又要省錢了！六大行25日起統一調降存量房貸利率，這些細節要注意

10月12日，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲6家國有大行集體發佈關於批量調整存量個人住房貸款利率的公告，介紹詳細操作細則。在此之前，已有多家銀行通過常見問題答疑形式披露初步方案。（詳見報道《多家銀行髮指南！存量房貸京滬深外統一降至LPR-30BP》）

從公告來看，六大行將統一於10月25日起，對存量個人房貸利率進行批量調整，除在北京、上海、深圳等地區的二套房貸款利率調整至當地執行利率加點下限外，其他符合條件的存量房貸利率都將調整爲貸款市場報價利率LPR-30BP。除部分情況需要借款人主動提出申請外，符合條件的借款人無需提出申請或提供材料。

對於借款人最關心的調整後能“省多少錢”，根據工商銀行前期答疑時提供的案例，若借款人在某二線城市有一套住房，當前房貸利率爲LPR不加點（3.85%），以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸計算，調整後每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元；若借款人在某一線城市有一套住房，當前房貸利率爲LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸計算，調整後每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

綜合各行存量房貸利率調整實施細則，第一財經做了重點梳理：

1、調整範圍

綜合各行公告，新一輪存量房貸利率調整範圍爲已發放的用途爲購買住宅的商業性個人住房貸款，包括首套、二套及以上，涉及普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款。調整條件爲執行利率在LPR基礎上加點幅度高於-30BP，自身房貸利率已經低於LPR-30BP的，不參與此次調整。

值得注意的是，此次各行存量房貸利率調整僅調整貸款利率加減點，其他合同要素（如貸款餘額、剩餘期限、重定價日、重定價週期等）不變。

2、調整規則

北京、上海、深圳等地區利率高於LPR-30BP的首套房貸和其他地區利率高於LPR-30BP的全部存量房貸統一調整至LPR-30BP。

北京、上海、深圳等地區二套房貸利率高於相應政策下限的，統一調整至當地相應政策下限（北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP）。

3、自動統一調整的情況

符合條件的浮動利率定價方式的存量個人住房貸款（包括首套、二套及以上），無需借款人申請將統一調整。

4、需要主動申請的情況

對於固定利率和基準利率的房貸，需借款人先提出申請轉成浮動利率，以最近一個月對應期限的LPR轉換爲加點形式，加點幅度等於原合同利率水平與最新一期LPR的差值。轉換後如利率水平高於LPR-30BP，再將加點幅度調整至上述下限。利率轉換後不得再轉回固定利率或基準利率定價。

北京、上海、深圳等地區的二套住房貸款，如符合二套轉首套房貸條件的，借款人可線上或線下向各行申請“二套轉首套”，經銀行審覈符合條件後轉成首套房貸款，再按上述調整規則進行利率調整。

另外，交通銀行還提到，對於特殊情況需採用新發放貸款置換方式的，借款人可於2024年10月25日起向貸款經辦機構申請。同時強調，此次存量房貸利率調整不支持跨行置換。

5、統一調整和自主申請調整的時間

對於符合條件的存量個人住房貸款，六大行將於2024年10月25日集中批量調整合同貸款利率，當日生效，即批量調整後於當日起按新的利率水平執行，調整前利息按原合同利率水平計算。

各行對於申請固定利率或基準利率定價轉浮動利率定價、“二套轉首套”的時間，要求略有差異，主要集中在自公告之日至10月22日～24日（含），也有銀行10月13日起即可提起申請，渠道包括手機銀行或貸款服務行，審覈通過後，各行於10月25日進行集中批量調整貸款利率，當日起按新的利率水平執行。

自2024年10月25日（含）起，借款人仍可通過手機銀行或貸款服務行繼續發起定價方式轉換、“二套轉首套”申請，各行將在成功轉換當日對符合條件的貸款進行利率調整。

綜合各行公告，借款人申請調整、查詢等事宜既可通過線上渠道辦理，也可通過線下渠道辦理。利率調整後，多數銀行將以短信等形式告知借款人調整結果，但因爲批量調整業務規模大，有銀行提示，短信發送可能存在時間差異、時效滯後、送達失敗等情況。

對於貸款可納入本次批量調整、但不同意調整的借款人，各行也作出溫馨提示，借款人可於各行要求的相應日期前，聯繫貸款經辦機構，提出不同意調整的書面申請。批量下調後，如不接受調整，借款人仍可於一定時間內聯繫貸款經辦行申請撤銷，各行時間要求有差異。

6、部分特殊情況

對於利率調整變更生效日（10月25日）在借款人兩期還款日之間的，借款人10月的還款額將分爲調整前、調整後兩段計息。

交通銀行舉例稱，若房貸利率10月25日變更生效，借款人的10月房貸還款日爲28日，利率調整後的還款日依然爲每月28日，但還款額將兩段計息，即：調整前（即9月28日至10月24日）按原利率計算，調整後（即10月25日至10月27日）按新利率計算。下個月起，整月的利息都按新利率計算。