直擊萬科中期業績會，鬱亮：中長期來看，潛在住房需求絕對量的規模仍然巨大

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 深圳報道

8月30日傍晚，萬科舉行2024年中期業績會。會上，在被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席鬱亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；而從短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在爲市場需求的復甦積蓄能量，爲新發展階段的到來提供土壤。

今年上半年，新房市場持續調整。根據克爾瑞統計，上半年百強房企銷售金額同比下降39.5%；二季度隨着一系列支持性政策推出，百強房企的銷售同比降幅有所收窄。與此同時，萬科2024年半年報顯示，上半年實現營業收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。

“新房性價比在提高”

在萬科看來，隨着房地產供需關係發生根本性變化，市場競爭關鍵要素從過去的規模變爲產品力和服務力，也就是給消費者提供優質住房。優質住房不僅是物理條件層面上的改善，也包括消費者全週期居住體驗的軟性提升。行業的產品迭代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。

“產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。新房產品的性價比有比較大的提升。”萬科管理層在業績會上表示。

萬科還認爲，如今在供給端，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關係的改善，爲市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。

而據記者瞭解，今年上半年，萬科也在積極適應行業向新發展模式轉變，全面聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，提升產品服務競爭力。上半年，萬科開發業務按期交付169個項目、262個批次合計7.4萬套房，實現銷售金額1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強整體水平，並在前沿產品研發、現房銷售模式、代建服務等方面探索。

物業服務業務深入貫徹蝶城戰略，實現運營提效，累計完成200個蝶城流程改造，覆蓋1337個住宅物業項目，佔在管項目比例超30%。

租賃住宅業務在運營管理規模擴大的情況下實現效率提升，上半年新獲取房源1.5萬間，其中80.6%位於一線城市，累計開業數量增加至18.3萬間，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%。

此外，中期業績會上，在回答有關開發業務未來發展機會的提問時，萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海表示，住房市場的供求關係已經發生重大改變，各類保租房、人才房爲剛需人羣解決居住問題提供了更多選擇；滿足客戶對更高生活品質追求的改善型產品佔據了新房市場越來越重要的地位。

張海進一步指出，從客戶層面看，購房者更加細分和理性，價格實惠、所見即所得是客戶願意考慮和成交的首要因素。即使是在非熱點城市，又好又實惠的產品依然能保持熱銷。今後的投資也會向城市中有真實改善需求的板塊和片區進一步集中。總的來說新房市場規模縮減的同時，項目經營難度增加，操盤及格線大幅提高。

而圍繞造好房子，實現高質量發展，萬科具體提及四個方面。一是以客戶爲中心，營造有活力的社區生活場景；二是圍繞客戶需求的新變化對成本和費用的投入進行結構性調整，提高產品的質量價格比和性能價格比；三是項目實行全週期、全維度的現金流精算；四是推動建立未來城市產品新優勢，如實踐首發項目上海嘉定理想之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”爲三大核心場景的新產品，給客戶留下了深刻印象。

另外，萬科還表示，目前來看開發業務正處於調整的艱難階段，一些困難的解決和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和時間，對現在的耐心，就是對未來的信心。

年內已無境外公開債

值得一提的是，今年上半年，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。數據顯示，上半年，萬科累計償債524億，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元。

而在融資端，據瞭解，萬科上半年融資渠道保持暢通，實現新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%，融資渠道保持穩定。融資模式轉型取得了較大進展。白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請。同時，銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。截至7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應鏈融資變動，其合併報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。

對於下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面稱，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅餘20億境內債券待還。萬科會錨定既定的經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入爲出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。

同時，萬科表示，在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，還會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧