保利+建工89億元競得北京海淀一宅地 爲此前萬科所退地塊

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

7月25日，北京市海淀區一“回爐”地塊順利出讓，與8年前出讓時相比，其掛牌價和上限價格幾乎翻倍，最終由保利和北京建工聯合體以89.01億元競得，溢價率3.5%。

《中國經營報》記者瞭解到，此次出讓地塊爲海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊。

根據出讓信息，地塊建築規模16.29萬平米，其中0120、0132地塊爲二類城鎮住宅用地，容積率分別爲2.0和1.7，總建築面積14.92萬平方米。0162地塊爲零售商業用地，建築規模約1.36萬平方米。

值得注意的是，該地塊爲“回爐”地塊。早在2016年11月16日，北京市推出海淀區永豐產業基地2宗地塊——018號、019號地塊，要求競買報價達到土地上限價格時，轉爲在此基礎上競報企業自持商品住房面積，自持的商品住房只能作爲租賃住房，不得銷售。

其中，18號地塊吸引了16家開發商經過38輪競價，19號地塊吸引了12家開發商52輪競價。最終，2宗地塊被萬科以總價109億元競得，競報的自持面積是100%，包括住宅和商業。18號地塊成交價50億元，19號地塊成交價59億元，土地單價超過3.6萬元/平方米。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，2宗地塊也是萬科當時響應政府推動“租售並舉”的全新嘗試。之後，18號地塊被萬科開發爲萬科翡翠書院，作爲全國首個企業自持租賃房項目開工面世，項目容積率僅爲1.78。按照當時“70/90政策”要求，180平方米的四居室產品佔比不到30%，被做成複式（兩層+閣樓）。其餘戶型主要爲90平方米的三居室。

2018年4月份時，北京萬科對外釋放了翡翠書院項目的預租消息，租賃房源包括月租金約爲1.5萬—1.8萬元的90平方米三居室和月租金約爲3萬—4萬元的180平方米四居室。所有房源主打長租，最長租期不超過10年，如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變，但要求承租方一次性付清全部租金。

按此計算，即便不考慮建安、財務、管理及融資成本，企業109億元土地款至少需要30年才能回本。

面對成本壓力，萬科此前也曾考慮尋找合作方共同開發上述地塊，比如曾提出採用衆籌方式，選擇周邊企業參與衆籌，幫助這些企業的員工解決住宿問題，但並未有企業接受此合作方式。

直至去年9月份，萬科子公司才通過與華泰資產管理有限公司簽署協議，設立不動產債權投資計劃獲得本金金額合計不超過40億元的融資，期限最長爲10年，萬科翡翠書院第一個10年租期得以“解套”。

而隨着房地產行業融資收緊、銷售下滑，萬科自身流動性承壓。根據海淀區人民政府2021年公佈的消息，19號地塊總投資估算爲69.15億元，由於建設資金量大、收益低、資金回籠慢，開發建設難以進行下去。最終，萬科不得不折價退地。

今年6月份，19號地塊再次掛牌，即爲本次出讓地塊。時隔8年，地塊出讓條件有所改變：不再需要企業自持，而是地價達到上限後轉爲現場搖號方式確定競得人。同時，相較於2016年時44億元的掛牌價格、59億元的上限價格，本次掛牌價格和地塊合理上限價格分別調整爲86億元和103.2億元，幾乎達到翻倍水平。

值得注意的是，該地塊按照溢價率情況分段設置住宅指導價，當溢價率低於15%時，住宅指導價爲9萬元/平方米；溢價率高於15%低於20%時，指導價爲9.3萬元/平方米，浮動範圍爲±8%。

據瞭解，今年土拍市場低迷，上海市於6月份取消了土拍時地塊10%溢價率上限的要求。北京市雖未取消溢價率限制，但在今年的多宗地塊出讓中根據市場變化調整了限價政策。比如4月底，海淀永豐南地塊出讓時，最高溢價率提至20%，突破了此前15%的慣例。5月底，東城區金魚池地塊出讓時，採用溢價率分段指導價的方式進行拍賣，並將溢價率上限調高到25%。此外，在7月23日大興區一組團地塊的出讓規則中，允許同一集團的不同成員企業在競價階段參與競拍。

但從地塊競拍熱度來看，由於目前多數企業流動性承壓，對於拿地積極性並不高。上述提高溢價率或調整參拍規則的地塊並未吸引大量企業參與競拍。

本次出讓的“回爐”地塊亦是如此，由於今年上半年該板塊已有3宗地塊入市，且周邊在售項目仍有庫存，同時地塊總價較高，所以沒有出現激烈爭搶的局面，僅有保利+北京建工、中海、海開3家企業參與競拍，最終經過少數幾輪舉牌由保利+北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導價爲9萬元/平方米（溢價率15%以下），上下浮動8%。

據張凱介紹，從該地塊周邊配套來看，永豐北周邊住宅衆多，生活氛圍相對成熟，地塊緊鄰海淀大悅城，南北緊鄰新建的中關村三小科技園分校，西北方向是規劃建設的西玉河溼地公園，缺點是相較於永豐南來說，距離地鐵較遠，到16號線永豐站直線距離1.5公里以上。結合地塊容積率來看，產品仍舊以低密改善型爲主。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）