一財社論：房市需多層次的流動性紓困支持

本輪增量政策之一的地方政府專項債券收購閒置土地正式進入實戰階段。

11日自然資源部公開發布《運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》，細化了地方政府專項債用於土地儲備的操作規則、實施主體、收購範圍、定價標準和程序等。鼓勵各地利用專項債券資金收回收購閒置土地。這有助於發揮土地儲備的蓄水池作用，穩定市場預期，也有利於盤活房企存量資產、保交樓，同時收儲後還可重新規劃和配置這部分“淨地”，爲其價值實現提供更多可能性。

優先考慮收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，收回收購價格需委託備案的土地估價機構進行土地市場價格評估，且在選擇市場價與企業土地成本時，採取就低確定收地基礎價格等規定，對大量企業來說可謂雪中送炭。

由於有效需求不足和房市供需關係的變化，房企普遍面臨流動性壓抑和資產負債表弱化等問題，將一些暫時不用或無力開發的土地資源盤活，不僅有助於房企瘦身，在財務上改善受損的資產負債表，而且地方政府收回閒置土地資源，也可以有效促進房企的資產週轉率，強化房企的禦寒能力和風險管控水平，爲其正常的經營活動輸送活水。因此，對房企來說，將原材料庫存變現是其提振流動性進行自救的必要前提，也有助於激發房市內生的經濟現金流的有效流轉，打通妨礙房市有效運行的卡點、堵點。

當然，在實操中，專項債收回收購閒置土地還需平衡好至少兩個層面的可能風險：

一是由於收儲閒置土地的專項債，主要依靠的是地價來支撐其還本付息，在土地市場較爲低迷、有效需求不足的當下，防控地價風險就必須有可行的風險應對策略。

二是目前一級土地市場的供給主體是地方政府，專項債收儲在爲房企輸送流動性變現能力的同時，也強化了一級土地市場的壟斷獨佔性，這容易弱化土地的市場屬性，反過來也放大土地乃至整個房地產市場的價格剛性風險。

要管控好上述風險，不僅需明確地方專項債收購行爲的實施細則，還需完善土地市場的制度建設，真正通過市場交易和市場風險定價，消化吸收可能出現的風險。

首先需在制度上促進土地市場供給側改革，適度爲集體土地入市打開方便之門，推動一級土地市場的供應主體多元化，通過多主體競爭，讓市場在土地資源的配置中更好地發揮決定性作用。

同時，鼓勵市場在交易結構和交易模式上的創新。爲閒置土地在二級市場的轉讓交易提供體制機制上的方便，允許房企乃至其他市場主體通過市場交易盤活閒置土地資源，當前可借鑑引入買入返售、賣出回購等現貨+跨期交易結構和方式，強化市場主體間的信用交易，鼓勵市場主體通過市場手段進行存量盤活。

此外，儘快研究構建多層次土地市場，探索土地的期貨、期權等市場，並研究開發諸如CDS（信用違約互換）、CDO（擔保債務憑證或資產基礎債券）等金融衍生工具，爲土地市場的各大主體提供有效的風險交易和風險緩釋工具，真正有效盤活土地資源。這樣不僅有利於地方政府有效管控收儲的閒置土地之風險，而且有利於豐富多層次的土地市場，真正充分發揮市場在土地資源方面的價格發現、風險交易定價和風險優化配置等作用。

時有落花至，遠隨流水香。如果專項債收購閒置土地是對房地產市場進行的一個增信服務、流動性疏導，那麼不論是基於對專項債收購閒置土地的保駕護航，還是提升其在土地市場的風險管控能力，推動土地市場的市場化改革，強化多主體供給體系，完善市場交易結構和方式，搭建多層次土地市場，提高土地市場的風險定價和風險吸收能力等，將開啓的是一場政府與市場的聯合作戰和親密合作，會讓整個房地產市場煥發新生。