中泰研究：本輪存量房貸利率下調空間在50bp左右，負債端支撐下對息差影響可控

中泰證券戴志鋒團隊對2023年存量房貸利率的覆盤和預測爲我們提供了關於中國房地產市場及銀行業影響的重要視角。以下是對該分析的幾點解讀：

存量房貸利率下調情況

下調規模：截至2023年末，超過23萬億的存量房貸利率已完成下調，佔當時總存量購房貸款規模的60%。這表明政府及銀行機構在推動房貸利率下行、減輕居民還款壓力方面做出了顯著努力。

平均調降幅度：平均調降了0.73個百分點，調降後的加權平均利率爲4.27%。這一調整幅度對於緩解家庭財務壓力、刺激消費和內需具有積極意義。

下調空間：戴志鋒團隊預測，本輪存量房貸利率仍有約50個基點的下調空間。如果不考慮新的政策干預，到2025年初，存量房貸利率可能下降至3.9%以下。這一預測基於LPR（貸款市場報價利率）的進一步下調以及新發房貸利率的更低水平。

新發房貸利率：預計2024年新發房貸利率將在3.35%左右，這反映了當前市場環境下銀行對房貸市場的定價策略以及貨幣政策的影響。

息差拖累：假設存量房貸利率下調50個基點，將對上市銀行的淨息差（NIM）產生負面影響，拖累幅度約爲5.6個基點。這意味着銀行的盈利能力將受到一定影響，尤其是在貸款利率普遍下降的背景下。

營收與利潤影響：營收和稅前利潤也將受到顯著影響，分別下降3.1個百分點和7個百分點。對於不同類型的銀行（大行、股份行、城商行、農商行），其受影響的程度略有不同，但整體趨勢一致。

政策導向：政府通過下調房貸利率來刺激房地產市場和內需的意圖明顯。未來，隨着LPR的進一步調整和貨幣政策的寬鬆，房貸利率仍有下降空間。

銀行應對：面對息差收窄和盈利壓力，銀行需要調整業務結構，提升非利息收入比重，同時加強風險管理，確保資產質量穩定。

市場展望：房貸利率的下調有助於降低居民購房成本，促進房地產市場平穩健康發展。然而，銀行也需警惕潛在的市場風險和競爭壓力，做好充分準備。