一季度300城住宅用地樓面均價同比漲23.5% 各線城市全面分化

每經記者：包晶晶 每經編輯：陳夢妤

一二線城市紛紛拿出壓箱底的好地，放開限價一路狂飆。

2024年一季度（截至3月26日，下同），據中指研究院，全國300城住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%；但土地出讓金達到2180億元，同比增長了10.4%。值得注意的是，300城住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%。

進入2024年，多城市土拍規則整體延續寬鬆態勢，部分城市繼續放鬆土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中，優化了此前執行18年的“70/90”政策，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；深圳也於近期取消了“70/90”政策。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析指出：“今年以來，一線城市土拍節奏相比去年加快。截至3月26日，一線城市住宅用地成交規劃建面同比增長約88%，出讓金同比增長接近2倍。核心城市住宅用地放量一定程度有利於提振企業拿地積極性，也有利於帶動土地市場預期修復。”

住宅用地樓面均價同比漲23.5%

今年以來，全國300城住宅用地供求兩端延續低溫態勢，但同比降幅均收窄。從供應和成交整體情況來看，在供應大幅下降的情況下，成交規模降幅收窄，並且遠低於供應縮減的幅度。

據中指研究院初步統計，2024年一季度，全國300城住宅用地推出4030萬平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%，降幅較去年全年收窄10.2個百分點。其中，一線城市同比增長87.8%，二線城市下降13.1%，三四線下降14.9%。

從成交金額來看，300城土地出讓金2180億元，同比增長10.4%，而不同能級城市之間的分化更爲明顯：一線城市同比增長198.7%，二線和三四線城市分別下跌18.2%和8.9%。

住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%。今年以來，一二線城市多宗土地拍賣，尤其是一線城市優質地塊拍地節奏加快，帶動300城出讓金及樓面均價結構性上升。

各線城市全面分化

各線城市土地市場無論在宅地推出規模、成交規模、土地出讓金總額，還是溢價率、流拍率等方面，均出現了分化。

2024年一季度，一線城市推出面積同比降幅超五成，而成交面積、土地出讓金、成交樓面價出現不同程度增長，中指研究院分析其原因時指出，一是2023年上海、廣州第一批次住宅用地多在一季度掛牌、4月份拍賣，而今年一線城市不少地塊已在3月底前完成拍賣，特別是北京，出讓規模增至152萬平方米，成交面積同比增幅超100%。

另一方面，今年一線城市成交地塊多位於核心區，成交樓面價整體較高，與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單中，有9宗位於中心城區，佔比約四成；廣州第一輪擬供應商品住宅用地清單中，中心四區地塊數量佔比超四成。

但二線、三四線城市不甚理想，推出、成交面積同比均下降，推出面積降幅均近三成，疊加房企投資信心偏弱，成交面積降幅均超一成。最終反映到成交樓面均價，呈現了結構性變動，二線城市同比下降5.9%，三四線城市同比上漲6.9%。

重點22城中也產生了分化，北京、上海、杭州土拍情況較穩定，推出宗數佔22城的比重約31%，而瀋陽、鄭州、武漢推出宗數均在3宗以下。多重因素影響下，房企投資區域也發生了分化，進一步向核心城市聚焦，市場集中度進一步上升。

根據中指數據，2019-2023年的四年間，住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市佔全國出讓金的比重普遍逐年提升。2024年一季度在一線城市土拍節奏加快帶動下，TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重提升至六成。22城累計拿地金額中，央國企佔比63%，其中北京、廣州、上海央國企拿地金額佔比均達八成以上。

對於今年土拍市場趨勢，陳文靜認爲：“當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩下，企業拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨着優質地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等，核心城市土拍情緒有望繼續修復，土拍分化現象或進一步加劇。”