政經譚 | 央行降準 並聯合金融監管總局出臺經營性物業貸款政策

央行：做好經營性物業貸款管理 滿足房地產企業合理融資需求

1月24日晚，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

下一步，中國人民銀行、金融監管總局將指導商業銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

以下爲文件全文：

中國人民銀行上海總部，各省、自治區、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監督管理總局各監管局；各國有商業銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業銀行：

爲促進房地產市場平穩健康發展，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產行業合理融資需求，有效防範化解風險，現將有關要求通知如下。

一、明確業務管理口徑

本通知所稱經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書並投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業爲抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限於商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經營性物業貸款外，其他貸款仍按現行政策執行。

二、堅持依法合規展業

商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。符合本通知定義的經營性物業貸款應納入房地產貸款統計。

經營性物業貸款的借款人須依法成立，承貸物業應產權清晰，無複雜的債權債務關係。經營性物業貸款的借款人可以爲房地產開發企業。

經營性物業貸款可用於承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人爲建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用於購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早於承貸物業產權證到期日至少5年。

經營性物業貸款第一還款來源應爲承貸物業本身的經營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬戶，優先用於償還當期貸款本息。商業銀行要加強對承貸物業經營收支情況的監測，保障信貸資金安全。

商業銀行發放經營性物業貸款應以承貸物業作爲抵押品。結合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業評估價值。借款人與承貸物業實際經營管理主體不一致的，可將承貸物業實際經營管理主體作爲共同借款人或連帶責任保證擔保人。

三、加強風險管理

商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

商業銀行應嚴格開展貸前調查和貸中審查，科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，承貸物業有共同產權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面同意。

商業銀行應加強貸款投放後的管理，嚴防貸款被挪用；及時對物業經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，並採取針對性的風險緩釋和保全措施。

中國人民銀行、金融監管總局各分支機構要加強經營性物業貸款監管，指導督促商業銀行嚴格落實本通知要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

央行下調金融機構存款準備金率及支農支小再貸款、再貼現利率

1月24日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率和支農支小再貸款、再貼現利率。

具體來看：自2024年2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約爲7.0%；自2024年1月25日起，分別下調支農再貸款、支小再貸款和再貼現利率各0.25個百分點。

中國人民銀行將全面貫徹中央經濟工作會議和中央金融工作會議精神，認真落實黨中央、國務院決策部署，靈活適度、精準有效實施穩健的貨幣政策，加大宏觀調控力度，強化逆週期和跨週期調節，保持流動性合理充裕，促進社會融資規模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，持續推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。

多部門聯合發佈《粵港澳大灣區“跨境理財通”業務試點實施細則》

1月24日，據央行官微消息，中國人民銀行廣東省分行、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局廣東監管局、國家金融監督管理總局深圳監管局、中國證券監督管理委員會廣東監管局和中國證券監督管理委員會深圳監管局聯合近日發佈新修訂的《粵港澳大灣區“跨境理財通”業務試點實施細則》。

其中提出，從以下方面對試點政策進行優化，一是優化投資者准入條件。調整“南向通”業務的內地投資者參與條件，新增內地投資者 “近3年本人年均收入不低於40萬元”的可選條件，支持更多大灣區居民參與試點。

二是適當提高個人投資者額度。將個人投資者額度從100萬元人民幣提高到300萬元人民幣。

三是拓寬業務試點範圍。增加證券公司參與試點，同時將內地銷售銀行的人民幣存款產品納入“北向通”合資格產品範圍，公募證券投資基金由“R1至R3”擴大爲“R1至R4”風險等級（不含商品期貨基金），更好滿足大灣區居民多樣化投資需求。

四是進一步優化宣傳銷售安排。細化明確境內銷售機構、境內合作機構展業行爲規範，引導金融機構爲大灣區居民提供優質金融服務。

潘功勝：加大宏觀調控力度 強化逆週期和跨週期調節

1月24日下午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會。中國人民銀行行長潘功勝，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新，中國人民銀行副行長宣昌能介紹貫徹落實中央經濟工作會議部署、金融服務實體經濟高質量發展情況，並答記者問。

潘功勝表示，中國人民銀行、國家外匯局將以專業務實的精神，貫徹落實好中央決策部署，堅持金融服務實體經濟的根本宗旨，加大宏觀調控力度，強化逆週期和跨週期調節，鞏固和增強經濟回升向好態勢，持續推動經濟高質量發展。

其指出，過去的一年，我們適時強化逆週期調節，兩次下調存款準備金率，兩次下調政策利率，引導有序降低存量房貸利率，引導金融機構保持信貸總量適度、節奏平穩，取得了較好的成效。

2024年，總量方面，將綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，使社會融資規模、貨幣供應量同經濟增長和價格水平預期目標相匹配。在節奏上把握好新增信貸的均衡投放，增強信貸增長的穩定性。

結構方面，將不斷優化信貸結構，加大對民營企業、小微企業的金融支持，落實好我們不久前發佈的金融支持民營經濟25條舉措，提升金融服務實體經濟質效。同時，要注重盤活被低效佔用的金融資源，提高存量資金使用效率。價格方面，兼顧內外均衡，促進綜合融資成本穩中有降，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

潘功勝：中國的貨幣政策始終堅持以我爲主 同時兼顧內外均衡

1月24日下午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會。中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，中國的貨幣政策始終堅持以我爲主，同時兼顧內外均衡。

2023年，面對發達經濟體貨幣政策的外溢影響，人民銀行立足國內經濟發展，兩次下調了政策利率，兩次下調了存款準備金率，保持了市場流動性的合理充裕，優化信貸結構，有力支持了實體經濟。同時，人民銀行、外匯局以外匯市場供求爲基礎，通過宏觀審慎管理等措施穩定市場預期。總體而言，人民幣匯率在複雜的形勢下保持了基本穩定。

總的看，2024年發達經濟體貨幣政策的外溢性將朝着壓力減小的方向發展，中美貨幣政策週期差處於收斂，這樣一種外部環境變化，客觀上有利於增強中國貨幣政策操作的自主性，拓展貨幣政策操作的空間。