疫後數位轉型 衝擊商辦市場

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛。（黃舒衛提供）

在缺乏新量體、舊庫存拆除而斷貨的壓力下，臺北市最新A辦平均月租金來到每坪2861元，空置率更在3%以下，均爲歷史最優，但「供不應求」的直覺性結論恐怕值得商榷。

實價登錄統計前年A辦去化量約1.6坪，但去年爲4566坪，而今年到10月底僅剩3169坪，全年預估難破4000坪，市場動能腰斬再腰斬，租賃市場「價平量縮」已是不可逃避現象。過去推估2023年的供需變局，其實已提前偕疫情而來。

據萊坊（Knight Frank）統計，全球15個門戶市場中，有10個的辦公入駐率仍不及過去的一半，各科技巨頭更將重返辦公室的時間表推遲到明年初。疫情對於企業的辦公室需求已產生結構型破壞，臺灣很難置身事外。

從產業面來看，科技、金融、旅遊、航空業對於疫情最敏感，退租、縮編面積最大；工作型態方面，遠距工作、分流、靈活辦公室、在家工作等混合式型態儼然取代過去線性膨脹的剛性需求；企業佈局方面，外商對於全球經營成本的樽節、風險的規避，都大幅減緩擴張、追價的動能，3個構面的轉變同時在租賃市場發酵。

萊坊《全球辦公室趨勢調查》顯示，59%的企業給予「在家工作」正面評價、34%期待縮短租約時間、55%希望增加辦公室的協作空間、54%認爲desk-sharing、hot-desking等無固定座位會成爲趨勢。疫後企業對於空間的偏好鉅變，直接衝擊市場。

質量方面，去年還有71%的企業在乎辦公室的使用品質，但今年只剩47%；混合式型態降低對辦公密度的要求，去年還有61%的重視，但今年則降到24%；去年62%企業要增加商辦在資產組合的佔比，但今年直直落到14%。

有鑑於投資意願的觀望，以及空間使用的機動性考量，進一步形成對於價格及區位需求的轉換。對比去年的19%，今年僅2%的企業未來會明顯增加租賃開銷的擴張，反觀有52%會削減租賃預算。

隨着全球供應鏈重組，製造業投資區位移轉帶動全臺空間結構重組，已然拉動住宅投資的激昂表現，而數位轉型更會加速解構傳統商辦需求。面對型態、規格、設備、區位條件，乃至獲利模式的調整，還有已知的百萬坪天量新供給挑戰，租賃營運商、大房東都應該及早因應。