100多萬就能買河西、城中？南京二手房價，真香了
在南京，什麼樣的二手房最搶手？
官方數據顯示：今年截至目前，南京二手房成交量約爲新房的4倍，市場表現持續活躍。
具象些，整個一季度，南京賣了21156套（含溧水、高淳）二手房，環比僅小幅下滑6.2%（數據來源於我愛我家）。成交總價段上，以100-200萬爲絕對主力，佔比達43.4%；其次是200-300萬，佔比爲25%。
慣常思維裡，大家認爲總價100多萬、200多萬的房子多分佈在郊區，銳評君彙總對比數據後發現不然。低總價，南京有哪些真香次新房？一起看看。
01
供需關係發生變化，買方市場裡買房人的心態是：不降價，不買房。以至於南京樓市新一輪的以價換量，還沒有結束。
我愛我家提到：一季度南京二手房整體成交均價26245元/㎡，環比下滑4.9%；房價回落至2.7萬/㎡大關以內，且逐月走低。
總價100多萬，南京哪些二手房性價比很高？基於鏈家成交數據，我們繪製了這張表格，併爲不同類型的低總價次新房進行了分類。
1-3月南京部分總價200萬以下成交的二手房
第一類：鼓樓學區房
早幾年，南京頻頻成交“暫無價格”的天價學區房。在一線雙學區的加持下，哪怕是20、30㎡的迷你戶型，總價往往也得飆到200、300多萬。
現在，天價學區房接地氣了，有精準需求的家長可以衝。
比如漢口路小學+二十九中施教區內的蘇州路，高峰時“暫無價格”不在話下。最近，小區一套15.58㎡的迷你戶型以170萬掛牌，被買家帶着“屠龍刀”大砍後，最終成交總價爲132萬；
中央路小學+科利華中學施教區內的峨嵋路，一套不到50㎡的戶型成交總價爲187萬。要知道，市場行情還不錯的時候，同小區相似戶型的總價得在240-340萬不等。
第二類：河西小戶型
很多南京家長都知道，河西有一類房子特別受歡迎。
雨潤國際廣場、宋都奧體名座、東渡新銳大廈、嘉業國際城等65年、70年產權的公寓，因還不錯的學區配置，以及小戶型低總價優勢，一度有單價超10萬的成交記錄。
如今，新城雙本部施教區內的雨潤國際廣場、新城小學南校區+新城初中配置的嘉業國際城等，扎堆出現單價2字頭的成交房源。
以雨潤國際廣場爲例，1月初，一套85.5㎡的單室套以195萬總價成交，較掛牌價足足降了50萬。
相似戶型，3年房價縮水234萬。不過，中介表示：“去年10月以來，教育置業旺季+價格持續走低的緣故，河西帶學區的公寓賣得還不錯。”
第三類：兩江板塊爆款次新房
江寧和江北，一直是南京新房、二手房的成交大戶板塊。銳評君發現，總價100來萬，居然也能在上秦淮、九龍湖、江核等昔日熱門的板塊，淘到還不錯的次新房。
上秦淮的銀城旭輝雲臺天境，2018年9月首開時均價約2.9萬/㎡，吸引了近2500組買房人去搖號。
憑着還不錯的整體品質，高峰時，小區次新房價能賣到近3.7萬/㎡。而就在3月下旬，一套88㎡戶型僅以166.8萬的總價成交，單價不到1.9萬/㎡，創下小區次新房價新低。
業主爲什麼砸盤賣？中介表示：“這套房是頂樓，報價要比正常樓層低15-20萬左右，業主急着用錢，就割肉了。”
同板塊的翠屏誠園，砂之船、地鐵3號線秣周東路站就在家門口，房價直接腰斬；而江寧正方新城的銀城藍溪郡，更是有單價跌破萬元的成交記錄，成功抄底的買家，內心是不是在狂喜？
江核的保利西江月，最近也出現19796元/㎡的成交新低價。
事實告訴買房人，三年前猶豫着沒上車，現在入手直接省下近兩百萬，這真金白銀，都夠另一套房的全款了。
總價不到200萬，江核的華潤國際社區、佳源玖棠府等次新小區，也有豐富選項。
當然，跳出江北，主城有些年頭的老破小，燕子磯、板橋、堯化門等板塊交付不算久的次新房，也能盡情挑一挑。
02
接下來，看看200多萬總價段裡，有哪些優質的選項。
1-3月南京部分總價200多萬成交的二手房
第一類：河西優選範圍擴大
“今年以來，河西中部的次新房價持續分化，以海玥名都、華新城等爲代表的優質小區，成交價時有刷新，而奧體一帶的老牌小區，價格明顯回落。”中介告訴銳評君。
比如萬科光明城市、奧體新城青桐園等，最近都有4字頭成交的次新房，小戶型總價得以控制在200來萬。
以萬科光明城市展開，早在2020年，西苑組團有單價超8萬成交的房源出現。上個月，小區一套不到56㎡的小戶型以239萬成交，較掛牌價降低16萬。
你看，早在5年前，同款戶型賣到過400萬的“天價”。
注意，總價200多萬也能上車河西南了。以海峽城雲瓏灣爲代表，76㎡小戶型最近的成交總價集中在230-253萬不等。
要知道，同款戶型早在2021年成交總價逼近460萬。
第二類：鼓樓學區房
同樣是鼓樓的一線名校學區房，總價段從100多萬躍升到200多萬，買房人的選項更多，到手的房子戶型也更大。
比如漢口路小學+二十九中施教區內的寧海路、南陰陽營，不到300萬的預算，基本能買到兩室戶型。這些小區的成交單價，較高峰時期的“暫無價格”，實打實回落。
第三類：南部新城初代次新房
以保利堂悅、復地宴南都爲主的南部新城初代次新房，房價也幾近腰斬。
以保利堂悅84.26㎡戶型爲例，3年前，該戶型有435萬的成交記錄，而如今，同樣的戶型263萬就能買到，單價則創下小區新低。
第四類：江寧核心區、燕子磯、仙林湖等板塊的品質剛改小區
這一類，以九龍湖的萬科翡翠公園、小龍灣的龍湖春江酈城，燕子磯的融創玉蘭公館，仙林湖的融信世紀東方等爲代表。
高峰時期，這些小區多有4字頭甚至5字頭成交的房源，如今，成交單價回落到3字頭、2字頭，總價200多萬就能買到80多平甚至近100平的剛改戶型。
第五類：陸續上架交易的次新房
緊挨着春江路地鐵站的禹洲嘉薈星島，浦口城南中心的濱江嘉品等，最近陸續有次新房成交。從鏈家上的首成交情況來看，業主們對自家小區信心不足。
禹洲嘉薈星島，雖然早已交付，但鏈家平臺最近纔有成交記錄。一套88㎡的高樓層戶型以274萬成交，單價約3.1萬/㎡。當年，小區新房均價已高達3.5萬/㎡。
濱江嘉品，當年新房均價3萬/㎡。最近密集成交的兩套次新房，單價都在2.5萬/㎡左右。
通常，二手房價體現一座城市的真實房價水平。以上信息量巨大的數據，確實藏着不少信號。
第一，南京部分次新小區，房價還在探底。
上秦淮的雲臺天境、翠屏誠園，上坊的江寧金茂悅，正方新城的榮盛雋峰、銀城藍溪郡，江核的保利西江月、華潤國際社區D區，南部新城的保利堂悅，城東的奧克斯鐘山府等，今年一季度出現成交新低價。事實證明，以價換量是有效果的，部分房源僅掛牌十多天就火速成交。
不過，我們認爲，一個小區出現低價房源的原因有很多，比如投資客離場，比如司法案件倒逼，比如置換。個例並不代表全盤，業主們無需過分沮喪，買房人也得理性看待。
第二，南京剛需購房需求，仍然旺盛。
前面提到過，今年一季度，南京總價300萬以內的二手房，成交佔比高達79.8%。目前市場需求還是以剛需爲主力，新房也一樣，給出誠意優惠的剛改樓盤方能打動買房人，促成成交。
第三，對於買房人而言，選擇餘地更爲豐富。
不同於在售的期房，二手房交易即可入住，沒有等待期和爛尾風險。加上持續下行的價格，足以吸引不少剛改買家。
但銳評君要提醒大家：在南京房價體系已經重塑的當下，200多萬能買河西、大校場、鼓樓，也能買九龍湖、江核、仙林湖……從板塊優勢、地段價值等層面來看，不妨優先選擇河西、大校場等核心板塊。當然，現在也是家長們出手淘學區房的好時機。總而言之，根據自身的預算、需求等指標，做出精準選擇。