2014荔灣房價漲11.8% 芳村"窪地"時代或將終結?
2014年，隨着限籤與限價政策的逐步退出，淡市樓盤的調整價格，最重要的房貸新政與降息的先後出臺，荔灣區的樓盤成交逐步回暖。根據本站數據中心統計顯示（統計時間爲2014.1.1-2014.12.31），2014年荔灣區全年網籤成交新建商品房住宅共3801套，同比下降6%；成交均價爲23626元/㎡，同比漲11.8%，區域成交均價位列廣州各區第四名，僅次於越秀、天河和海珠。
成交價格方面，區域整體成交價格分佈在2.5萬元/㎡以上的佔比最多，達39%。個盤成交方面，位於大坦沙的花語水岸（資料、團購、論壇）爲區域年度“雙料”（套數和總金額）銷冠，該盤一年吸金32.8億元，同時成爲2014年廣州全市成交總金額榜冠軍。
另外，隨着新政利好的持續影響，2014年荔灣區的市場存量逐步被消化，整體呈現遞減的趨勢。根據數據顯示，2014年荔灣區的市場存量從6222套下降至4860套。區域未售面積爲615992㎡，位列全市第十，僅高於越秀區。
2.價格走勢
房貸新政後剛改需求得到進一步釋放，荔灣區的樓市熱度也在年末明顯升溫。根據本站數據中心統計顯示，2014年荔灣區全年新建商品房住宅成交均價爲23626元/㎡，區域成交均價位列廣州各區第四名，僅次於越秀、天河和海珠。
從荔灣區2014年每月成交價格走勢看，整體呈現上升態勢，全年成交價格的主要有兩個“低谷”——1月份均價19178元/㎡以及6月份均價20728元/㎡。而荔灣區的成交均價在6月份約2萬元/㎡的低谷之後，持續在高位徘徊。尤其是在930房貸新政後，第四季度的成交均價始終在2.4萬元/㎡之上。區域全年成交均價最高峰出現在9月達25686元/㎡。
3.供應分析
截止至2014年12月31日，荔灣區的庫存面積爲615992㎡，位列全市第十，僅高於越秀區。未售套數爲4860套，據此計算出平均未售單位面積約爲126.7㎡/套。
從每月未售套數趨勢看，2014年荔灣區的市場存量逐步被消化，整體呈現遞減的趨勢，區域市場存量從6222套下降至4860套。上半年的3月至4月、還有10月至12月均爲存量消化較快的月份。尤其是在9月之後，在房貸新政的利好影響之下，儘管存量有所增加，不過在年末成交翹尾的行情之下，存量以持續較快的速度被消化。
2014年末荔灣區存貨量最大的前三個樓盤分別爲花語水岸、保利塞納維拉（資料、團購、論壇）和中信西關海（資料、團購、論壇）。其中花語水岸未售套數最多，達606套；而中信西關海的未售面積最多，達86693㎡。名列第二的保利塞納維拉顯示的未售套數較多，不過項目已經對外宣稱全部售罄，估計應該還沒完成網籤。
4.成交分析
2014年荔灣區共有31個樓盤錄得網籤記錄。根據檢測數據顯示，超過9成以上的樓盤成交價格在15001元之上，並且以25000元以上的樓盤最多，佔比達39%。其次成交佔比加多的樓盤爲20001-25000元之間，佔比29%。目前荔灣區的在售樓盤可以初步分爲老荔灣與芳村板塊，老荔灣的新盤報價基本站穩25000元以上，相比之下，芳村板塊樓盤有低至僅1萬出頭的報價，爲目前置業荔灣的“窪地”板塊。
位於荔灣區大坦沙板塊的花語水岸成爲區域2014年“雙料”（套數和麪積）銷冠，全年網籤成交1368套，成交面積達132107㎡，遠遠領先其他樓盤。排名第二和第三的均爲芳村板塊的樓盤，新世界凱粵灣（資料、團購、論壇）和保利塞納維拉，項目2014年的售價也確實有所下調並推出較爲吸引的優惠促成交。
在降價+樓市回暖+房貸新政等利好之下，花語水岸接連推新，均交出不俗的成績單。從成交均價看，花語水岸2014年的不到2.5萬元/㎡的網籤均價，比起2013年在限價影響之下突破2.6萬元/㎡的均價確實優惠不少。
另外，2014年荔灣區成交量前十的樓盤中僅有兩個樓盤網籤均價在3萬元/㎡以上。位於陳家祠附近的龍津世家（資料、團購、論壇），均價爲35007元/㎡，以及白鵝潭商圈的珠江御景壹號，均價達41868元/㎡。在前十的樓盤中，有6個位於芳村板塊，芳村板塊是荔灣區重要的供貨來源。
荔灣區熱門成交板塊芳村板塊在2014年共網籤成交1349套，站全區總銷量的35%，成交均價爲18642元/㎡，低於區域整體成交均價。目前板塊未售套數共1987套，站全區的41%，可見其是荔灣區的重要供貨板塊。
根據數據統計，2014年芳村板塊內成交較多的項目包括有新世界凱粵灣、保利塞納維拉以及路勁雋瀧灣。芳村板塊內的樓盤以洋房產品爲主，主流兩房以及一步到位的三房，多數主打剛需，也有部分資源型——江景豪宅，板塊內主要樓盤報價在13000-23000元/㎡之間。
5.區域市場預期
2014年荔灣區的房價最終錄得11.8%的漲幅，而實際上無論是老荔灣還是芳村板塊內的在售樓盤報價均有一定的調整，當中調價幅度較大的樓盤如老荔灣的某豪宅降幅達33%，廣佛交界處的芳村龍溪板塊受佛山鬆綁後，有樓盤降幅達26%！
從2014年成交量前十的樓盤看，則有3個樓盤均價下跌。不過由於2013年多數樓盤網籤均受到限籤與限價的影響，網籤均價偏低，但是也有不少樓盤的整體成交均價同比基本持平或者有所下降。
根據專業機構預測，2015年中心區（原六區）總價200萬元以下的產品供應將大減。而目樓盤報價集中在13000-23000元/㎡的芳村板塊將會剛需置業的重要集中營，有望成爲中心區的最後置業“窪地”。
但這個“窪地”則可能即將消失。根據預測，芳村板塊的新盤新貨會是2015年荔灣區的新貨供應的重頭戲。需要注意的是，來年的廣鋼新城，多個地王項目有望亮相推新，板塊地價早已躍上了1.7萬-2.1萬元/㎡的高位，恐怕新品的價格會隨之水漲船高。
2015年荔灣區的全新盤預計將集中在兩個享有規劃利好的兩大板塊——大坦沙和廣鋼新城均有全新盤亮相，包括大坦沙的珠島花園項目，廣鋼新城的金融街融穗華府、中海以及華髮打造的項目。豪宅方面，中信西關海、珠光御景壹號、珠江鵝潭灣存量充裕，預計將會持續推新。
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