最好的買房時機

今天這篇文章，整理下關於買房時機的整體思路，供朋友們參考。

1，買房時機的問題，其實是比較寬泛的大問題，需要從幾個維度來慢慢講。我經常收到粉絲的私信，問我類似的問題，我現在有一個小房子，想換個大房子，不知道什麼時間換合適；我們家孩子2027年上學，需要賣掉郊區的房子換學區，不知道什麼時間合適；等等。

這類問題如果簡單答覆，那其實很簡單，你想換房可以隨時換，一賣一買，當下市場，你賣得便宜，買的也便宜；同理，你賣得貴，買的也貴。但是，這種答覆，其實我不覺得有多大意義，因爲買房這件事本身沒有那麼簡單，只不過，整個行業都處於相對低的認知水平，所以大家也只是想隨口問一問的心態。如此而已

2，買房時機問題我從以下幾個維度來講，第一個維度，宏觀市場的維度；第二個維度，微觀市場的維度；第三個維度，人的維度。人的維度如果拆分，你有多少錢，你有多大的慾望。

我覺得大家理解的關於買房時機的問題，通常只是第一個維度：現在房子便不便宜？如果便宜，就是大家理解的好的時機，如果不便宜，那就不是好的時機。

可如果你對市場有一點認識，你應該知道追漲殺跌的道理，樓市同樣如此，市場低迷，房價下跌的時候，往往很多人是不願意買房的；樓市瘋漲的時候，很多人會無腦追進去。

下面我從幾個維度慢慢來講。

3，第一個維度，宏觀市場的維度。這個維度，如果想展開講，會寫很長，我如果聊的話，能聊幾個小時，如果簡單說，也就是幾句話，本着簡單高效的原則，我直接簡單總結：

北京樓市，未來會經歷漫長的調整期，這個調整期指的是房價會緩慢下行。（如果只想記一句話的話，那就記住這一句）

至於下行到什麼價格，我沒法給判斷，我只知道這種市場裡，你買房投資，想要有名義上的金錢收益，是很難的；

連相對保值我都不敢說，因爲北京買房的人多數都是貸款在買，房價跌了10%，有可能是跌掉了你首付的30%甚至更多。

-至於爲什麼會經歷漫長的調整期，其中的原因是綜合性的，其中重點的一些方面包括，樓市未來的發展潛力問題、城市發展週期問題、北京當前房價與城市價值問題、當前房價與居民收入預期問題等

簡單說：樓市發展潛力已經很小了，過去北京房價漲幅過高，現在價格高於價值，收入不及預期，且會長期不及預期。（因爲過去泡沫時代，收入拉得太高了）

也就是說，在整個調整期裡，北京的房價會向更合理的與城市價值相匹配的方向調整，這個調整期，至少一到兩年的時間是不夠的。

有人會說，如果北京房價沒有下跌，反而上漲了怎麼辦？對於這個城市來說，房價上漲後只會讓金融風險越來越大，城市活力越來越低。現在年輕人已經不願意來北京了，房價再漲，只會讓更多人離開。

控制房價、儘量穩住房價、讓房價的回調有一個相對適宜的時間週期，這是當下主要的方向。也只有這樣，北京的幸福感纔會越來越高，風險也會越來越小。

4，知道了相對宏觀的房價的趨勢，很多人自然就清楚了，自己是否需要買房。也就是說，過去北京樓市，摻雜了太多的無效的需求，或者說投機的需求，這部分需求不剔除掉，樓市就還是不健康。對於個人來說，自己靠投機的想法，靠被幹擾的需求買的房子，最終也會搞得自己精疲力竭。

同樣，很多人知道了房價的趨勢，在買房的時候，會用更好的心態去買，逐漸認可買了房子是用來住的，是改善生活的，房價穩定/下跌是常態，那就會更關注自己真實的需求與房子的匹配，買自己真正喜歡的房子，這樣幸福感也會更高。

5，第二個維度，微觀市場的維度。微觀市場，更偏重於實操。我拿最近的市場來舉例：

北京在2024年930出了放鬆限購政策後，市場開始進入高成交階段，這很好理解；

那高成交階段，房價怎麼走呢？

起初階段，成交量高，成交價低。原因在於放開限購大家準備進入市場買房的時候，你只挑便宜的買，市場會先把便宜的房子買空，這樣不難理解。有人說，我賣房，我一看出了政策，那就漲價賣，但是，你未必賣得掉，因爲你的競品只要有一個人希望早點低價賣掉，那麼你就賣不掉。所以，簡單點，記住開頭那個結論就行。

過程階段，成交量高，成交價趨於穩定。收尾階段，成交量逐漸降低，成交價開始上漲。

原因在於，過程階段裡，市場裡仍然有大量的買房需求存在，同時，着急賣的那些房源被慢慢賣掉了，剩下的這些房源就回到了當下的市場價，買家相對急迫、賣家相對沒那麼急迫，最終就是迴歸到合理價成交；

到收尾階段的時候，在賣房源裡，靠譜的房源變少，但是有些買家的情緒已經被之前的高成交狀態給帶起來了，所以房價漲一小部分，那些買家也能接受，最終體現出來的就是房價漲了。

結束階段，低成交量，低成交價。當那些被市場情緒帶起來的買家被市場慢慢消化掉、同時市場上的價格好的房源越來越少的時候，成交量會繼續降低，買家一看價格有點太高了，就回到了觀望狀態，部分賣家發現好像房子賣不掉，所以還會慢慢把價格降下來。

這就是微觀市場裡的一個小行情表現。大家如果看一次理解不了，就多看幾次，這種規律已經發生過很多次，規律就是規律，你懂了這個規律，它就會解決你的市場疑問，你不懂，你就會被市場帶節奏，變成收尾階段裡接盤的那個人。

從實操層面來看的話，你如果能理解市場的宏觀趨勢，與微觀市場的規律，當市場進入到膠着期，房價漲了，你到底買不買，這個時候就相對更理性。

（我從來不覺得買貴了本身有什麼問題，有問題的是，你是被市場帶了節奏，在原本需求沒那麼迫切的情況下，恰好在微觀市場裡高價接了盤，這就是對市場不理解付出的代價。有迫切需求的，而且瞭解市場的，自己經濟能力也能承受的，買貴了就買貴了，沒那麼糾結）

6，第三個維度。你是誰，你有什麼需求。

買房時機，除了市場時機之外，我覺得更關鍵的是買房的主體，即個人或家庭。

買房對於個人或家庭來說，它最本質的意義上來講，是提升幸福感的。房子能給人帶來安全感。

實際上這句話說得並不全，更全的一個表達是，靠自己的能力、沒有任何（太大）壓力的情況下買到的房子，纔會給你帶來安全感。

而當今社會是什麼狀態呢？很多人給了自己太大的壓力，雖然買了房，但是房子是一個累贅，反而讓自己沒有了安全感。這就是從人本身出發，來考慮買房時機這件事的意義。

人最大的財富是你自己，如果你把自己搞得壓力太大，那麼你就在破壞你真正的財富，那其它的金錢財富等，就談不上什麼意義了。

1）對於你來說，到底什麼時候纔是好的時機呢？當你買房不覺得有壓力，或者壓力很小的時候，這是你的買房時機。

買房沒有壓力就意味着，你的資產情況至少是健康狀態，即使需要貸款，貸個一兩百萬，一點壓力都沒有，那買房對於你來說，就會大大提升幸福感。

2）你到底有什麼樣的需求？

現在很多人會去買學區房，我覺得買學區房本身並沒有什麼問題，有問題的地方在於，有很大一部分人不清楚自己的需求到底是什麼，跟風買學區。

很多人在北京買房也是跟風買，爲了面子，虛榮心，覺得在北京有套房子會更好。甚至覺得在北京二環三環買房肯定比四環買房好。買房不是爲自己的實際需求——住得舒不舒服這方面考慮，更多考慮的滿足自己的虛榮心。

那最終的結果就是需求和房子錯配，自己也會因爲這種錯誤的決策，而處於痛苦的狀態。

想清楚需求這件事非常重要 。當然，需求也必須要和能力相匹配。

買學區房的人，有人首付1000萬，有人首付不到200萬，這兩種情況，就完全不一樣，超出自己的能力範圍去做事，只會讓自己難受。

人應該活得輕鬆一些，讓自己處於舒服的狀態，而不是給自己加一些莫名的壓力——虛榮心、爲了買而買、爲了投資保值而買等等，這都會給你帶來莫名的壓力。

況且，你的虛榮心只是滿足自己而已，沒有那麼多人真正在乎你，你買不買學區房，買不買東西城，沒人關心，只要你能說服你自己，一切就都好說了。

放下一些讓自己活得太累的執念，想清楚自己真正的需求，想要買學區，就多從真正的孩子教育角度去考慮……有些人把自己搞得壓力那麼大，自己到了三四十歲，每天都焦慮痛苦難受，那麼你的這種狀態，怎麼可能給孩子創造出輕鬆的氛圍呢？這種情況，根本談不上真正的好的教育。

只有家長輕鬆，孩子才能在一個輕鬆的氛圍下成長，我是覺得，談教育得先談自我教育自我調節，中國絕大多數家長自己都活得特別累，試想以後你的孩子也變成你現在的樣子，你願意看到嗎？

想清楚需求，其實就是想清楚你真正想要的東西是什麼，生活的意義是什麼，你只有找到這個答案，你買房也好，幹別的也好，一切都會變得很順。

這也是買房時機的一個重要話題。

3）你買房焦慮嗎？你如果焦慮，那對於你來說，這是最差的買房時機。

這是一個更直接，更簡單的判斷標準。

至於爲什麼，答案在上面。

看上去買房是一件很簡單的事，實際上我接觸了這麼多人之後，我發現，這件事本身（花錢、買入），和這件事所代表的意義，是完全兩碼事，多數人都是在脫離它本身的意義的狀態下，盲目地做這件事。

以上是我關於買房時機的一套相對系統的答案，僅供參考。

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