驚現2.5萬/㎡!科學城二手房跌出價值了嗎?

《權遊》裡有句臺詞,叫“Chaos is a Ladder!(混亂是階梯)”。

在最近的博鰲房地產論壇上,面對樓市的亂局,有專家就拋出“房子是消費品而不是金融資產”、“買房是爲了住,而不是去賣”的觀點,令人深思。

在經過一輪價格調整後,曾經火爆的科學城二手房,最近也越來越向消費品看齊,鬆動下跌的價格,究竟是深淵還是階梯?

2.5萬/㎡可以買科學城二手?你沒看錯!

這個價格,不是公寓、不近增城,也不在黃埔永和,而是科學城“守門員”雲埔板塊的嶺南雅筑,日前掛出了一套“滿五唯一”82㎡戶型。

當然,這樣低價的筍盤,只是當前廣州二手房行情的一個縮影。

在新房價格戰激烈的今天,廣州二手總體表現不佳,據克而瑞統計,上半年二手總成交41956套,比去年同期少了3萬多套。

儘管如此,上半年二手成交套數,排在廣州近5年的第二位,其實證明二手需求依舊是有強力支撐的。

最出乎意料的,莫過於科學城所在的黃埔區,上半年二手成交量暴跌55.5%,甚至不如從化這個小透明,着實令人驚訝。

價格上,幾個網紅盤也是普遍跳水,例如東薈城成交價基本跌回4萬/㎡左右,甚至有的盤跌出超20%的跌幅。

正是在這個大背景下,作爲位於科學城邊緣的嶺南雅筑,二手驚現2.5萬/㎡。

而從目前嶺南雅筑整個小區報價來看,貝殼所掛出的7月參考單價約爲2.8萬/㎡,也是目前雲埔報價最低的樓盤。

要知道,在上輪廣州集中供地中,嶺南雅筑旁地塊,剛被保利以摺合樓面價17999元/㎡所拿下,未來售價破3萬/㎡是大概率事件——這是否意味着,未來同個片區,一二手價格又要被拉開明顯差距。

昔日的小甜甜,今天就變成牛夫人,難道科學城的二手房就不吃香嗎?

其實,面對二手房這個錯綜複雜的市場,除了宏觀解讀,個體具體分析更重要。

首先,從單價,即便嶺南雅筑掛出看似驚人的單價,但2.5萬/㎡對比當初1萬出頭的購買價,大概率已經翻倍了,也就是說,這次甩賣看似虧了,但業主其實已經贏麻了。

其次,二手房源差價被拉大,往往是具體房源決定的,例如噪音問題一直困擾開源大道多個小區,但並非每個戶型都受此影響。

因此,北向、受噪音干擾影響嚴重的樓棟、戶型,價格可能會被好的產品拉開差距。

最後,雲埔板塊苦於各種市政配套缺乏、道路施工擁堵等問題,近幾年配套改善不明顯,這也成爲拖累板塊樓價的原因。

而在更大範圍,討論科學城二手低迷,其實原因也並不複雜。

目前整個黃埔區一手供應都比較充足的,且價格戰因素還未抵消(例如萬科新城首開2.7萬/㎡),相對而言,科學城部分區域配套還不夠成熟,其中無明顯短板的項目,價格就比較堅挺。

那麼,二手房自然存在腹背受敵的情況。

更容易被忽略的另一個因素就是舊改的熄火、停滯。

在2020年那波大漲中,最大的因素便是短期內大量拆遷,直接導致租賃、二手市場房源一度非常緊俏,租金和房價直接起飛,持幣待購的客羣很多。

如今,全區舊改熄火,該拆的都拆了,村民該租的租、該買的買,需求暫時得到滿足,這讓原本應該長期釋放的舊改紅利,一次性消耗,目前基本接近抵消,順勢帶動租金、房價下滑。

那麼,科學城二手房真的不值得了嗎?

在個人看來,首先我們搞清楚究竟誰在買科學城的二手房。

在採訪中,幾個深耕科學城的中介都坦言,現在成交低迷、不見起色,但現在還選二手的買家,基本是有幾個共同特徵:追求性價比、置換型、學位讀書、怕房企暴雷。

這幾個特徵,不正是非常符合消費的行爲特徵嗎?

在未來買房不怎麼賺錢的情況下,或許應該考慮買房要怎樣省錢(尤其是揹負的長期貸款越多,償還的利息自然越多)。

當房子會越來越像消費品,那麼消費品特質是什麼?

就是消費者爲獲得某種使用價值,解決生活需求,而不是爲了盈利去轉手銷售。

換成人話,就是兜裡有多少錢,就辦多大的事,買什麼檔次的東西,絕不孤注一擲。

因此,在看好科學城基本面的前提下,跌出性價比的次新房,依舊適合一些手頭緊的剛需或者置換買家。

一方面,在房企頻頻暴雷的今天,二手買的就是確定性,“行差踏錯”的機率較小。

同時,二手交易、入住週期更短,可以加快換房速度,留下更充足的調整空間。

倘若被同板塊不相上下的一手拉開4000-5000元/㎡價差,那麼犧牲一下“新房情結”,換個二手大房子,買個安穩又何妨?!

最後,抓住一個原則,既然都買二手了,當然要選擇當下或未來近地鐵、區域規劃的核心,因爲這對於生活體驗的提升是最明顯的,也是有增長空間的。

從日前公佈的廣州軌道交通網線規劃(2018-2035)來判斷,科學城除現有的蘇元外,蘿崗樞紐也是顯而易見的區域中心。

同時,工程量較小的6號線東延線(香雪-劉村站),較大概率入編地鐵四期規劃並較快通車,這對目前配套缺乏、尚處窪地的雲埔板塊,居住體驗提升會很明顯;而23號線概率也大大提升,但依舊存在博弈,就值得考量一番了。