中指研究院：百強物企在管非住面積比例降至34.16%

本報記者 陳雪波盧志坤北京報道

物業市場更加風雲變幻。

4月18日，中指研究院發佈《2024中國物業服務百強企業研究報告》。2023年，百強企業管理面積均值爲6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個百分點，近五年來首次低於10%。

《中國經營報》記者注意到，2023年百強企業第三方管理面積佔比達到54.53%，已連續三年超過50%，與2022年基本持平。然而，物業企業的市場併購放慢，外拓機會變少，物業企業需要提升自身的外拓能力。

百強營收增加4.56%

從報告數據來看，2023年，百強企業營業收入均值達15.5億元，同比增長4.56%，同比增速較上年下降6.06個百分點。TOP10企業營業收入均值達142.44億元，同比增速達8.72%，是百強企業的近2倍。

從收入構成看，基礎物業有迴歸的趨勢。2023年，百強企業基礎物業服務收入持續增長，均值達12.72億元，近四年佔比首次超過八成，達到82.05%，佔比較上年提升2.97個百分點，爲近幾年新高。增值收入均值2.36億元，同比下降12.59%，非業主增值服務下降超三成，社區增值服務與上年基本持平。城市服務、IFM、商業運營等創新型服務收入均值約0.42億元，同比增長5%，保持增長但貢獻有限。

但在2023年，百強企業“增收不增利”現象仍在持續，毛利率和淨利率雙雙下降，不過降幅有所收窄。同時，2023年百強企業毛利潤均值爲3.23億元，較上年增長0.81%，轉降爲升。淨利潤均值爲8385.5萬元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個百分點。2023年，百強企業毛利率均值爲20.85%，較上年下降0.77個百分點，淨利率均值爲5.41%，較上年下降0.96個百分點，降幅分別收窄2.72個百分點和1.75個百分點。

報告分析認爲，房地產市場的整體下行對百強企業的儲備面積產生了不利影響。2023年，百強企業儲備面積均值爲1881.78萬平方米，首次出現下降，同比下降10.15%，未來在保持管理面積持續增長以及項目拓展方面將面臨較大壓力。

值得注意的是，部分百強企業的管理面積和合約面積也出現了不同程度的下降。百強企業出於經營效益考慮主動退出部分“拖後腿”項目，以質量置換數量，提升留存項目的效益水平。此外，部分企業年內部分項目到期未能續約而自動終止，當新增項目不能完全覆蓋減少項目時，管理面積出現減少趨勢。

然而，在行業發展降速的背景下，頭部企業仍然保持着相對較快的增速，競爭優勢明顯，企業分化加劇。2023年百強企業TOP10管理面積均值達到4.53億平方米，同比增長13.01%，管理面積均值和增速分別是百強企業的6.67倍和2.10倍。

業務外拓速度放緩

在2023年，百強企業第三方管理面積佔比達到54.53%，已連續三年超過50%，與2022年基本持平。但當前階段，百強企業在市場外拓方面面臨困局。一方面，2023年併購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續；另一方面，市場競標難度大，競爭激烈，外拓節奏有所放慢。

報告指出，從長期發展趨勢看，房地產開發市場增量逐步萎縮，新開工面積和商品房銷售面積連年下降，地產關聯方的項目供給將逐步成爲百強企業拓規模的重要補充，起到“錦上添花”的作用。

市場化拓展將隨着行業的發展變得越來越重要，是體現企業市場競爭力和品牌影響力的核心所在。市場競標難度較大，競爭激烈，行業內卷嚴重，尤其住宅領域出現了“物業帶資進場”的“瘋狂”現象。

中指研究院建議，物業服務企業應從以下幾個方面發力提升外拓能力。第一，加強團隊建設。百強企業積極調整拓展策略，成立專業的市場拓展團隊，提升拓展能力。第二，明確拓展方向。打造樣本標杆積累經驗，樹立口碑，再“以點帶面”複製推廣。同時，增加核心優勢區域及城市的拓展力度，提升管理密度及運營效益。第三，把握拓展機會。跟蹤各大城市土地市場、項目招標市場、合約到期項目等信息，精準高效進行項目拓展。

此外，與市場競標相比，以合資合作或戰略合作的方式獲取第三方項目更靈活，成爲百強企業重要的拓展手段。這種輕資產的合作模式不需要花費重金，但能充分發揮合作雙方的資源優勢、品牌優勢，達到“1+1＞2”的效果，有利於百強企業拓展非住宅和專業賽道，強化外拓能力。

在項目外拓變緩的同時，物業企業的非住宅管理面積佔比也在降低。2023年，百強企業非住宅業態管理面積佔比爲34.16%，較上一年降低1.12個百分點，一改往年持續增長的趨勢。2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中住宅竣工面積7.24億平方米，不少百強企業承接到更多新建住宅項目。此外，2023年併購市場進一步迴歸理性，導致非住宅擴張速度減緩。而類似醫院物業、學校物業等業態的專業壁壘也爲物業企業拓展非住宅業務造成了一定的障礙。

（編輯：王金龍審覈：童海華校對：顏京寧）