中報現場｜瑞安房地產羅康瑞：調整還需時日，但我對未來市場充滿信心

每經記者：包晶晶 每經編輯：陳夢妤

“我始終相信，‘住’對我們每一個人都是最重要的，但是這個市場的調整將非常殘酷，肯定有很多企業維持不下去。商業、辦公樓供應，怎麼樣才能配合企業未來工作環境的需要？‘住’也是一樣，怎麼樣才能住得更好？這些也是未來市場帶給房企的機會，最主要是能不能看準轉變和時機。”

8月30日，在瑞安房地產（HK00272，股價0.59港元，市值47.36億港元）舉行的2024年中期業績會上，瑞安房地產主席羅康瑞在回答《每日經濟新聞》記者提問時說：“目前內地房地產市場還是處在調整過程中，現在還沒有完結。雖然政府出了很多積極政策，但是影響還不夠。很多買家、投資者對接下去幾年會變得怎麼樣、房價會不會繼續調整、出險房企將走向何方等還沒有看清楚，所以這個調整還需要一段時間，但是我自己對未來的市場充滿信心。”

行業深度調整之下，瑞安房地產今年上半年錄得溢利人民幣（下同）1.83億元，其中股東應占溢利7200萬元。由於新建住宅項目落成量不足，拖累物業銷售額，淨利潤同比出現大幅下跌。截至2024年6月30日，集團（包括合資公司和聯營公司）已確認物業銷售總額爲16.91億元，已鎖定銷售總額78.18億元，計劃於2024年下半年及以後交付和確認。

住宅銷售方面，2024年上半年，公司已確認物業銷售總額爲人民幣（下同）16.91億元，但合約銷售金額較2023年同期減少86%，爲6.23億元，其中住宅銷售額佔77%。公司在財報中表示，由於期內推售的新建住宅項目數量不足，以及市場整體疲弱帶來了銷售額下跌。

另一方面，住宅銷售均價較低也拉低了整體收入水平。2024年上半年，公司住宅銷售平均價格爲37300元/平方米，而2023年上半年則爲53900元/平方米。

每經記者注意到，報告期內，瑞安房地產在上海的住宅僅有蟠龍天地在售，合約銷售5000萬元；佔比最大的武漢三個住宅項目，合計銷售額達到3.9億元，但項目均價在2萬～5.2萬元/平方米。

2024年上半年，包括來自合營及聯營公司的租金及相關收入總額同比增長16%至17.64億元，其中77%來自上海的物業組合。

值得注意的是，報告期內，瑞安房地產毛利率同比增長19個百分點至65%，但淨利潤降至9%，下滑5個百分點。公司股東應占溢利7200萬元，下滑88%。

管理層透露，在上海蟠龍天地及鴻壽坊兩個新商業物業的支持下，集團商業物業組合穩步增長，推動租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）同比增長16%，達17.64億元。在租賃市場競爭激烈的情況下，集團旗下成熟物業保持了較高出租率，零售和成熟辦公樓物業的平均出租率分別爲93%和91%。

對於上海住宅市場，瑞安房地產仍然堅定看好。公司行政總裁王穎指出，今年上半年，上海共售出1549套3000萬元以上的高端住宅，創下了過去10年的同期新高，反映出上海市場龐大和相對穩固的客戶基礎，以及高淨值人羣對於改善居住環境和高品質產品的需求。

今年下半年，瑞安房地產將推出翠湖濱江和翠湖天地六期兩個住宅項目。其中，翠湖濱江共有90套單元，可供銷售總面積2.14萬平方米，預計2025年第二季度竣工、第三季度交付。翠湖天地六期是上海新天地社區天地系列最後一個臨湖臨公園的住宅項目，預計下半年開售。

財務表現來看，瑞安房地產2024年8月24日到期的4.935億美元優先票據已如期償還。截至2024年8月29日，自2021年以來，已償還境外債務總額406億元。截至2024年6月30日，淨資產負債率爲53%，現金及銀行存款共105.43億元。

瑞安房地產財務總裁兼投資總裁孫希灝在業績會上表示：“確保充足的流動性仍然是我們的首要任務。在持續低迷的房地產市場環境中，集團在積極履行財務責任的同時，維持了穩健的資產負債表。由於境外貸款市場仍具挑戰，我們將繼續積極拓展包括境內融資在內的多元化融資渠道。集團亦將堅持積極但審慎的資本管理，不斷評估市場形勢，採取最合適的債務管理策略，以平衡持份者的最佳利益。”