3本筆記 闖出一片天

戴嘉聖小檔案

今年4月1日才接任高雄市不動產代銷公會理事長的戴嘉聖，年紀輕輕的，才38歲，他帶領的龍廷廣告公司，員工雖然只有15人，平均一年負責銷售的建築個案總額，卻高達170億元，平均每人「年銷額」11.33億元。

不過，戴嘉聖說，看起來好像很風光，過程卻是充滿艱辛，因爲，現在的房屋銷售幾乎都是包銷，而且，房地產景氣起起落落，又受到政府政策影響，因此，「房屋代銷風險實在非常高，賺3場，恐怕都還不夠賠一場」。

因此，戴嘉聖的龍廷廣告公司，接案策略轉爲重質不重量，同一時期，接案不會超過8個，他引導大家想像一幅圖像，搭一個接待中心4,000萬元，租地每月20萬元，水電管銷每月超過20萬元，萬一出了什麼狀況，換來的，只是一場廢墟。

「凡事都要做最壞的打算，做最好的準備」，從事房屋代銷業始終如一的戴嘉聖，把這句話奉爲圭臬，他在評估是否接案時，就是從最壞的情況着手，萬一銷售不好，虧損嚴重的話，公司是否可以承受？

此外，他也不會爲了要接案而接案，譬如說，他有次受邀準備爲某家建設公司包銷時，業主要求每坪售價一定要至少17萬元，可是，當時的市場行情，每坪最多14萬元，戴嘉聖只好跟對方說抱歉，請業主另請高明。

相對地，當評估可以時，就全力衝刺，例如他在2008年總統大選前後，就看好兩岸經貿互動帶來的商機效應，因此，久未推出辦公大樓的高雄市，應該有一波行情，就大膽銷售位於農16附近的新大樓，結果，銷售價格至少每坪18萬元，高出他簽約的底價。

高中生 勇闖房地產

這是經驗的累積，所養成的專業判斷和敏感度，「當初一頭栽進房地產界，雖然只是興趣，但是，從來沒有後悔過，更將繼續勇往直前」，畢竟，這是念觀光科系畢業的戴嘉聖爲自己前途所做的抉擇。

隨着戴嘉聖手裡翻閱着3本厚重的筆記本，時光似乎也回到了民國80年，那個時候，戴嘉聖才18歲，還是一位高中在學生，因爲興趣的關係，就利用下課和假日，進入一家代銷公司打工，畢業之後，在等待兵役的期間，老闆就要他上班，負責房地產市場調查。

剛入行 連3月銷售第1

即使當兵期間，別的阿兵哥可能利用假日忙於玩樂約會，戴嘉聖卻是每個假日都到廣告公司，跑工地秀，爲他退伍之後的求職，取得一張門票，民國84年5月底退伍，6月1日就上班，進入興富發建設董事長鄭欽天以前創立的「興富發廣告公司」。

由於他認識的朋友，在房地產和廣告公司都已小有成就，因此，戴嘉聖輸人不輸陣，決定改變他設立進入土地開發部門的初衷，轉爲業務。

在當時的環境下，代銷業幾乎是女性的天下，如果要說有例外，戴嘉聖就是一個例子，因爲他正式入行3個月，就拿到第1名的銷售業績，而且，連續3個月，「這絕對不是僥倖，是一個門外漢加倍努力的結果」。

「我每天上午9點出門上班，回到家，都已經半夜12點了」，那個時候，唯一的興趣，也是最大的興趣，就是賺錢，銷售技巧和市場專業，沒有人教，一切都要自己摸索，「我常常跟在學長、學姊旁邊，暗中做筆記，學習前輩如何與客戶應對」。

戴嘉聖也很慶幸，完全都不懂的他，一腳踏進房屋代銷業，剛好有如一個海綿體，吸力強，他說，在那段期間，的確學到很多撇步，也變得更耐操，只要有客戶的地方，就會有他的身影。

一個月 賣出26.5戶

有一回，戴嘉聖爲了業績，隻身晚上前往臺南縣某個鄉村，尋找沒有留下詳細地址的「潛在客戶」，經過一路詢問，才透過鄰長找到客戶，因爲，他很清楚，這個個案，那對新婚夫妻非常滿意他銷售的房子，只是卡在父母有意見，因此，只要登門，說服對方父母，就有機會成交，經他親身拜訪之後，最後真的以「成交」收場，當天，雖然戴嘉聖回到高雄的家，已經半夜，而且拖着疲憊的身子，但是，精神卻是高亢的。

類似的案例，也發生在興富發廣告公司前負責人鄭欽天某夜10時，爲了一個星期業績持續掛蛋，召開主管檢討大會前幾個小時，當時，戴嘉聖接到他的主管，也是一手拉拔他的施財明的電話，要求他當天一定要成交一個案子，因此，他選擇最有可能成交的一位屏東新園鄉客戶，立即飛奔前往，一番折衝之後，果然就收下訂金、開胡。

戴嘉聖說，這些戰績，他都一一記下，也成爲民國90年他入股爲龍廷廣告股東之後，帶兵的武功秘笈，翻着翻着，戰果一一浮現，「最多一個月，賣掉26.5戶」，一天將近銷售一戶，這是一個難以打破的記錄。

但是，也有曾經連續7天，連一件成交都沒有的記錄，這點，讓戴嘉聖不免就有點要迷信了。

以前最愛牛肉的戴嘉聖，進入代銷這行的時候，有前輩和長輩告誡他，從事房地產，不可以吃牛肉，因爲，牛是幫忙耕田的，而田就是地，與房地產有關，加上他生肖屬牛，魁罡命格，因此，他就到土地公廟拜拜，許願說，他如果不再吃牛肉，是否可以讓他房屋銷售順利？

這願一許，戴嘉聖果然馬上開胡成交，但是，只要戴嘉聖中途破戒，不是肚子痛，就是賣不出房子，而且，屢試不爽，即使是不小心誤食，也一定立即受到懲戒，因此，爲了遵守對土地公許的願，戴嘉聖已經將牛肉列爲拒絕往來戶了，所以，他的同事，或是和他有深交的朋友，幾乎都知道戴嘉聖的牛肉禁忌。

爲前途 絕不吃牛肉

現在，最喜歡挑戰戴嘉聖牛肉禁忌的，首推城揚建設董事長楊振宗，他們都是「一杆兄弟會」的成員，這個只有22個會員的高爾夫球聯誼會，楊振宗是現任會長，他常常約戴嘉聖去「老牛牛肉麪店」，然後要老闆端出跟牛無關的任何菜色，結果，通常都是兩道青菜。

戴嘉聖說，「爲了前途，我絕對不會破戒，因爲，我只會房地產，也只有房地產纔是我的未來。」