再現“高溢價”，11月土地市場邊際改善｜樓市現止跌回穩信號

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道11月土地市場亮點頻現，當月最後一週，上海第七批次土拍收官，10宗涉宅用地全部成交，平均溢價率近15%；杭州3宗宅地成交，其中一宗溢價率約23%；濟南起步區一宗宅地出讓，溢價率近16%，成爲近年來起步區首宗溢價成交地塊。

克而瑞數據顯示，11月1日—11月28日，300城土地供應和成交規模環比分別增長150%和24%，土地溢價率6.1%，創年內新高。

在業內人士看來，儘管11月土地市場成交規模和熱度有所上漲，局部呈現亮點，但市場整體尚未走出低迷區間，土拍分化現象將延續。12月土地市場熱度或保持，但大幅上升的可能性較小。

土拍再現“高溢價”

11月重點城市熱點地塊頻現，中指研究院數據顯示，11月22個重點城市溢價率超10%的地塊共有18宗，其中上海8宗，杭州4宗，北京和成都各2宗，深圳和濟南各1宗。

11月27日出讓的上海浦東新區新楊思地塊是其中的大熱門，該地塊最終以79億元的總價成交，溢價率達40.4%，創2021年以來上海土拍溢價率新高。另外，11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊出讓，溢價率分別達到46.1%、44.4%。

中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，重點城市多宗地塊競拍熱度較高，背後也顯示出房企拿地持續聚焦核心城市優質地塊的策略。

克而瑞數據顯示，在重點城市土拍帶動下，11月30家典型房企拿地金額大幅上漲，單月投資金額900億元，同比、環比分別增長107%、181%，創2024年以來新高。由於一二線城市高總價、小面積地塊成交較多，當月30家房企拿地面積230萬平方米，環比增加68%，同比下降33%。

11月典型房企拿地金額從底部大幅回升，並不意味着企業投資意願出現逆轉。在克而瑞監測的30家房企中，僅有11家房企拿地，拿地金額超過100億元的均爲今年拿地規模較大的央國企，如保利發展、中海地產、華潤置地、綠城中國、越秀地產等，且集中在上海、北京等高總價的核心城市。

不僅如此，中指研究院數據顯示，今年1月—11月，央國企都是拿地主力，在22城成交的住宅用地中，央國企拿地金額合計佔比約77%。但值得注意的是，部分城市本地民企拿地佔比較高，如杭州、長沙、青島等。

房企尤其是民營房企拿地仍較謹慎，中指研究院數據顯示，今年1—11月，TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1-10月降幅收窄7.1個百分點。

孟新增認爲，從當前土拍市場來看，房企仍保持精準投資的戰略，熱點城市優質地塊熱度尚在，在銷售端逐漸企穩情況下，核心城市土拍或繼續溫和修復。

土地出讓收入上漲

縱覽全國土地市場，克而瑞監測發現，11月1—11月28日，全國300城土地供應3.2億平方米，環比上升150%，成交1.4億平方米，環比上升24%。但是在中央嚴控增量、地方加快落地房地產支持政策的背景之下，土地供求規模仍小於去年同期。

除了週期性因素外，麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙向21世紀經濟報道記者表示，11月土地供應和成交規模增加，一方面是各地爲完成年度供地計劃，11月集中推出地塊。另一方面，供地質量的提升和需求端信心的邊際好轉，也在一定程度上提高了房企拿地積極性。

另外，有品牌房企人士向21世紀經濟報道記者表示，年底部分房企也在尋求補貨，爲明年做項目儲備。

中指數據統計發現，11月300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%。土地出讓金3199億元，同比增長23.4%。年末核心城市加快推地帶動土地出讓金上漲，北京、上海單月土地出讓收入均超300億元。

“重點城市優質地塊入市可以吸引更多開發商參與競拍，助力土拍溢價率回升。”王小嬙表示。

克而瑞監測發現，11月300城土地溢價率6.1%，較上月增加2.8個百分點，創年內新高。隨着需求端信心的邊際好轉，再加之平均供地質量的提升，典型城市平均溢價率企穩上漲。

克而瑞分析稱，11月土地市場迎來難得的成交規模和熱度的共同上漲。局部亮點出現主要是優質地塊的推動。受高質量供地規模延續的影響，預計12月將繼續迎來高溢價優質宅地，而央國企依舊會是核心城市的拿地主力。

王小嬙則認爲，近期房地產市場企穩開始向土地市場傳導，但傳導效果還需觀察。12月土地市場熱度或將保持，但大幅上升的可能性較小。長期來看，土地市場走勢仍需關注宏觀經濟環境及政策調控方向。