中信證券：新一輪房地產需求側政策相繼出臺 看好產業鏈運營、流轉和提質環節

智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，新一輪房地產需求側政策相繼出臺，該行預計房地產市場不會觸發系統性風險，看好房地產產業鏈的運營、流轉和提質環節。該行認爲，政策的密集出臺有助於穩定購房人信心，釋放一部分需求，扭轉基本面單邊下行的風險。當然，房企的庫存壓力仍然巨大，開發行業仍在去槓桿大週期，商業地產空置率普遍較高的情況也並未緩解。

由於供給過大，該行預計房地產開發投資、房屋新開工、竣工都有繼續下降的趨勢，產業鏈條上的一系列公司仍將面臨收入下行和回款壓力增大的挑戰。不過，開發領域的供給側產能出清較爲充分，一些藍籌企業保有核心資產和運營能力，目前估值具備較強吸引力。房地產產業鏈的運營、流轉和提質環節，即致力於不動產空間運營效率提升的公司、促進房屋流轉的公司和提供房屋流轉後各類服務的公司，則受益於需求的不斷增長。

中信證券觀點如下：

政策再次進入小高潮期。

2024年3月之前，住房政策進入第一個小高潮期。2月，深圳顯著優化了住房限購政策；同樣在2月，5年期以上LPR下調25個BP；3月，杭州對二手房的限購全面放開。政策在需求側發力，也直接推動了2024年3月房地產市場趨勢上行。根據貝殼研究院，3月50個樣本城市新房和二手房成交量KMI均值分別回升至49%和53%，到達榮枯線附近；我們統計的貝殼App平臺76個城市二手房銷售套數同比增長5.8%。到2024年4月，在政策出臺節奏放緩的背景之下，房地產市場再次出現滑落態勢，四月第二週貝殼新房和二手房KMI指數下降至38%和39%，四月前25日貝殼76個城市二手房交易套數環比3月同區間下降15.6%。面對這種局面，各地政府再次出臺新一輪需求側支持政策，包括限購放開、促進賣舊買新、放開購房落戶等需求側政策，也包括放開限價、優化土地供給和開發流程等供給側政策。

支持需求的目的是爲了避免形成房價單邊下跌的一致預期。

儘管目前我國房價整體仍相對偏高，住房供給偏多，但住房仍然是居民資產負債表的核心組成部分，房地產開發投資仍是國民經濟的重要組成部分。一旦房價形成單邊下跌預期，價格的加速下跌可能帶來一系列次生風險。因此，我們認爲以小步快走的方式不斷釋放需求側刺激，推動住房市場消費預期差異化、推動一二手房市場階段性放量和房價階段性企穩，仍可能是政策的主旋律。

核心城市放開購房限制，有助於最具人口和產業吸引力的特大城市房價率先企穩。

雖然幾乎所有城市的限購都不同程度放開，但一些特大超大城市仍對購房限制頗多。雖然戶籍制度改革不斷推進，但除了北京之外，其他城市並無減量發展的目標，而產業和人口都有繼續向核心城市集聚的趨勢。我們相信，限購的進一步放開和穩妥推廣購房落戶，有利於推動核心城市房價率先企穩。

“以舊換新”受到輿論關注，回購存量項目用作保租房規模可能更大。

所謂以舊換新，就是政府支持房地產中介積極展業，推動房屋流轉，也包括國資平臺本身收購一部分存量房作爲保障性住房，從而便利居民改善性需求達成。杭州、鄭州、無錫、南京、深圳等城市都出臺推廣了一系列以舊換新的政策。我們認爲，比起分散收購存量房，政府收購存量空置新房的規模可能更大。待售新房的收購道德風險小，定價難度低，且由於開發商可能有未償付地價，因此收購待售新房可能不會產生財政的資金流出。不管是新房還是二手房，市場化的回購都有利於緩解供給衝擊。

風險因素：

房價繼續下行，威脅企業淨資產價值的風險；部分城市政策出臺力度過小，市場無法走向復甦的風險；部分房地產企業2022年之後拿地很少，貨值結構不合理，無法受益於市場復甦浪潮的風險。

我們預計房地產市場不會觸發系統性風險，看好房地產產業鏈的運營、流轉和提質環節。

我們認爲，住房政策的密集出臺有助於穩定信心，釋放一部分需求，扭轉基本面單邊下行的風險。當然，房企的庫存壓力仍然巨大，開發行業仍在去槓桿大週期，商業地產空置率普遍較高的情況也並未緩解。由於供給過大，我們預計房地產開發投資、房屋新開工和竣工都有繼續下降的趨勢，產業鏈條上的一系列公司仍將面臨收入下行和回款壓力增大的挑戰。開發領域的供給側產能出清較爲充分，一些企業保有核心資產和運營能力，目前估值具備較強吸引力。房地產產業鏈的運營、流轉和提質環節，即致力於不動產空間運營效率提升的公司、促進房屋流轉的公司和提供房屋流轉後各類服務的公司，則受益於需求的不斷增長。