已有33城發佈“收儲商品房”細則 資金平衡或成破局關鍵

又一個二線城市加入收儲商品房的陣營。9月9日，合肥安居集團官方公衆號披露，公司擬開展用作配售型或配租型保障性住房工作。

公告提出，配租型保障房源徵集範圍包括合肥市市區內已建成的租賃住房項目或可改建爲租賃住房的商業、辦公等房屋；配售型保障房源徵集範圍爲合肥市市區內已建成未出售的商品住房。

據新京報記者結合中指研究院統計，自5月份以來，已經有33個城市和地區落地收儲商品房政策，併發布了具體的房源徵收細則。這些城市中，既有一線城市深圳、廣州，也有二線城市蘭州、長沙、貴陽、瀋陽、大連、昆明、杭州、佛山、煙臺、南寧等，更有較多的三四線城市，包括泰安、滄州、梧州、肇慶、德州、北海、濰坊、瀘州、柳州、江門、桂林等。

9月合肥等多城跟進“收儲商品房”

9月9日，合肥市房產局發佈消息，合肥市安居控股集團股份有限公司擬開展收購已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，現向安徽省合肥市相應行政區域內徵集已建成存量商品房。

其中，配租型保障房源的徵集範圍是，合肥市市區內（不含四縣一市）已建成的租賃住房項目或可改建爲租賃住房的商業、辦公等符合條件的房屋；配售型保障房源徵集範圍是，合肥市市區內（不含四縣一市）已建成未出售的商品住房。

在戶型要求上，合肥並未設定具體面積限制，而是指出“戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積要求”。

據公開信息顯示，合肥保障性住房面積從60平方米到120平方米不等。

除了合肥外，9月份，還有泰安、滄州、梧州發佈了收購已建成存量商品房用作保障性住房的細則。

9月6日，泰安市住建局發佈了《關於徵集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，按照“政府主導、市場化運作”工作思路，“市場化、法治化”和自主決策、自願參與的原則，由政府選定的泰安市泰山置新房產管理有限公司作爲收購主體，以合理價格（以同地段保障性住房重置價格爲參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤），在泰安市主城區內徵集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

在房源需滿足條件方面，泰安市要求，房源所屬項目已取得單體竣工驗收證明、單套商品房建築面積不超120平方米等。

9月5日，滄州發佈收購已建成存量商品房用作配售型保障性住房項目徵集公告，重點收購70-90平方米（最大不超過120平方米）的商品房用作配售型保障性住房，優先按照整棟、整單元收購。

收儲陣營擴圍、落地規模尚小

縱觀這33個城市發佈的房源徵收細則，主要集中在區位、房源資質、套型面積、配套設施、收儲價格等方面。

大部分城市都要求房源已取得竣工備案手續；房源權屬清晰，可辦理不動產權證書；房源企業資產負債和法律關係清晰；房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售的樓棟項目。

在戶型面積上，多數城市要求在120平方米以下。其中，部分城市在保障房徵集上，細分爲配租型保障房和配售型保障房，前者面積較小，一般要求建築面積不超過70平方米。

華泰研報分析稱，從地方實踐來看，收儲對房源的要求兼顧安全性和收益性，商辦、小戶型在現階段更容易落地。儘管收儲不限制房企屬性，但國企在資源協同上可能更具優勢。

值得關注的是，目前，雖然收儲商品房陣營不斷擴圍，但是多爲第一批次，落地規模尚小。

例如，廣州增城收購的房源總建面約爲20700平方米，若按70平方米、90平方米、120平方米的套型面積組合估算，大約可收購200套左右房源。

杭州臨安區5月份的徵集公告顯示，在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，單套建築面積不超過70平方米，總體房源不超200套。

即便收儲項目相對較多的重慶，也不過數千套。據重慶住建微信公衆號消息，日前，重慶第二批收購已建成存量商品房用作保障性住房項目簽約落地。簽約收購來自央企、國企以及民營企業共7個項目，收購面積超11萬平方米，裝修改造後可提供保障性住房2600餘套。今年初，重慶國企已收購7個項目、4207套房源。

資金平衡是關鍵，有待進一步引導支持

保障房具有民生屬性，要求保本微利，因此對於企業來說，收儲投入的資金以及未來的回報率影響着參與的積極性。

華泰證券研報認爲，資金平衡是收儲落地和可持續的關鍵。其一，當前收儲資金主要爲“央行再貸款+銀行貸款+財政補貼+國企自籌”，有待“中央資金+地方財政”進一步引導支持。其二，公寓、寫字樓等商業房源由於戶型更適配保租房、供給過剩導致收購時議價空間更大，在現階段較住宅更容易落地。其三，重點城市租售比普遍較低，在無補貼情形下，運營收益覆蓋成本仍有難度，影響收儲擴圍。此外，收儲擴圍還需考慮保障房在城市能級、區位、項目資質上的供需錯配問題。

樓市已經進入傳統的“金九”銷售節點，具體銷售如何仍有待觀察，從政策來看或將迎來窗口期，收儲等相關政策存在加碼的可能性。

對於收儲後的回報問題，銀河證券指出，參考國外的經驗，主要採取銷售爲主、出租爲輔的方式，我國目前主要以租賃的方式實現資金迴流，因收儲用作租賃住房的項目或有望以REITs的形式上市盤活。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利