重磅政策利好 公募REITs邁入常態化發行新階段

（原標題：重磅政策利好 公募REITs邁入常態化發行新階段）

每經記者 李蕾    每經編輯 趙雲

上週，公募REITs迎來一項重磅利好。

7月26日，國家發展改革委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（以下簡稱發改委1014號文），涉及公募REITs的資產範圍拓寬、發行審覈機制優化、項目資產要求調整等多方面，爲公募REITs的高質量發展提供了戰略指導和政策支持。

中信建投證券在分析中指出，發改委1014號文標誌着中國在推進投融資體制機制創新和資本市場多層次體系建設方面邁出了關鍵一步，具有中國特色的基礎設施REITs市場正式步入規範化、常態化發展的新階段。

二級市場上，《每日經濟新聞》記者注意到，上週中證REITs全收益指數下跌0.04%，產權類REITs上漲0.4%，經營權類REITs下跌0.3%。所有REITs子板塊中，保租房REITs漲幅最大爲1.6%，高速公路REITs跌幅最大爲0.7%。

全市場已經上市的40只產品中，除去上週剛剛上市的中信建投明陽智能新能源REIT，環比上漲的有20只，其中漲幅最大的是紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和2.47%。環比下跌的減少至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別是中金安徽交控REIT和華夏杭州和達高科產園REIT。

上週迎來重磅政策利好

7月26日，國家發展改革委發佈了1014號文，在深入總結試點經驗的基礎上，以構建常態化發行機制爲目標，以市場化、法治化爲遵循，以制度化、標準化、規範化爲原則，全面改進和優化申報推薦制度，進一步明確審覈內容和申報要求，擴大推薦資產類型，簡化申報推薦程序，壓實各方責任。

據悉，該新政將從8月1日正式實施。在很多專業人士看來，這標誌着公募REITs正式步入規範化、常態化發展的新階段。

中信建投就指出，本次REITs新政在236號文（注：指今年3月國家發改委發佈的《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信用基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》）的基礎上，將REITs資產行業範圍進一步拓寬到養老設施等。允許園區REITs，消費REITs中酒店、商辦配套比例不高於30%（特殊情況不超過50%）的資產入池。將商辦、酒店和市場化長租公寓等傳統商業地產納入，可有效打通商業地產發行REITs通道，助力地產紓困目標。

其次，新政取消了此前236號文規定的產權REITs現金分派率不低於3.8%，特許經營權IRR不低於5%的收益率要求。聚焦現金流預測的合理性，要求項目近3年的平均EBITDA（或經營性淨現金流）不低於未來3個會計年度平均預計水平的70%。此外新政取消了存量資產收購的30%比例上限，並將補充流動資金的上限從10%提升至15%，發行人的自主權和積極性將得到提升。

另外，發改委1014號文進一步規範了基礎設施REITs申報推薦和審覈發行工作流程，取消了常態化發行階段的前期輔導環節，建立了項目“退回”處理和問題清單制度，有效強化諮詢評估機構的職能和責任，有利於加快項目審覈、推動市場擴容，同時壓緊壓實各方責任，有利於促進項目各方共同協作，保證審覈的質量與效率進一步提升。

民生證券也在研報中表示，2024年以來REITs發行政策持續發佈，不斷提升投資者信心。今年年初，由於“會計類第4號文”和“新國九條”等政策釋放利好，疊加無風險利率下行，投資者情緒回暖；2月8日，證監會發布《監管規則適用指引--會計類第4號》，明確原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認爲權益屬性產品，可避免二級市場波動對利潤表的影響，引導更加長期、穩定資金入市，穩步推動REITs 市場擴容；4月12日，國務院發佈新“國9條”，文中三次提及REITs，顯示了政策層面對REITs市場高質量發展的高度重視；而在此次新政之下，基礎設施類REITs範圍有望擴大，基礎設施資產或迎機遇。

“隨着基礎設施類REITs 發行政策不斷完善、發行規模不斷增長，將有利於國資類房地產公司盤活自持資產，建議關注自持類優質資產規模較大的央企，以及深耕地方且承載保障房業務的城投類國企。”該機構表示。

二級市場持續橫盤震盪

目前，公募REITs二級市場還在持續橫盤震盪。

天風證券數據顯示，上週，大類資產方面，中證REITs指數下跌0.19%，REITs總指數上漲0.40%，產權REITs指數上漲0.66%，經營權REITs指數上漲0.07%。大類資產角度，REITs總指數跑贏滬深300指數4.06個百分點，跑贏南華商品指數2.76個百分點。

另據Wind數據，截至7月26日，全市場已上市的40只產品中，除去上週剛剛上市的中信建投明陽智能新能源REIT（周內漲幅高達10.50%），環比上漲的有20只，其中漲幅最大的是紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和2.47%。

相比之下，環比下跌的縮減至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別是中金安徽交控REIT和華夏杭州和達高科產園REIT，漲跌幅分別爲-2.91%和-2.01%。此外，還有3只產品跌幅超過1%。

值得一提的是，此前公募基金二季報公佈完畢，公募REITs的表現也引發行業關注。整體而言，今年二季度國內公募REITs經營情況整體承壓，但板塊間仍有分化。隨着相關政策出臺支持REITs市場供需兩端擴容，自帶紅利資產屬性的REIT資產配置性價比提升。

國泰君安證券指出，具體來看，生態環保、保租房板塊經營較穩健，盈利數據同比穩定增長；倉儲物流板塊受地緣貿易衝突、產業轉移、客戶提前退租影響業績整體承壓；產業園板塊整體承壓但邊際存在分化，部分項目企穩回升；高速板塊受網路結構變化、極端惡劣天氣以及春節免費通行影響，多數項目經營數據仍在探底；能源基礎設施板塊經營分化，其中國電新能源REIT由於集中支付管理費和託管費、國補應收賬款回款未至等原因可供分派金額收負；消費板塊出租率保持高位，項目經營穩健。

流動性方面，上週REITs總體成交活躍度下降，周內總成交額爲3.73億元，環比前一週下降4.9%。產權和經營權成交額分別爲1.98億元和1.76億元，環比分別變化了-8.1%和-4.4%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施、消費基礎設施類REITs上週的成交額分別爲1億元、0.8億元、0.27億元、0.43億元、0.2億元、0.89億元、0.14億元，環比前一週分別變化了2.9%、8.0%、-32.0%、-6.0%、-22.0%、-4.6%、-15.4%，其中周內成交額最大的REITs類型是園區基礎設施，佔比爲26.9%。

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