住房“以舊換新”，重在打通房地產市場循環鏈條

想換一套更好、更大的房子，但舊房未賣，不敢買，咋辦？當下，國內不少城市爲提升住房市場交易活躍度，相繼推出房子“以舊換新”政策。據有關研究機構統計，2023年以來已有超30城表態支持房子“以舊換新”。

今年以來，國家大力推動新一輪大規模設備更新和消費品以舊換新，受到不少消費者的歡迎。

家裡的彩電小了，而且功能不全，換臺新的；用了十多年的冰箱，換成了最新款，美觀而且省電；一臺“老爺車”，置換了一臺新能源汽車，不僅節能，其智能化體驗也讓人驚喜……這種以舊換新顯然是一種多贏的活動，因爲它在讓消費者感受實惠的同時，也爲企業增加了訂單，而從宏觀經濟的角度，則是在積極培育新的消費增長點，從而爲消費引擎增加強勁動力。

但說到房子，作爲多數人眼裡的最大消費品，也能以舊換新嗎？

近年來，由於預期欠佳，二手房市場普遍反映賣房難、週期長、折價多，從而導致市場流動性不足，也讓整個行業信心不足，但賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型和消費升級需求是客觀存在的，關鍵是需要打通市場循環鏈條，讓二手房市場活躍起來。“以舊換新”着眼於消除二手房脫手難的障礙，爲打破這一困局提供了路徑。

事實上，“以舊換新”並非新操作。據媒體報道，2023年9月，“以舊換新”的樓市創意“發源”于山東淄博等地。此後，類似模式不斷被揚州、連雲港、麗水、寧波、啓東、宣城、亳州、太倉等多地複製。

就交易性質而言，住房以舊換新和家電以舊換新並無多大區別，但住房畢竟是最大消費品，在操作上也就顯得更爲複雜。

目前，在支持住房“以舊換新”的城市中，大致有三種操作模式。

一是爲以舊換新者提供補貼，如江蘇鹽城、江蘇蘇州、遼寧瀋陽等地均以購房補貼形式鼓勵“以舊換新”；二是推出“換新購”服務，即購房者可在開發商處認購併鎖定房源，並由委託的房地產經紀機構出售舊房，若在一定期限內舊房售出可按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金；三是由具備國資背景的企業直接收購舊房，售房款用於購置新房。

哪種模式更好？站在消費者立場，只要能夠實現住房以舊換新，滿足自己追求高品質的訴求，三種模式差別不大。而站在地方政府的角度，由於其本身就有建設安置房、保障房等需要，如果收購的舊房改造後可用作安置房和保障房，自然以第三種模式相對便利。但其中隱含的問題是，由國資背景的企業直接收購舊房，若體量較大，或將給地方財政帶來一定壓力。

推進住房以舊換新，對樓市自然是一大利好，因爲其促進了改善性需求的釋放。但是這種政策效應能夠持續多久，還有待觀察。最重要的問題是，住房以舊換新的“新”，能否適應新時期消費者對“好房子”的追求？

前不久，在北京召開的全國住房城鄉建設工作會議即提出，要構建房地產發展新模式，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

所謂“好房子”，不僅需要綠色、低碳、智能、安全，而且還應該包括好的配套、好的小區社區乃至好的城區，也只有這樣，才能住得健康、用得便捷、放心安心。

建設以及維護這樣的好房子，市場之大不言而喻。而這樣的好房子，當然能夠不斷激起消費者以舊換新的慾望。