有了銀子、不要老子？留房給子女 先懂「5件事」

有土斯有財的觀念深植人心，年輕時努力打拚，期盼年老或死後，留下不動產傳承下一代，不論生前贈與，可以將財產送給屬意之人；或是死後繼承有高免稅額等，各有利弊......本篇將解析不動產繼承的優缺點，從五個角度教各位爸媽，聰明運用不動產傳承的技巧，讓子女不爭吵、同時避開自己可能被棄養的窘境。

預防分產遭棄養，律師蘇家宏：法律給你保障！【點此瞭解】

如果想以生前贈與，可透過寫贈與契約籤但書，且附帶條件，萬一子女不孝，未遵守條件，即可訴請返還。 圖／freepik

優點1：擁有高免稅額

在不動產傳承時，有優點一定要適時利用，例如遺產稅的高免稅額。律師周安琦舉例，假設李媽媽擁有1500萬的不動產，她選擇以生前贈與的方式，使用贈與稅免稅額扣除，每位贈與人僅有244萬元免稅額，剩下財產需繳稅。

但若以遺產稅計算，遺產稅的免稅額有1333萬，另加可扣的扣除額(例如：父母扣除額123萬、喪葬費扣除額123萬、子女扣除額每人50萬等)，繼承者反而不用繳稅！

優點2：兒女孝順安心終老

許多人努力辛苦賺錢一輩子，生前將財富傳承給子女，卻發生「有了銀子不要老子」的憾事，逼得父母寧可選擇死後才讓孩子繼承，避免無法安心終老。

恩典法律事務所主持律師蘇家宏提醒，如果想以生前贈與，可透過寫贈與契約籤但書，且附帶條件，萬一子女不孝，未遵守條件，即可訴請返還。

然而在不動產繼承時，更多時候因爲一些眉角沒注意到，反而容易造成許多家庭紛爭不斷，像是產權和稅務問題都要特別留意，下方將介紹不動產傳承的注意事項。

注意事項1：無法將不動產財產留給同一人

張伯伯因病過世，留下一棟房子和5000萬元現金遺產，他和配偶育有一對子女，兒女各自成家，房子是張伯伯和老伴建立的起家厝，分產時兒女有意出售，但高齡的張奶奶卻不願離開，張奶奶即將被迫搬離原本的家，一家人爲了房產怎麼分，天天吵不停...

周安琦指出，由於張伯伯生前並無規劃遺囑，依法規定，不動產由張奶奶和其子女，共三人一起平分，每人取得1/3，但兒女意見不同，處分資產時困難重重。

她建議，張伯伯生前若預立遺囑，指定不動產留給太太，雖然遺囑會侵害到「特留分」(指法律保障繼承人一定可分配到的部分)，但張伯伯可透過存款或保險股票等其他資產，分配給其他繼承人，讓其他繼承人的特留分不受侵害，如此一來，可安心指定不動產留給某位繼承人。

從張伯伯的故事可發現，他因未事先預立遺囑，造成死後唯一房產，無法如張伯伯所願讓太太得以終老。律師指出，倘若張伯伯名下僅有一棟房產，並無留下任何其他資產，這時候就會更加麻煩。

注意事項2：房屋所有權人衆多，需費心處理

若張伯伯預留遺囑，交代唯一財產房子留給配偶，侵害民法特留分規定，但又無其他資產可分，周安琦透露，這時就會出現房屋所有權人衆多的窘境，導致共同繼承人對是否出售房屋意見分歧，將視共有人及持有比率，皆超過半數同意時，才能進行處分。

不過，當持有比率超過2/3時，不論人數是否過半，都能處分。如果張伯伯的兒女都同意出售，即使張奶奶一人不同意，也無法改變被賣掉的事實。

確認符合出售比率的門檻後，欲出售房產的繼承人找到買方出價，也同意出售後，便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人，詢問是否用相同條件行使「優先購買權」，若對方不願購買，或超出回覆時間仍然沒有回覆，欲出售房產的繼承人就可賣出。

注意事項3：出售房產需繳「房地合一稅」

王太太在2016年1月買有一棟1000萬元房子，貸款800萬，但王太太不幸於2017年3月過世，子女繼承該房產，但年輕人無法負擔房貸，以1千萬元出售，原以爲還完貸款有200萬收入進帳，沒想到美夢卻在繳交房地合一稅時破滅......

恩典法律事務所律師周依潔分析，當不動產以遺產方式繼承，將以「土地公告現值」計算。

舉例來說，公告現值400萬，房子以1000萬賣出，中間價差600萬，就會以600萬計算房地合一稅，再加上因爲王太太持有時間低於2年，需繳最高稅率45%。

暫不討論有無自用住宅優惠或有無其他費用可扣抵的情形下，王太太的子女必需繳交270萬(600萬*45%)的房地合一稅。

這樣看來，必須繳交的270萬稅金與原先認爲可賺取的200萬利潤相比，反倒不划算，因此律師建議出售前，應該先查清楚持有年限及課徵稅率，再決定是否出售。

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