最高補償超2000萬元！上海市區兩幢16層住宅拆遷，機構預測“各地新增城中村和危舊房改造並實行貨幣化補貼將帶動住宅銷售”
每經記者：劉頌輝 每經編輯：陳夢妤
“如不按期簽約，每證（注：房產證）將減少190萬~200多萬元獎勵費。”
“10月27日前搬遷的簽約居民戶，將在11月8日前發放補償款。”
在上海內環區域一處高層住宅小區，居民們正馬不停蹄地安排搬家，小區現場多處都張貼着房屋徵收告示。
兩幢16層的電梯商品房、百餘戶居民、樓齡僅約20年，這在上海城市拆遷過程中較爲少見。而且，200多萬元獎勵費僅是小區貨幣化安置中的一項。
有小區業主向《每日經濟新聞》記者透露，小區房屋評估價格加上各項補貼，單套房源的拆遷款至少在1500萬元，大戶型的拆遷款可達2000多萬元。
多家機構預測，各地新增城中村和危舊房改造，並實行貨幣化補貼，或將帶動近1億平方米住宅銷售市場。
待拆遷的上海虹宸易居小區 每經記者 劉頌輝 攝
單套拆遷款約1575萬～2100萬元
10月23日上午，每經記者來到上海市虹口區公平路附近的虹宸易居小區時，門口停着兩輛貨車，工人們來回將打包箱搬到車上。
李政中是小區當年最早一批買房入住的業主，他告訴每經記者，按照虹口區舊改指揮部的安排，這次拆遷分爲貨幣化安置和房屋安置方式兩種，自己家首先選擇了貨幣化安置。
“除了房屋評估均價10.5461萬元/平方米，還有搬家、裝修等等補貼款。加在一起，房子拆遷款標準差不多在17.5萬元/平方米。”李政中介紹。
在小區3號樓前，趙偉正在打包裝箱，準備舉家搬往另一套房子。“房屋安置有四個小區可選，但我們也選了貨幣化安置。”據趙偉介紹，自家房子面積約102平方米，按照打包價補償，大概是1785萬元，“每家每戶最後簽約的拆遷款不一樣”。
虹宸易居小區戶型在90~120平方米，按照業主們的推算，單套拆遷款約1575萬~2100萬元。
不過，業主們拿到的上千萬元拆遷款並非“從天而降”，據每經記者瞭解，每項拆遷標準都張貼了公示材料。
小區內的舊改標識 每經記者 劉頌輝 攝
據虹口區政府公佈的《關於東餘杭路公平路交叉口改建工程簽約選房等有關事項的公告》，虹宸易居小區的房屋徵收補償協議簽約期限從9月22日至10月22日，促籤促搬獎勵爲9月22日至28日。
選擇全貨幣補償的居民，在簽訂意向書後再簽訂房屋徵收補償協議；選擇房屋安置的居民，按照“先到先得”原則當場選房，選房後再籤協議。
同時，虹口區住房保障和房屋管理局委託了房地產價格評估機構，對徵收房屋進行了實地踏勘，結合市場交易情況作出估價。並且，現場公示了房屋徵收評議監督小組名單。
“被徵收人在促籤促搬獎期內簽約並在規定時間搬遷的，按評估均價×10平方米+20萬元/證的標準給與簽約搬遷特別獎。”虹口區第一房屋徵收服務事務所有限公司在告知書上表示。
據虹口區北外灘街道舊改分指揮部一位工作人員介紹，東餘杭路公平路交叉口改建工程居民簽約率超過70%，小區搬遷率已超過三分之二。
小區張貼的各項告示 每經記者 劉頌輝 攝
對於虹宸易居小區，用產權調換的房源主要在四個區域，包括虹口區彩虹灣（房屋評估單價4.98萬元/平方米）和菁鴻錦庭（無）、浦東新區曹路南拓展基地（房屋評估單價3.11萬元/平方米）、嘉定區黃渡基地（房屋評估單價2.12萬元/平方米）、松江區南站基地（房屋評估單價2.01萬元/平方米）。
上海鏈家官網顯示，距離虹宸易居小區最近的商品房小區，掛牌均價約10.7萬元/平方米，對面樓齡較長的老公房小區均價在10.6萬元/平方米左右，附近房租在1.3萬元/月左右。
大規模徵收已在進行中
虹宸易居由上海寶宸建設發展有限公司（曾用名：上海寶宸集團有限公司）於2003年開發，共建有2棟住宅樓3個單元121戶居民，樓層最高16層，位於虹口區提籃橋地鐵站北側，緊靠新建的地鐵19號線。小區周邊商圈配套齊全，南側有北外灘來福士廣場和上海白玉蘭廣場等地標項目。
伴隨上海城市更新和舊區改造進程的加快，各項拆遷徵收工作正在大刀闊斧地推進。
虹口區政府官網去年10月26日~11月24日公示了《上海市虹口區北外灘地區控制性詳細規劃hk320街坊局部調整》公衆意見處理建議，其中一項是，將虹宸易居所在的hk320-02地塊性質由Rr3變爲了X（三類住宅用地變爲城市發展備用地），地塊面積從3020平方米減少至2160平方米。臨近的hk320-01地塊爲商務辦公用地和商業服務業用地。
在寸土寸金的上海，動遷徵收的主要安置方式有三種，包括房屋安置、貨幣安置和原拆原建。目前，暫不能確定虹宸易居是否將拆除重建。
除了虹宸易居，上海其他區也在進行新一輪拆遷工作。比如，年內最大規模的單地塊一次性徵收項目——徐彙區東安新村，也於近日正式啓動集中搬遷。
公開資料顯示，該項目佔地面積約18.65萬平方米，總建築面積31.21萬平方米，共涉及5個居委會、117幢居民樓、6057戶。東安新村建於上世紀50年代，最高樓齡已接近70年。
據安居客，該小區拆遷補償金額已經公佈，評估均價爲72822元/平方米，一套13.9平方米左右，差不多標準停車位大小的房子，補償金就達到473萬元，部分業主甚至有望獲得1000萬元以上的補償。
東安新村整體拆遷的底氣源自徐彙區近幾次土拍火熱升溫。今年8月7日，綠城中國以48.048億元斬獲徐彙區斜土街道xh128D-07地塊，摺合樓面地價13.1萬元/平方米，地塊周圍的住宅項目單價則達17.8萬元/平方米。
此前，香港置地聯合體還曾以310.5億元拿下徐匯西岸金融港地塊，刷新彼時內地土地總價紀錄。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，通過貨幣化安置等方式新增實施城中村和危舊房改造，明確了量化政策，能積極引導市場預期。城中村改造之前一直強調要實物安置，不搞貨幣化，但在消化和優化存量、籌集存量房做保障房的新導向下，安置方式發生重要變化。拆遷戶拿着貨幣或房票，到市場上選房，既有利於推進城中村改造，也有利於消化庫存。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，貨幣化安置和2014年的模式有較大相似性。當前新一輪房地產發展過程中，城中村改造工作將成爲消化住房庫存的重要動力，具有重大市場意義。
（文中李政中、趙偉爲化名）