折扣低、潛力大、誠意足,中交上海首發新盤卻意外“遇冷”？

中交城投位於上海的首發新盤中交鳳啓虹橋認購率僅40%。作爲未來鳳溪國際社區的開拓者，開發商可謂誠意十足，低於聯動價銷售，較大幅度優惠，品質裝修標準，國際社區美好藍圖規劃，卻難掩當前尷尬的局面。

近400億大手筆，鳳溪國際社區藍圖繪就

2022年10月21日，中交城投憑藉336億元總投資額，成爲鳳溪社區“城中村”一級開發商，攜手青浦區政府，改造面積達1273畝的鳳溪城中村改造項目，爲目前上海全市規模最大的城更項目。

隨後，中交在去年12月的4批次供地中又以底價48.76億元拿下的青浦區華新鎮新鳳南路西側16-05、16-06、17-02、18-03地塊，其中3幅爲住宅地塊，一幅爲商業地塊，可售套數爲2082套，該幅地塊地處鳳溪社區的北側位置，打造了當前的鳳啓虹橋項目。

從整個華新的區位來看，並不屬於大虹橋的發展範疇，不過其緊鄰大虹橋，東接華漕板塊。由於青浦華新板塊面積較大，而鳳溪位於華新南部區域，從行政管理上來說，鳳溪社區隸屬於華新鎮。

由於鳳溪遠離華新核心區，並不直接享受它的配套資源。從一定程度上來說，這裡屬於一個相對獨立的區域，上圖所示的紅線範圍內爲整個鳳溪國際社區的開發範圍，而中交則會圍繞示範區線徐樂北路站（上圖灰色區域），進行大規模的城市更新。

路邊新鳳溪宣傳圖，易眼看房實拍

本站房產從中交鳳啓虹橋現場瞭解到，現場沙盤處展示的是官方製作的鳳溪社區未來的整體規劃版圖。新鳳溪社區分爲4期開發，圍繞示範區線，規劃了TOD綜合體和街區。

未來社區內囊括了12幅住宅用地、教育規劃、安置房源、商業、社區事務中心、醫院、文娛場所和物流數字園區等規劃。除了部分歷史遺蹟、公園、個別居民區和總部園區等會有所保留，板塊大多區域都會進行重建。

鳳溪國際社區規劃沙盤圖，易眼看房實拍

周邊城市界面不理想，鳳溪社區百廢待興

目前爲止，鳳溪依然保留了較爲原始的發展狀態。據瞭解，鳳溪因瀕源自鳳凰山的鳳溪塘而得名，這裡有“建於南朝”的觀音寺，村落內還留有抗戰的歷史遺存東鄉烈士陵園。

本站房產在走訪後發現，當前鳳溪的商業主要集中在北青公路、新鳳中路和鳳星路一帶，以沿街底商爲主，能級較低，在走訪中幾乎難覓品牌連鎖店，彷彿來到了小縣城的錯覺。

鳳溪現存沿街商業街景，易眼看房實拍

鳳溪菜場，易眼看房實拍

交通方面，市域示範區線一期開建於2022年7月，工期接近6年。未來，搭上示範區線，一站即可到達華漕芳樂路站，同站換乘13號線；2站直達虹橋火車站，出行會很便利。

中交鳳啓虹橋距離示範區線徐樂北路直線距離約1.5公里，屬於步行範圍內。不過當前，這裡公共出行主要依賴公交車，項目門口有2班公交線路，可直達17號線徐涇北城，但候車間隔時長基本在20分鐘以上。

中交鳳啓虹橋附近的公共交通，易眼看房實拍

另外，華新是上海乃至全國的快遞物流樞紐，這裡匯聚了大量物流公司的總部、園區及倉庫。以新通波塘爲界，西側區域大多爲虹橋物流裝備港。

就在本次入市的中交鳳啓虹橋西側，就有一個大型的物流停車場，本站房產在觀察後發現，甚至還有大量集卡直接停在了道路兩側。

中交鳳啓虹橋西側的物流停車場，易眼看房實拍

面對筆者的疑惑，現場置業顧問表示，未來物流港將會進行全面升級改造，這已經劃入了鳳溪社區舊改的規劃版圖中，部分倉庫會搬遷至其他片區，待整個鳳溪社區舊改全部完成後，周邊的城市界面會煥然一新。

鳳溪社區當前除了商業能級低，城市界面弱等不足，周邊的教育資源也是一大短板。由於鳳啓虹橋是新樓盤，當前並未有對口學區信息，不過從目前板塊內的學區資源來看，一街之隔便是鳳溪小學，這也是鳳溪板塊內現在僅有的一所公辦小學。

鳳溪小學，易眼看房實拍

青浦區在近年來持續在教育上發力，引入了不少與市區媲美的優質民辦教育資源和國際學校，例如世外、協和、平和、宋慶齡等。然而很多板塊的公辦教育資源與市區相比還是有差距。

本站房產從多方機構評測的青浦區小學梯隊排名瞭解到，鳳溪小學並未躋身前三梯隊學校範疇。此外，鳳溪小學此前的生源大多爲鳳溪當地村民。

本站房產從現場獲悉，雖然鳳溪正在進行大規模的城中村舊改，而位於項目西南側的古思浜農民中心村，並非在本次舊改行列之中。從現場來看，內部主要爲當地村民的私家別墅，他們也是鳳溪小學的生源之一。

項目西南側的農民中心村，易眼看房實拍

面對當前潛在的短板，售樓處置業顧問透露，目前華新政府在洽談一個重量級的教育集團落地，並且鳳溪小學南側有大片空地，如果教育資源能順利引入，未來將對其進行改造升級，屆時或難以當前的實惠價格買到這裡的房子。

舊改仍在推進中，整體建設週期漫長

在交談中置業顧問坦言，該樓盤屬於拓荒項目，隨着城市更新的推進，未來這裡可能會發生翻天覆地的變化。

不可否認鳳溪國際社區未來的發展潛力很大，但開發建設需要時間，目前城中村的舊改簽約還在進行中。本站房產從華新鎮官方公衆號【通達華新】獲悉，截至7月底，鳳溪“城中村”改造項目“簽約率突破90%。截至8月10日，近50%的居民主動提前騰房交鑰匙，騰房數量達到了1016戶。

圖源【通達華新】公衆號通知截圖

本站房產通過實際走訪，進一步觀察舊改的進度。從現場可以看到，臨街已經拉起了橫幅，而鳳溪城中村舊改的宣傳及標語也是隨處可見。

鳳溪城中村舊改標識，

易眼看房實拍

隨着舊改的推進，未來這裡大多都將拆除，成爲鳳溪國際社區的一部分。而作爲鳳溪社區的首發項目，可以說有利有弊。先發樓盤能享受價格上的優勢，不過作爲第一批吃螃蟹的業主，在新房交付後，各項配套可能還尚未建成。

據悉，鳳溪社區改造的範圍接近1平方公里，是蟠龍古鎮開發體量的3倍左右，目前還很難評估整個項目的建設週期時長。作爲對比，瑞安打造的蟠龍天地，整體開發週期接近8年。再如大虹橋的萬科天空之城TOD綜合體，歷經7年時間完成開發。對於體量更爲龐大的鳳溪社區而言，開發週期勢必會很漫長。

價格有足夠優勢，認購情況平平

衆所周知，目前有很多郊區樓盤去化不理想，售樓處各種優惠活動也是百花齊放。作爲郊區的華新，片區內的新房也打出了各種優惠。本站房產從中交售樓處獲悉，購買該樓盤可享96折起的優惠。

網傳項目此前優惠是95折，由於最近市場上政策利好風聲不斷，售樓處縮緊了優惠幅度。即便如此，96折的優惠在同片區依然是較低的折扣優惠。

本站房產在調查後發現，購房者若通過鏈家或其他自媒體渠道購房，還能額外拿到1-2個點的折扣優惠。此前華新核心區有新樓盤曾打出10%首付的廣告，但優惠幅度也僅約98-99折。

據置業顧問透露，具體折扣需要看付款條件，首付的比例，付款週期等。若能在1個月內完成首付，纔可享受全部折扣優惠。以99平房源爲例，4%的折扣能直接省下約18萬元，這對於購房者的吸引力還是比較大的。

不僅如此，鳳啓虹橋項目本次的認購均價4.57萬/平,低於4.7萬/平的聯動價，同時這一均價也低於安聯虹悅最新一期產品4.67萬/平的價格。

可以說開發商又是降價讓利，又是打折促銷，市場表現卻“叫好不叫座”。公開資料顯示，中交鳳啓虹橋一期首開304套房源，認購率僅約40%。從現場得知，74平和89平小戶型比較好賣，本批次89平已經售完，而99平以上大戶型目前還有房源。

由此可見，低總價的小戶型產品更討巧，剛需客戶依然是華新市場的主力，而改善型購房者或更青睞大虹橋主城區。未來鳳溪還有10餘幅地塊項目待入市，後期去化表現如何不禁讓人打上問號。

值得一提的是，本幅地塊是中交以底價摘得，0溢價也給了開發商拿出更多折扣的底氣。置業顧問稱，該盤作爲中交在上海的首發項目之一，需要做出口碑，並積攢人氣，因此給到了客戶較多的優惠。

產品力可圈可點，短期內自住不合適

儘管中交鳳啓虹橋周邊的環境不算如意，但作爲一個價格僅4萬多的項目，樓盤本身的產品力還算過得去。裝修方面，本盤爲精裝交付，中央空調、新風和地暖三大件齊全，空調品牌爲日立，燃氣品牌爲史密斯、林內等品牌。

廚房內的櫥櫃、涼霸都是交付標準，浴室內的馬桶、臺盆、淋浴等品牌均爲科勒，另外，主衛還標配了電熱毛巾架。交付後，業主基本可以實現拎包入住。

約124平戶型樣板間交付標準，易眼看房實拍

另據瞭解，社區爲14-16層的小高層，居住密度尚可，層高爲3.05-3.1米，得房率達到了78-80%，空間感不錯，算得上是片區內的改善型產品。中交鳳啓虹橋共有三批次產品，一期房源預計在2025年三季度交付。

而售樓處將改造爲開放式公園，社區西南側有個1萬方左右的社區型商業，在樓盤交付後，鳳溪商業配套尚未建成之時，將滿足業主的基本生活需求。

中交鳳啓虹橋本期沙盤，易眼看房實拍

綜上來看，鳳溪社區的規劃是美好的，但作爲首發樓盤，未來新房交付後，板塊內或依然處於建設早期階段，更何況整個社區要多久才能兌付也是未知數。

另外，對於打算資產增值的購房者而言，更要慎重選擇這裡的新房，房屋是否會有價值空間，不僅要看整體的城市發展，還需要看供需關係。鳳溪社區未來可售商品房預計超萬套，還不算當地大量的安置房源可能進入二手市場。不排除未來新房的去化週期會比較慢，短期內房價上升的空間有限。