2024@越秀功德寺-越秀功德寺項目售樓處@越秀功德寺項目-樓盤詳情
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）
項目位於海淀西北旺鎮，與地鐵16號線馬連窪站直線距離約1.7公里，往西北直線距離約800米是在建的13B號線軟件園站。
項目北面就是大名鼎鼎的“後廠村”，互聯網大廠總部聚集地，堪稱中關村軟件園的後花園住宅區了。
地塊周邊有上地實驗小學，東南側還規劃了北京市101中學承辦的十二年一貫制學校，教育資源非常不錯。
另外之前大家關注的北側高壓線的問題，在拍地文件中也有提及解決方案：將由海淀區政府組織同步實施高壓架空線入地工作。
搶到即賺到。綠城和越秀不僅有運氣，還有實力。
來自杭州的混合所有制企業綠城中國是野心勃勃的，除了產品力強，在今年前10月的地產操盤榜上，已經躍升第三位，金額2149.3億元，超越了華潤置地——1828.5億元。
來自廣州的國企越秀地產，是一條過江龍，十分生猛，今年前10月位列地產操盤榜第11位，金額699億元。它的北京總經理董毅，是一員猛將，通過“玄學”，拿地屢試不爽。
即便是放到北京海淀，它們也是有基礎的。
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）
在2007年，綠城進京開發的首個項目北京御園，以及後續開發的北京誠園——朝陽區，都是北部片區的豪宅標杆，二手房價都突破10萬元/平米。
對海淀富人階層的種草，綠城比華潤置地要早。
越秀2023年入海淀，聯手城建開發的香山樾。2023年底開盤，供應了440套，成交套數172套，成交均價12.24萬元/平米。
對海淀的新財富階層，越秀比華潤置地有優勢。
天下熙熙皆爲利來。站在賺錢的角度看，綠城和越秀也沒有分羹華潤置地的理由。
的確，華潤置地在北京有30年曆史，在海淀有19年曆史，在清河分五期開發了北京橡樹灣。但功德寺兩地塊，純住宅，地上建築面積共計約16萬平米，不需要華潤置地來加持。
但，爲什麼綠城和越秀要聯手呢？
選房師認爲有以下幾個理由：
1、兩地塊離得太近，素質又差不多。地塊都是南北走向，容積率都是2.1，北面都有一條街坊路；如果產品定位一樣，就等於直面廝殺，兩敗俱傷；
2、被架空高壓線半包圍，位於西地塊的西邊和北面、東地塊的北面。綠城和越秀需要聯手督促讓高壓線早點入地，團結力量大；
3、在豪宅市場上，越秀是需要綠城品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建聯手，就吃了品牌的虧。而綠城呢，運氣比越秀差了點，緊挨高壓線，捆綁一起，就沒遺憾了。
它們聯手之後，兩個地塊就變成一個樓盤來統一規劃和設計，包括大門、外立面、戶型配比、定價等等，會是一個雙贏的局面。
因而，儘管傳聞甚囂塵上，但選房師實在找不出華潤置地入局的理由。
功德寺兩地塊，的確天生麗質、貌美如花。但除了高壓線問題，至少還有兩個軟肋：限高30米，實際容積率從2.1變成了2.24——需減去街坊路佔地面積。
這兩個軟肋，導致它們的強排方案不好做，如果滿鋪的話，勉強可以排下4排，140平米以下戶型，進深會比面寬長，甚至南面只有兩面寬。戶型差，這是對綠城和越秀的最大考驗。
有關詳細的強排方案前瞻，
現在又流出它們的戶型情況。稱西側綠城項目主力面積140平，東側越秀主力爲97-103平小三居。按照目前10.5萬/平的銷售指導價算，單套總價可以控制在1000-1500w之間。
這個面積段到底是怎麼得來的，沒人關心。
選房師認爲，如果連地塊的股東都還沒敲定，遑論確定戶型面積段。不排除另一種可能，地產商特意放出風聲，來試試市場的水溫，也算是前期的市調。
今天，售樓員嘗試做一版功德寺兩地塊的強排方案，僅供大家參考。
功德寺兩地塊，001號在西，002號在東。西地塊用地面積34678.62平方米，建築控制規模72825.102平方米；東地塊用地面積42463.441平方米，建築控制規模89173.2261平方米。
它們至少有四個共同點：1、北面有街坊路；2、容積率2.1；3、建築高度30米；4、南北走向的長方形、東偏南10度左右。
開發商如農民，也是從土地裡刨食，一個是生產糧食，一個是建造房子。
這表明，一塊土地的氣質，決定它會出什麼樣的產品。
先看看功德寺地塊氣質：
西地塊南北長約225米，東西寬約155米，北面包含一條寬15米街坊路，西邊是220千伏的高壓線——入地時間不詳；東地塊南北長約240米，東西寬約180米，北面包含一條寬15米街坊路。它們的東、西、南都是綠地，南面是一個安置房。
這兩條街坊路佔用了兩地塊的用地面積，西地塊約爲2350平米，東地塊約2700平米，令它們的實際容積率從2.1變成了2.24。
當它們的建築控制規模不變，建築高度不變，地塊面積縮水了，容積率增加了，樓間距自然就縮小了。
換句話說，建築設計師給兩個地塊做強排方案時，一定是以30米高、2.24容積率爲基礎的，而不是2.1容積率。
樓高30米，意味着它們最高只能做10層的洋房，單層層高3米。在2.24容積率的條件下，是有一定難度的。
售樓員找了北京兩個容積率2.2的樓盤來作參考。
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）
1、豐臺區的花香壹號。它的地塊是長方形，規劃總用地面積約爲2.58萬平方米，地上建築面積5.67萬平米，容積率2.2，8棟10-11層洋房，共計542戶，分四排平行排列，樓間距45.75米至49.7米之間，建築間距係數爲1.4~1.5。因爲它的建築朝向與正南夾角超過20度，建築間接係數最低爲1.4。
2、昌平的建發觀堂府二期泊玥。它的地塊呈正方形，總佔地面積約3.9萬平方米，地上建築面積約6萬平方米，規劃有11棟住宅樓，層數爲5-15層，共有734戶。它有3棟15層、1棟14層，還有4棟11層，高度錯落有致，樓棟插花式錯位排列。它是正南正北朝向，建築間接係數最低爲1.7。
這兩個樓盤，絕大部分產品在11層至15層之間。
反觀功德寺地塊，雖然天生麗質、貌美如花，但條件是蠻苛刻的，售樓員努力來排一下。
一、綠城西地塊。
它的北面是街坊路、建築退線2米；西面是綠化帶，建築退線1.5米；東側和南側臨城市幹線且有出入口、退線最小爲5米。
由於地塊南北長210米、東西寬155米，它只能排四排房子、平行排列，每排設兩棟房子，東西樓棟間的生活私密性最小間距爲18米。
依據此條件，它每排房子的長度爲130.5米，四排房子、每排10層，地上建面8.6萬平米（估算扣除配套樓3172.平方米），得出它的進深約13.87米。
再算一下平均樓間距。它的南北長210米，減去南北退線和4排建築的進深，得出樓間距爲49.86米，基本滿足建築間接係數1.7的最低要求（49.86÷30=1.66）。
有了每排樓130.5米的長度和13.4米的進深，就可以對戶型排列組合了。
假設每種戶型的進深相同，西地塊的戶型結構如下：分成8個單元，每戶面積爲109平米；分成7個單元，每戶面積爲125平米；分成6個單元，每戶面積爲145平米；分成5個單元，每戶面積爲175米平米；分成4個單元，每戶面積爲218平米。
二、越秀東地塊。
它的北面是街坊路、建築退線2米；東門是城市幹線、建築退線2米；西側和南側臨城市幹線且有出入口、退線最小爲5米。
由於地塊南北長225米、東西寬180米，它只能排四排房子、平行排列，每排設兩棟房子，東西樓棟間的生活私密性最小間距爲18米。
依據此條件，它每排房子的長度爲155米，四排房子、每排10層，地上建面8.6萬平米（估算扣除配套樓2825.平方米），得出它的進深約13.87米。
再算一下平均樓間距。它的南北長225米，減去南北退線和4排建築的進深，得出樓間距爲54.87米，基本滿足建築間接係數1.7的最低要求（54.87÷30=1.83）。
有了每排樓155米的長度和13.87米的進深，就可以對戶型排列組合了。
東地塊分成8個單元，每戶面積爲134平米；分成7個單元，每戶面積爲154平米；分成6個單元，每戶面積爲180平米；分成5個單元，每戶面積爲215平米；分成4個單元，每戶面積爲269平米。
以上的排列，是在最極致的情況下，沒有考慮配套樓和化糞池、地上停車位、消防道路等情況下，它們的樓棟基本處於滿鋪狀態。雖然是滿鋪，但2.24容積率、限高30米，已經相對完美了。
至於每個地塊、每排的戶型搭配，最終取決於地產商對市場的判斷，花姐在這裡就不去猜了。如果選擇140平米以下戶型，很可能出現南面只有兩面寬的戶型，進深面寬比大於1.3。
但有一點是基本確定的，西地塊和東地塊的大門會設在樹村西一路中部，門對門，旁邊各有一個車庫出入口。它們的另一個出入口，會設在村樹北一街上。
功德寺之後，售樓員和大家一樣，正在期待下一個土拍熱點，朝陽153億地塊組合包，已於昨日啓動掛牌競拍，將於11月29揭曉買家。
功德寺地塊兩個地塊的容積率相同，均爲2.1，建築控制高度30米，未來產品大概率會以最高10層的洋房爲主，產品設計上有較大的發揮空間，可以打造高品質的居住產品。
面積段爲97-103平方米的小戶型三居，其餘主力戶型爲140-160-190-220平方米的四居，少量250平方米的戶型。樓面價均在7.1萬元/平方米左右，住宅銷售指導價均爲10.5萬元/平方米，有8%的浮動空間。
周邊在售次新房中，西山壹號院屬於較高檔的小區，小區環境較好，建築品質較高，二手房掛牌價基本在11萬元/平方米左右，是區域內較有代表性的二手房項目。如園北區整體品質也不錯，周邊配套相對成熟，居民生活便利，價格水平與西山壹號院相近，二手房價在12萬元/平方米左右。橡樹灣知名度較高，周邊交通便利，配套設施較爲完善，二手房價格同樣在12-14萬元/平方米左右。
總體而言，這些二手房小區在價格、品質、配套等方面都有一定的特點，與即將開發的功德寺地塊新房形成了一定的對比。即將新入市開盤的功德寺地塊新房銷售指導價僅爲10.5萬元/平方米，與周邊二手房存在一定的價格倒掛，這也是爲什麼很多人都準備全款等待其開賣的原因！
功德寺地塊周邊交通便利，緊鄰地鐵16號線馬連窪站和地鐵13號線清河站。未來還有在建的地鐵13B線軟件園站，與功德寺地塊直線距離約900米，雙地鐵的覆蓋將爲居民提供便捷的出行方式。北側不遠處是中關村軟件園，聚集了衆多互聯網大廠。
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）
地塊東南側約1公里處，有上地實驗小學、清華附中上地學校和即將開工建設的101中12年一貫制學校，爲居民提供了從幼兒園到高中的全程優質教育保障。其中，002地塊距離學校更近。
功德寺地塊屬於上地街道的樹村地區0702街區。儘管上地街道不完全等同於上地學區，但項目回遷房部分萬德嘉園在2024年對口的就是上地實驗小學。東側8月份新公佈的101學校，官方也明確賦予了“上地學區”的身份。綜上所述，基本可以得出功德寺地塊屬於上地學區的結論。
再重點介紹一下北京市海淀區上地實驗小學。該校位於中關村科技園區上地信息產業基地，是一所全日制公辦小學，成立於1998年9月，現已發展成爲一校三址（上地校區（本校）、上莊校區和樹村校區）。上地實驗小學是海淀區內知名的優質小學，排名在一流二類之中。
學校綜合實力在海淀區處於領先水平，深受海淀北部區域高新技術產業從業人羣的認可。據家長反饋，教師教學風格較爲傳統，注重學業成績，周圍家長普遍重視孩子學業，課外活動相對較少。
辦學特色：學校積極探索自主教育的培養路徑，致力於引導和支持學生自我管理和自主學習；通過創建多元課程體系，爲學生提供文學、藝術、科技、體育等多方面的探究平臺，爲學生全面發展打下堅實的基礎，培養他們的主動發展意識和能力。學校曾榮獲北京市金鵬科技獎、北京市健康促進學校等多項榮譽。
招生規模：去年招生8個班，有調劑；今年同樣招生8個班，但沒有調劑。每班人數在40-45人之間，總共提供約400個學區名額。
小升初政策：對口片區初中包括上地實驗學校（上地101）、清華附中上地分校、北京第二十中學、人大附中西山分校。
越秀功德寺項目售樓處電話010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目售樓處位置010-5361 0555【售樓處】
越秀功德寺項目-樓盤詳情（房價，價格，地址，戶型圖，交通，周邊配套，備案價，樓盤詳情，售樓處電話，售樓處地址，最新房源，最新價格，最新動態，最新進展等詳情）