最新！翔安在售庫存超63萬㎡，誰在硝煙中突圍？

2024年以來廈門市場行情乍暖還寒，市場庫存處於高位震盪，去化壓力客觀存在。特別是4月30日中央政治局會議召開強調，要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，在此之前各項目已經開始提升營銷力度開啓去庫存模式；作爲廈門主要的剛需熱區，翔安區現狀如何呢？

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庫存高位企穩，翔安去化壓力持漲

2024年以來，廈門商品住宅成交呈現緩慢回升態勢，翔安成交佔據主力地位，同時庫存量也位居前列，截止4月份翔安區在售庫存63.19萬㎡，佔全市第二。

從其庫存及去化走勢來看，翔安庫存量呈現階段性高位，去化週期自2023年三季度以來不斷上揚，今年2月份達到波峰後開始呈現下降趨勢，可以看出翔安項目去化加速，市場壓力正在緩慢緩解。

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南部新城存量最大，廈大板塊去化最艱

從板塊來看，廈大板塊庫存去化週期達到了85個月，基本處於滯銷狀態，主要庫存項目爲海晟大學府、特房芙蓉書院、翔安正榮府，板塊月均流速不足10套。

原因一：廈大板塊發展較爲欠缺，特別是軌道等公共交通配套不足，規劃的地鐵3號線支線啓動工作遙遙無期，加上沒有優質商業、學區等配套支撐，對於板塊的未來預期更是雪上加霜。

原因二：板塊內在售項目拿地時間大多在2018年，樓面價及銷售價格實現預期均處於高位，產品規劃更偏向於改善，特別是在售庫存中120-130㎡戶型產品佔比達到27%，而近四個月該面積段成交佔比僅4%，與市場客戶低總價需求存在較大偏離。

另一個是翔安南部新城板塊，在售庫存面積共18.66萬㎡，是區域庫存之首，但從近12個月的平均流速來算，去化週期爲21.2個月，優於全市庫存流速。翔安南部新城板塊開發已經十餘年，教育、商業、交通等資源配套齊全，加上能夠快速進島的區位優勢，是目前島外置業的熱門板塊。

不過熱門板塊也意味着板塊內的競爭更爲激烈，從今年1-4月翔安成交排行也可以看出，翔安南部新城佔據市場前列，其中保利國貿沁原、南部新城TOD璞安兩盤突破百套，在競爭硝煙中脫穎而出。

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緊抓客戶核心需求，快速響應市場變化

當前翔安面臨着庫存量高企去化明顯承壓的現狀，整體行業的下行無法避免，但在弱勢行情下也有像沁原和璞安這樣的項目從激烈的市場競爭中脫穎，我們認爲有以下兩個方面：

第一：緊抓客戶需求，產品力推動項目流速

從前面的市場庫存和去化的分析中可知，翔安區作爲剛需熱點板塊，其屬性決定了市場成交以小面積低總價爲主導，從熱點項目來看，主力戶型均設置在90㎡以下，以80-89㎡小三房爲主，滿足剛需家庭的生活需求，輔以60-70㎡低總價小兩房輕上車產品，同時在產品上設計了開放式廚房、270度轉角觀景窗等，圍繞客戶需求打造精品從而打動客戶。

第二：敏銳的市場嗅覺，快速調整營銷策略

除了產品符合市場主流之外，也得益於項目敏銳的市場反應，快速對銷售策略進行調整。目前廈門全市迎來普跌，其中南部新城下滑幅度較大板塊內項目均呈現了調整頻次多、調整速度快、調整幅度大的明顯特徵。根據克而瑞市場監測，1-4月，南部新城熱銷樓盤渠道分銷點數由1月的最高3%-3.5%上調至4%-6%，車宅同購最低8-9折優惠，主動下調小戶型售價，下調幅度最高達4000元/㎡等，營銷策略調整迅速，通過調動渠道積極性以及項目主動讓利，快速變現。

當下，去庫存已並非是一個區域所面臨的問題，在全國市場不再火熱的背景之下，越來越多的項目加入去庫存的營銷備戰當中。但去庫存又不僅是“以價換量”就足夠突圍，可謂從衆即是平庸。

對於企業而言需要在前端提升綜合管理能力，在中端保證市場敏銳度，做打動客戶的產品，才能在末端抓住合適的時機，在符合市場需求的價格下實現流速。

而對於購房者而言，市場價格已經鬆動，政策面寬鬆，且不乏區位、配套都相對優質項目進行了價格調整，再加上渠道返點等，市場有了更加廣闊的選擇面，是一個相對不錯的購房節點。