輿論漩渦中的萬科：債務壓力顯現，如何“活下去”？
多年來，萬科一直被看作是房企中的"優等生"，財務穩健、銷售規模平穩增長、利潤可觀……讓多數人始料未及的是，2023年下半年，市場突然傳出萬科流動性告急的消息。
在去年三季度業績說明會上，萬科獲得了深圳國資、深圳地鐵的力挺。深圳市國資委相關領導表示，"萬科具備足夠的安全性，並未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具。"
但這沒有阻擋投資者們對萬科財務狀況的擔憂，年初，"非標債務展期談判""出售泊寓股權"等市場傳聞下，萬科遭遇了2024年以來首次股債"雙殺"。
至此，萬科像是打開了潘多拉的魔盒，負面輿論接踵而至，一時間，萬科被推上了風口浪尖，萬科徹底淪爲街談巷議的焦點。
負面輿論纏身，多個機構下調評級
4月1日，煙臺市百潤置業發佈《關於鬱亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》在社交媒體流傳，文中稱，"鬱亮團伙利用萬科挪用資金、發放高利貸、偷稅漏稅、洗錢等違法經營問題"，還列舉了大量事例和細節。
早在1月份，煙臺百潤置業已經在網上對萬科發出舉報信，而這次舉報直接把舉報對象從萬科，變成了鬱亮等高管，內容更詳細。此次舉報，包括煙臺百潤在內，共涉及10家當地公司，均爲萬科煙臺的小股東。
針對相關傳言，萬科方面迴應稱，"煙臺市百潤置業在網上發佈對本公司和公司負責人員的惡意言論，內容嚴重失實。煙臺萬科和當地合作方的糾紛，目前已經進入司法程序，我們相信法律會給出公正的判斷。相關不實指控和商業詆譭，已經構成對個人的誹謗罪和對公司名譽權及商業信譽的非法侵害，公司會採取法律行動維護合法權益。"
此外，4月8日，萬科濟南公司總經理肖勁被山東警方帶走，接受調查。濟南萬科迴應稱：肖勁因個人原因配合相關部門調查。公司運營正常，由金亞斌接任濟南公司總經理。目前調查仍在進行中，以相關政府部門披露信息爲準。
今年以來，萬科頻繁遭到機構下調評級。4月11日消息，標普將萬科企業的長期發行人信用評級從"BBB+"下調至"BB+"，穆迪和惠譽早前已將萬科評級下調至"垃圾級"。
標普將評級下調歸因爲萬科"競爭地位減弱和槓桿率飆升"。標普表示，儘管萬科預計能夠在今年償還債務，但萬科銷售額在未來12個月可能繼續下降。
標普認爲，合同銷售額和利潤率的疲軟將削弱萬科的競爭地位。預計該公司2024年至2026年的"合同銷售額"總額將降至2700億-2800億元人民幣，較去年下降25%-28%，較2020年峰值7040億元下降60%。如果萬科未能執行其資產處置計劃，其財務狀況也可能會惡化。
債務壓力初現，一季度銷售大幅下滑
從萬科2023年年報可以看出，市場的擔憂是有依據的，2023年，萬科營業收入及利潤大幅下滑、債務壓力顯現、還取消了分紅……
3月28日，萬科發佈2023年度報告，公告顯示，萬科集團營業收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。
該公司解釋稱，淨利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。
一直以來，萬科以財務穩健著稱，但從公司的債務情況來看，萬科並沒有那麼安全，其總負債高達1.1萬億元，流動負債8218億元，相比2022年有所降低，但債務壓力依舊很大。
年報披露，2023年末，萬科淨負債率54.7%，較2022年底提高11個百分點。期末，有息負債合計約3200.5億元，一年內到期的有息負債約624.2億元，一年以上有息負債約2576.3億元。在其借款中，銀行借款佔61.7%，約1973億元，應付債券約792億元，其他借款約435億元。
截至2023年末，萬科在手現金998.1億元，高於一年內有息負債，但這並不代表該公司安全無虞。一方面，公司每月面臨龐大的經營支出，另一方面，公司銷售下滑，經營現金流入在變少。
2021年，萬科經營性現金流斷崖式下滑，由2020年的531.88降至41.13億，此後兩年，現金流都低位運行，2023年，全年經營性現金流淨額僅爲39.1億元。
據萬科公佈的運營數據，2023年1至3月累計銷售額爲579.7億元，同比2023年同期下降42.46%，同比2022年同期下降44.51%，同比2021年同期下降66.73%。
萬科還面臨着龐大的應付賬款和工程款，截至2023年末，萬科流動負債中的應付票據約爲797.1萬元，應付及預提工程款約爲1843.1億元。
萬科在年報中坦言，公司利潤承壓，資金存量、現金短債比等指標出現下行，向高質量發展轉型的短期壓力仍然存在。一是，規模過快擴張時期，部分投資判斷過於樂觀，這些項目消化還需要一段時間。二是，儘管公司經營服務業務的能力獲得了長足發展，但經營性不動產天然存在資金回收週期長、佔壓大的難點，有關融資機制成熟後才能完全解決。
積極化債，未來兩年消減有息負債1000億
前不久，在業績會及互動平臺上，萬科回覆了今年以來的多個熱門問題。
對於境外債務，萬科稱，2024年的境外債券只有二季度還有摺合人民幣56億元的債務到期，公司已經提前啓動了相關置換和還款準備工作。對不同月份到期的債務，公司都會有相應的應對。
深鐵去年曾計劃爲萬科注入100億元的流動性，萬科透露，在溝通會議後深圳市國資委協調了多家國企與公司對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地，包括：幫助處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；認購集團旗下印力的消費基礎設施REITs；通過深圳國企和公司之間的產業協同，推動多個項目的合作；積極協調金融資源支持公司。
據悉，3月份，深鐵集團擬認購印力消費REIT，認購計劃所涉及資金預估在10億元左右。除了積極還債及與深鐵的合作，萬科在3月份對南方區域和上海區域進行合併後，北京區域也於近日正式進行了合併以及相關人事調整。
從目前來看，萬科的壓力主要來自於，經營現金流入在變少，而融資進度跟不上。在2023年業績說明會上，萬科集團總裁兼首席執行官祝九勝表示，跟融資有關挑戰有三方面，一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰；第二個是融資模式改變帶來的挑戰，以往是可以一筆大金額就可以提款，現在要轉到項目，按工程進度才能提款；第三個挑戰是整個經營業務的的佈局，即經營業務的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態。"
祝九勝透露，萬科與衆多的保險公司有合作，險資支持的方式更多是以債權計劃對應經營性業務，在期限設置上以"5+1+1+……"的形式進行，是否"+"的選擇權在於兩方商談。
作爲最早喊"活下去"的地產企業，萬科依舊難抵擋住市場環境的變化。一如鬱亮在業績會上所說，要"活下去"，業務能力好只是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備。雖然萬科很早提出"活下去"，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全。
鬱亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產交易等方法，將經營性不動產持續變爲動產，補充現金流。今後，將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上。