2024年起，樓市迎來“鐵腕新規”，7年前的樓市歷史或再次上演？

在很多人心目中，房地產行業興旺發展了幾十年，房價也持續上漲了幾十年。不過了解房地產行業的人都知道，雖然整體房價在不斷上漲，但房地產行業同樣經歷了一些挫折。

2008年受美國次貸危機的影響，中國的房地產行業也受到了很大的衝擊，很多地方都出現房價大幅下降，人們對樓市信心不足，導致房子賣不出去，相信經歷過2008年樓市的人，至今都會心有餘悸。

2014年我國樓市庫存量達到很高的水平，據統計，2014年全國100城的商品房的庫存量達到6.2億平方米，在樓市高庫存的環境下，樓市再次陷入低迷。

房地產行業的高庫存不利於房地產行業的正常發展，也不利於房地產行業上下游產業的發展，於是國家開始推出去庫存政策。其中最有效的去庫存政策就是棚改的全面推進，棚改政策採用貨幣化安置的方式，給拆遷戶大量的資金補償，使得老百姓手中有大量的資金。

經歷了棚改政策之後，很多老百姓手中有很多錢，但是普通老百姓沒有可靠的投資渠道，放在銀行又會發生通貨膨脹。最終很多人還是選擇把錢拿來買房，大量的資金再次流入樓市。我們也看到了棚改政策之後，去庫存效果非常明顯，不過房價也在這一輪去庫存政策中獲得了一輪上漲。

尤其是三四線城市和縣城，在2016年-2018年之間，房價確實經歷了一輪大漲，現在很多三四線城市的房價已經超過一萬，一些縣城的房價也達到了七八千。而三四線城市和縣城的工資水平可能只有三五千，房子總價已經接近100萬，房價確實處於偏高的水平。

總結2014年的樓市，2014年樓市面臨了巨大的庫存壓力，樓市迎來了一段時間的低迷，然後在國家去庫存的政策引導之下，樓市的庫存量確實有所降低，並且房地產行業也逐漸走出低迷，不過房價新一輪的上漲也導致房價達到新的高度，很多普通購房者新一輪房價上漲之後，變得更加買不起房子。

很多人認爲2021年的樓市環境和2014年很像，彷彿樓市回到了7年前。爲什麼會有這樣的感受呢？我們都知道，2020年受疫情的影響，樓市進入寒冬，雖然2020年下半年樓市已經開始慢慢回暖，但是現在人們依然對房地產市場的信心不足，至少在房地產投資層面，人們的投資信心不足。可以說今年的樓市延續了2020年的樓市環境，人們對房地產行業的信心依然沒有回來，樓市依然處於比較艱難的時期。

同時2021年的樓市庫存量像極了2014年，據統計2020年底全國商品房的庫存量已經達到5.7億平方米，和2014年6.2億平方米十分接近。可以說2021年開始，樓市的庫存量已經開始逐漸接近2014年的高庫存。

有人擔心樓市7年前的歷史會重演，2021年開始樓市可能會陷入低迷時期，並且爲了新一輪的去庫存，未來幾年，房價可能再次迎來新一輪的上漲。如今的房價已經普通購房者不堪重負，如果房價再經歷一輪大幅上漲，那麼將會有更多人買不起房子。

7年前的樓市歷史真的會重演嗎？筆者認爲不會，因爲現在的調控層面不允許房價繼續大漲下去，相比2014年，如今的樓市調控政策逐漸完善，在如今的調控政策體系下，房價大漲大跌的情況基本上不可能再出現。

特別是2021年開始，樓市迎來“鐵腕新規”，房價不可能再像7年前的樓市一樣，因爲去庫存迎來一輪大漲。

2020年12月31日，央行、銀保監會共同下發了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，通知對房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額分爲5檔進行管理，銀行根據規模的大小被分爲5檔，分別爲中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行、縣域農合信用社和村鎮銀行，並設置了房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款佔比上限。

這一新規本質就是限制資金流入房地產行業，通過各銀行設限來控制資金流入房地產行業的比例，可以說從源頭上關閉了房地產行業資金的“水龍頭”。去年銀保監會多次強調限制違規資金流入樓市，比如消費貸款，經營貸款等違規流入樓市，而這一次的“房貸新規”不僅限制違規資金流入樓市，不管是不是違規資金，都不得超過設定的上限。

“房貸新規”是2020年最後一天出臺，可以說直指2021年樓市，從開年第一天就讓樓市迎來了這樣的“鐵腕新規”，從房地產金融層面收緊調控，不僅對房地產金融的穩定有重大意義，更是2021年樓市的樓市調控的風向標。

這一新規也被很多人稱爲房地產行業的“2條紅線”，相信大家應該還記得去年央行發佈的房地產行業的“3條紅線”。2020年下半年，央行出臺了“3條紅線”融資監管新規之後，房企就開始面臨巨大的壓力。

“3條紅線”也就是剔除預收款後的負債率不超過70%；淨負債率不超過100%，現金短債比不低於1。這一新規出臺之後，各大房企都面臨比較大的去負債壓力，雖然這會給房企造成非常大的壓力，但是也有利於引導房企朝着健康的方向發展。過去很多房企都會選擇盲目擴大規模，房企規模確實越來越大，但是房企的負債率也越來越高，房企破產的風險也越來越高。

現在“3條紅線”相當於引導房企先進行去負債，當房企的負債率達到合理的水平之後，才能進行融資擴張，這不僅有利於房企朝着健康的方向發展，同時有利於整個房地產行業朝着健康穩定的方向發展。

其實房地產行業的發展本來就是週期性的，2021年的樓市環境和2014年的樓市環境很像是正常的現象，不過即使樓市環境再怎麼相似，7年前的樓市歷史也不可能重演，原因很簡單，現在的樓市調控環境與7年前完全不同。隨着這些年房地產行業的發展，樓市的調控政策體系在不斷完善，在這樣的調控環境下，房價大漲大跌的情況基本上不會再出現。

結合2021年的國家出臺的“房貸新規”，以及去年出臺的“3條紅線”新規，在這樣的“禁錮新規”之下，房地產行業已經開始逐漸迴歸理性，不會再出現一些不穩定的因素，包括2014年之後的房價大漲。