以期待的，越秀地產所進入的城市成交總額也在2000億元以上，對市場充滿信心。

今年上半年，在土地市場上越秀地產也獲得了不少優質儲備，這爲越秀地產未來的發展提供了潛在的動力。

報告期內，越秀地產根據市場和具體城市土地出讓規則的變化及時調整策略，加大對城市、板塊、客戶的研究，投資的刻度更加精準，投資佈局更加合理，聚焦核心城市和核心區域深耕。通過“6+1”多元化增儲模式分別於北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，總建築面積約爲172萬平方米。

其中，在上海共獲取2幅優質地塊，新增土地儲備約6萬平方米；在杭州獲取2幅優質地塊，新增土地儲備約23萬平方米；通過向母公司越秀集團收購方式，新增TOD土地儲備約58萬平方米。在上半年的新增土儲中，通過多元化增儲模式獲取的土地儲備佔新增土儲的66%。

截至2024年6月30日，越秀地產總土地儲備約爲2,503萬平方米，94%分佈在一線城市和重點二線城市，投資質量和結構不斷優化。

財務指標保持穩健

今年上半年，在行業整體融資未有十分明顯改善的前提下，越秀地產保持了穩健的融資節奏。

截至今年6月底，越秀地產加權平均借貸利率爲3.57%，同比下降41個基點。期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。

在融資渠道方面，越秀地產也擁有比其他房企更多的優勢。今年7月，越秀地產在境內成功發行15億元公司債，其中5億元3+2年期票面利率2.25%，10億元10年期票面利率2.75%；在境外發行23.9億元點心債，其中16.9億元綠色點心債券，加權票面利率爲4.07%。

與此同時，越秀地產在手現金也相對穩健。截至2024年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物、定期存款、監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約爲481.4億元。同期，越秀地產也錄得正向的經營性現金流流入，今年上半年越秀地產錄得淨流入61.3億元。

在負債指標上，越秀地產也是行業最優之一。根據中報，越秀地產剔除預收款的資產負債率、淨借貸比率和現金短債比率分別爲68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標，財務指標健康安全。

推進商住並舉戰略

今年上半年，越秀地產紮實推進“商住並舉”發展戰略，不斷提升商業物業穩定收入。

面對商業物業市場下行帶來的挑戰，持續優化不同商業業態的運營策略和招商策略，重點提升出租率和優化客戶結構，不斷提升商業物業的運營能力。

報告期內，越秀地產寫字樓業態持續優化租戶結構，保持出租率穩定；零售商場加大了項目的招商和租戶結構調整，出租率整體上升。酒店公寓、專業市場和長租公寓的出租率均保持穩定。

2024年上半年，越秀地產直接持有的商業物業實現租賃收入約2.97億元，同比上升41.3%；越秀地產持有38.88%單位權益的越秀房地產投資信託基金（“越秀房產基金”）實現經營收入約人民幣10.34億元，寫字樓業態上半年實現租賃收入約人民幣5.82億元，零售商場保持經營穩定，四季酒店、雅詩閣公寓實現收入2.54億元，白馬大廈實現出租率爲95.6%，同比上升5.1個百分點。

越秀地產持股66.95%的越秀服務集團有限公司（“越秀服務”）取得了良好的經營業績，上半年實現營收約19.6億元，同比上升29.7%，管理規模穩步提升，合約面積達8881萬平方米，在管面積6667萬平方米，小區增值服務收入達約6.46億元，同比上升61.2%。

此外，越秀地產的康養業務實現了營收的同比增長，可經營牀位數7705張，入住率保持基本穩定，康養業務位於行業的前列。

此外，面對市場的持續下行，越秀地產向管理要效益，持續深化精益管理，加快構建客研體系，形成全週期的客研工作機制，堅持讀懂城市、讀懂客戶。

2024年上半年，越秀地產深化推進產品的標準化建設，將產品的標準化與建築信息管理系統（BIM）有機結合，爲精益建造提供數字化基礎平臺；在重點城市完成了現場標準化建造體系（SSCS）屬地化建設，高質量交付好產品行動紮實推進；組織變革深入推進，不斷優化人才隊伍的配置和績效考覈機制，組織的動力與活力持續釋放。

林昭遠總結道，“越秀地產2024年上半年面對深刻調整的房地產市場，各項主要經營指標保持基本平穩。下半年，越秀地產將積極應對市場挑戰，圍繞‘攻堅克難穩業績，精益管理提能力’的工作主題，以‘精益管理’和‘新能力、新機制和新文化’的建設爲發展的內在驅動力，在行業新環境和新發展模式下繼續走高質量可持續發展之路，不斷爲股東創造價值。”

內容僅供參考，不作爲任何投資建議。