預收款信託制未專款專用 緊急補破網

銀行業者及信託公會評估目前預售屋交易存在問題

爛尾樓事件衝擊，不僅讓銀行的土建融業務再度敲警鐘，更驚覺現行的「預收款信託」制度所藏的死角必須趕快「補破網」。金融圈人士透露，銀行要求建商設立「預收款信託」專戶，但現行規定並未要求建商要嚴格執行「專款專用」，使建商往往在動工興建之前，預收款就已用光，使信託制度形同虛設。

據瞭解，在多家銀行向信託公會反應這個「破口」後，信託公會已行文內政部，建議內政部在「履約保證」事項，加註建商因建案所收取的預收款「只能專款專用在建造費用，不能用在如代銷公司管銷費用這些其他用途」，目前正在等待內政部迴音。

信託公會迴應，已完成相關的專案報告評估，信託公會亦主張，就不動產開發信託興建資金中有關買方所繳價金的專款專用範圍，應該與現行的「價金信託」範圍一致，亦即預售屋的買方所繳的價金所進入的專戶，該專戶的資金只能支應建商對相關工程款的支付，以及繳納各項稅費及工程費用所需。

據瞭解，信託公會基於發揮預售屋履約保證機制的保障功能，除了上述的主張，還對於建商可動支該專戶資金的「時點」，主要提出了三種建議，供內政部作爲履約保證相關規定的參考。

這三種可動支時點建議包括：1、建商取得建照之前，不能動支該預收款；2、在建物完成全部樓地板申報之前（大約佔整體工程進度的6成），不能動支；3、必須保留一定成數的金額在建物取得使用執照之前不得動支。

銀行高層直言，建商的預收款信託其實早就有這麼一個破口，只是前幾年房市一片榮景，反正建商房屋賣得好，預收款可輕易收到6成以上的損益平衡點，甚至很快就全部完銷，因此這個死角的問題並未受到全體金融業者的重視，一直到現在，建商的預收款較先前不僅腰斬，甚至只能收到過去的三分之一，「當錢不夠用時，是否專款專用，還是挪作他用，就格外重要」。

銀行高層分析，目前市場環境丕變，建商預售屋不要說6成，很多甚至只能賣到3成、4成，這些收到的預收款可能在正式動工前就已經花光，而且都是付在對代銷公司包括對該建案的行銷宣傳等管銷費用，後續是否有資金可投入興建，不無疑問。