政策利好疊加供應放量 6月房地產市場現回暖跡象

來源：經濟參考報

2021年下半年以來，房地產行業經歷了階段性的挑戰。4月以來，中央層面多次召開專題會議，釋放積極信號。包括明確守住不發生系統性風險底線，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側調整。

在利好政策的加持下，進入6月，房地產市場明顯好轉，熱點城市和熱點區域的銷售復甦節奏加快，供求略有好轉。業內人士表示，當前行業基本面的底部或已過去，但總體來看，房地產市場仍處銷售邊際改善的弱復甦階段，預計整體回暖還需時日。

6月成交現回暖跡象

受供應集中放量和密集利好政策疊加影響，6月房地產市場整體成交量有所好轉。據克而瑞地產研究中心報告，重點50家房企在6月新推項目規模同比降幅較上月收窄15個百分點，環比上升112.2%，達到今年以來推盤面積最高水平。

供應增加，預期改善，成交明顯增加，這個現象從百強房企銷售來看更突出。信達證券數據顯示，2022年1-6月，百強房企累計銷售金額爲34771.50億元，同比下降50.6%，較上月跌幅收窄2.1個百分點。單從6月來看，百強房企合計銷售額8375.9億元，環比上升61.3%；與去年同期相比下降42.5%，但跌幅大幅收窄17.3個百分點。以碧桂園爲例，此前碧桂園發佈的上半年銷售業績顯示，1-6月份累計實現權益合同1851億元，實現權益合同銷售建築面積約2348萬平方米。雖然與去年同期相比仍有較大差距，但從6月單月來看，權益合同銷售金額達345.2億元，環比增長20.21%，連續2個月向上調整。

信達證券地產行業分析師江宇輝表示，隨着6月疫情對房地產行業影響基本消退，華東區域銷售逐步恢復正常，疊加各地政策力度加大，同比跌幅收窄，環比方面，剔除季節因素，相較2020年和2021年6月環比增速33%和17%來看，今年6月環比回暖仍較爲明顯。

成交量的增加與年中業績衝刺有關，但需要注意的是，與此前房企多以價換量手段不同的是，此輪是在房企營銷折扣大幅度減少的背景下取得的。克而瑞地產研究中心報告顯示，雖然有“618”促銷節點，但對比“五一”期間折扣力度，6月整體折扣有限。

多方面的回暖也讓企業信心有所恢復。土地市場方面，7月12日，南京第二輪土地集中出讓開啓，爲了扭轉首輪低熱，南京進一步放鬆了土拍規則，並在集中供地後首度出現了不限價宅地，以提振房企拿地積極性。在此影響下，南京次輪土拍表現較首輪明顯趨穩，成交建面及金額大幅提升，流拍現象也較首輪明顯改善。

具體來看，44幅出讓宅地中僅2幅流拍，流拍比例由上一輪的32%降至5%。其中，建鄴河西熱度較高，4宗地塊參拍房企均達10家以上。

克而瑞研究中心研究員馬千里表示，在地方政府推地量大幅增加，尤其是優質地塊增多的背景下，房企參拍積極性明顯提升。同時，盈利空間充裕也給了房企信心。例如，不考慮性質較爲複雜的商住及宗地用地，南京此次成交的純住宅地房比爲0.56，房地價差約1.43萬元/平方米，較今年第一批次成交地塊價差空間再次提升，利潤可觀。

多部門釋放支持房企合理融資需求信號

今年以來，中央層面頻頻發聲釋放利好信號，表示支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼併收購出險房企項目，防範化解房地產行業風險。

6月2日，央行相關負責人表示，要配合住建部等有關部門和地方政府做好出險企業風險化解，及時校正金融機構的過度避險行爲，保持房地產融資平穩有序。同日，銀保監會印發《銀行業保險業綠色金融指引》支持綠色金融發展。6月24日深交所發佈《關於進一步支持企業發展服務實體經濟的通知》指出，支持優質房地產企業盤活存量資產，調整預售資金監管，增加房企流動性。

5月以來，對於民營房企支持力度不斷增強，碧桂園、龍湖、美的置業三家房企被監管機構批准可利用附帶包括CDS或CRMW在內的信用保護工具公司債進行融資的示範性民營。隨後，作爲示範企業，碧桂園、龍湖相繼各發行5億元公司債。此外，碧桂園在今年3月先後與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

此外，爲了更好應對風險，優化企業債務結構，部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日，碧桂園提前回購7月到期的美元票據，總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成後，公司年內到期的美元債悉數償還完畢。

三季度有望進入企穩恢復通道

江宇輝表示，近期新房及二手房成交數據邊際上持續回暖，6月30大中城商品房成交面積環比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8個百分點，廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比更是已恢復正值。

“但市場並沒有全面復甦。”江宇輝說，當前行業基本面的底部或已過去，目前正處於邊際修復的狀態，下半年仍需要更大力度的政策來穩定。

中指研究院常務副院長黃瑜表示，短期來看，房地產市場恢復穩定運行前，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏，供需兩端政策均仍有空間。預計一線城市仍以微調爲主，二線及三四線城市政策優化力度有望繼續加大。貨幣政策端，房貸利率短期仍有一定下降空間，不排除繼續非對稱降息。

在供給端，黃瑜預計，將繼續優化調整預售資金監管政策，更好地爲企業補充資金流動性，提高預售資金使用效率。降低企業稅費支出，減輕企業資金壓力或是企業端政策發力方向。

“總體來看，三季度全國市場有望進入企穩恢復通道。”但黃瑜也坦言，恢復節奏仍依賴於宏觀經濟的修復節奏、疫情防控效果、政策優化力度等方面。

萬科董事長鬱亮在日前的半年交流會中指出，短期來看房地產市場已經觸底，但恢復還需一個緩慢溫和的過程。他還透露，萬科將繼續此前的股權回購計劃，回購價格不超過18.27元/股。

券商、評級機構也相繼釋放看好信號。日前，匯豐將碧桂園評級升至“買入”，並表示“碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營房企之一。”行業總體向好，但存在分化趨勢是衆機構的共識。正是因爲此，包括申萬宏源等29家境內外相關機構同時給予碧桂園“買入”評級。他們認爲，下半年隨着政策持續發力，預期穩定下房地產市場有望緩慢復甦。