“5·17”樓市新政落地滿月，再貸款推動去庫存效果如何？

“5·17”樓市新政落地滿月。

央行數據顯示，5月份新發放個人住房貸款利率爲3.64%，比上月低6BP（基點），比上年同期低53BP，處於歷史低位。

第一財經採訪獲悉，房地產市場政策調整優化，效果正在逐步顯現。目前，全國絕大部分城市已取消房貸利率下限，利率市場化改革更進一步；此外，3000億元央行再貸款出爐，通過“央行工具+地方補貼”有效激活住房租賃市場。

綜合市場分析來看，央行和財政的支持機制能有效發揮託底效應。尤其是在當前市場信心悲觀、行業週期處於低谷的時期，穩定市場的作用更爲明顯，可以助力房地產行業週期築底，也能促進房地產業發展模式有效轉型。

居民住房消費門檻降低

在北京市朝陽區東五環外一售樓處工作的小陳稱，該處銷售的樓盤戶型均在130平方米以上。自北京市放寬五環外購房限制以來，樓盤到訪諮詢的購房者比之前明顯增多，均爲改善型客戶。

而“5·17”樓市新政取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限後，更是實實在在減輕了各地購房人的負擔。

目前，除北京、上海、深圳外，全國其餘城市均已取消房貸利率下限。多數城市商業銀行也已根據政策和市場形勢變化對房貸利率作出調整，房貸實際執行利率較前期有明顯下降。

例如，武漢二套房貸主流利率由4.15%降至3.35%，降幅達80BP；首套房貸利率由3.55%降至3.25%，降幅爲30BP。廈門二套房貸主流利率由4.25%降至3.75%，降幅達50BP；首套房貸利率由3.45%降至3.3%，降幅爲15BP。

山西省晉城市李先生爲滿足剛需打算購買一套總價73萬元的住房，按照最新政策，首付只需11萬元，較之前少了近4萬元。同時，目前晉城市首套房貸利率由3.75%降爲3.35%，李先生申請個人住房貸款62萬元，貸款期限20年，選擇等額本息還款方式，據此測算，每月月供將由3675.91元降至3548.15元，總利息支出節省3.06萬元。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，政策調整後首付比例、房貸利率均將處於歷史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願，若核心城市加快跟進相關舉措，有望對市場情緒產生更大的帶動作用。

招聯金融首席研究員董希淼認爲，一系列樓市政策穩定居民信心和預期，提高居民住房消費的意願和能力，從需求側上對房地產市場形成支撐，促進房地產市場平穩健康發展，穩定房地產貸款，這也是貨幣政策靈活適度、精準有力的體現。從長遠來看，全部商業貸款利率基本實現市場化，也有利於引導金融資源優化配置。

政策“上新”

5月17日，人民銀行創設保障性住房再貸款，支持各地收購已建成的商品房用於保障性住房，盤活存量住房資產。央行提供給銀行1.75%的低成本資金，支持銀行進一步降低租賃市場融資成本。

簡單理解，地方政府可以結合各自情況，自主決定是否參與收儲；房地產企業與被地方政府選定的地方國企平等協商，根據收購價格談判情況等，自主決定是否出售商品房。

仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟表示，中央政策性資金包括中央保障性安居工程補助資金、特別國債資金支持、抵押補充貸款（PSL）、保障房專項貸款等形式，而保障性住房再貸款有望成爲當下籌集保障房建設資金最主要、最便捷、最有效的來源。保障性住房再貸款政策，有利於通過回購未售新房、促進存量二手房去庫存、盤活改造非住宅物業、收購土地項目、配建配售保障性住房等方式，補充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循環。

6月12日，央行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會。方正證券劉海清在研報中表示，會議重申了中央穩樓市的積極態度，再次明確“去庫存”大方向不動搖，而“收儲”作爲“去庫存”的重要手段，或隨着推動保障性住房再貸款進入實質落地階段而提速。

龐溟認爲，地方政府和實力、能力、執行力強的地方國有企業以去庫存爲重點，購買已建成存量住房並轉爲保障性租賃或配售住房，這既可以盤活存量、去化庫存，又能爲政府公共租賃住房的供給提供有力有效支持，還能避免政府重資產模式下可能產生的收購、管理和改造成本較高或回款週期較長等問題。

在此之前，政府收購存量商品房作爲保障房已在個別城市開展試點：2023年初，央行設立了1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。

此次保障性住房再貸款統籌考慮政策銜接，把1000億元租賃住房貸款支持計劃併入保障性住房再貸款政策中管理，在全國範圍全面推廣。

不過，市場也存在一定擔憂：市場化收購的房價、租金收益率和融資成本會否影響國企參與積極性。

龐溟表示，以保障性租賃住房爲例，在不顯著增加債務的前提下，項目層面應做到“租金回報率–運營成本≥資金成本”。淨流入人口多、新市民和青年人羣佔比高且規模可觀的一線城市和成都、杭州、武漢等強二線城市，住房租賃需求相對更具韌性。

一位接近監管人士對第一財經表示，對於近期各地方政府和國企批量收購存量房用作保障房，批發收購節約了房企的銷售成本，長租房企業也能進一步提升租售比。我國房子“租售比”在穩步回升，考慮房租上漲，租賃企業批發收購後的租售比更高。而且，較之於破產清算，紓困房企更有意願打折出售庫存房源，地方政府和國企收購價格還有可能更低，運營成本也會進一步降低。

“央行工具+地方補貼”激活住房租賃市場

濟南的收儲實踐具有一定的參考意義。除了融資支持外，財稅支撐也必不可少。

啓動前期，根據租賃住房貸款支持計劃要求，在兩家實施主體自籌資金19.72億元的基礎上，濟南市級財政部門先後提供8億元資本金支持，充實實施主體自有資金；實施中期，根據不同建設類型，給予相應標準的保障性租賃住房補助資金，兩家實施主體共獲得補助資金5133萬元；購置後期，爲實施主體減徵增值稅和房產稅合計215.52萬元。

從已運營項目的經營數據來看，25年貸款期限內，小戶型項目年投資回報率約3.5%~5%，大戶型項目年投資回報率約1%~1.5%，運營收益基本覆蓋貸款本息。

團體購買力帶動了商品房市場去庫存。與此同時，房企銷售資金迅速回籠，也緩解了房企資金鍊壓力，有效助力防範化解房地產風險。

去年，濟南市通過租賃住房貸款試點政策購置商品房163.84萬平方米，約佔年度商品房交易量（1465.32萬平方米）的11.12%，主城區商品房去化週期從2022年的25.3個月下降至2023年的24個月。

上述接近監管人士對第一財經表示，在市場估值低位，通過“央行工具+地方補貼”可以有效激活住房租賃市場。在市場低位和起步階段，有了金融和財政政策的支持，可以更好發揮撬動和激活作用，長租房企業盈利性更可持續，對於住房租賃業務不僅能夠“扶上馬”，還能做到再“送一程”。

記者瞭解到，目前已有城市通過財政補貼的方式支持消化存量住房。比如，鄭州對於參與保障性租賃住房的企業，前期收購階段一次性補貼200元/平方米，相當於一次性貼息2%左右，後期運營階段前10年每年又貼息2%；西安按企業持有的租賃住房建築面積，每年給予100元/平方米的經營獎勵，相當於一次性貼息近1%。

一位市場權威專家認爲，在央行和財政的支持機制能發揮託底效應後，未來房地產行業和市場進一步恢復，將更多依賴於自身經營，實現商業化長期可持續發展。

龐溟建議，未來應進一步健全完善以政府投資和政策資金爲主、市場引導下的社會化資金爲補充、全方位多渠道金融支持的體系，更好地提升保障房投資、融資和運營各環節的資金利用效率和金融支持力度。