貝好家下場 電建北京第二座“華曦府”首開售罄的起落浮沉

觀點網 兩年前，電建地產在北京推出首座“華曦府”。剛過去的這個週末，又迎來第二座“華曦府”的正式開盤。

項目爲今年8月電建地產16.36億元競得的門頭溝區新城0604街區MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊，位於北京長安街西沿線，緊鄰北京首條磁懸浮地鐵S1線上岸站，周邊擁有商場、醫院、學校、公園等配套設施。

放眼全國，也僅有5個“華曦府”項目，其中北京就佔據了兩席。

2022年9月29日，北京第一個“華曦府”首開，249套期房2小時售罄，成爲“日光盤”，當日勁銷21億。長安華曦府於今年12月14日取得預售許可證，次日便正式開盤。據官方釋出的消息，2.5小時內首推所有房源開盤即售罄，勁銷16億元，再現“日光盤”場面。

小股東貝好家下場

在“華曦府”開盤售罄的背後，還有着合作方貝好家的一份功勞。

在電建地產拿下門頭溝地塊後沒多久，電建地產的全資子公司海賦豐業便把長安華曦府的開發公司海賦錦業1400萬元股權數額，質押給了貝好家（北京）置業有限公司。

11月21日，長安華曦府售樓處正式開放的前夕，它又一次質押了股權，還是1400萬元股權數額，質權人還是貝好家。

按照海賦錦業的註冊資本來算，電建地產一前一後兩次，共將長安華曦府28%的股權，質押給了貝好家。

至於爲什麼會將股權質押給貝好家，此前有業內人士分析，這或許是因爲電建地產從2023年開始營收虧損，財務壓力較重，找一個合作伙伴，分擔一下拿地資金和開發成本。

此外，就地塊本身所在區位而言，也有一定去化壓力。

據瞭解，門頭溝地區項目去化壓力一直較大，即便近兩年土地供應有限，也並未使得“物以稀爲貴”成立。更有報道指出，在地塊成交之前，規劃設計方案就已出爐，頗有託底市場、更新區域活力的意味。

電建地產此前已在門頭溝打造了西山源著、華萃西山、電建金地華宸三個項目。前兩個都曾被指“滯銷”“賣不動”，電建金地華宸在去化上相對順利。

據相關報道，在長安華曦府周邊還有金茂長安悅、峰範北京、中建長安麓院等項目，網籤價在5萬元/㎡上下，若以指導價格銷售，價格方面並不佔優勢。

而貝好家的下場，背後的母公司貝殼找房，在營銷、代理、渠道等各方面自帶先天優勢，可爲項目做出貢獻。

貝好家成立於2023年7月，是貝殼“一體三翼”經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線的一員。其定位並非傳統房地產開發，而是數據驅動型住宅開發服務平臺，爲開發商、業主方、代建方等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案。

北京長安華曦府也是貝好家自成立以來，全國首個開盤的“1+2模式”合作項目。據悉，貝好家的C2M核心是通過大數據分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期，以此作爲樓盤產品定位的重要參考。

在定位之後的產品設計環節，貝好家C2M也可通過對客戶需求的深度挖掘發揮作用、指引或優化全程設計方案，打造出更滿足客戶需求的“好產品”。其中，“可變戶型”是貝好家倡導的三大好產品重要特色之一，此次在長安華曦府項目也得到了初步實現。

根據貝好家的客戶需求調研，項目最終在建築面積約78平米和96平米兩個戶型上，提供了“2+1室2廳1衛”的選擇，客戶可根據需要選擇是2室或3室交付。

華曦府從0到2

據悉，“華曦府”是電建地產現代輕奢產品線，與風雅宋式產品“瀧悅長安”、城市更新產品“公館系”、文旅康養產品“山谷系”，共同構成“綠水青山”產品品牌體系。

華曦府在北京的落地，要從2022年說起。

2022年，北京採用的還是集中供地出讓方式，企業保留了一定的拿地熱情，但總體市場冷熱不均。在2022年6月的第二批次集中供地中，共出讓17宗宅地。最終，7宗底價成交，7宗溢價成交，3宗流拍，總攬金499.58億元。

成交的7宗地塊中，4宗觸及地價上限，其中就包括豐臺小瓦窯地塊，也就是後來的北京首個“華曦府”。在觸及26.45億上限價格和3萬平方米現房銷售面積上限後，首鋼+電建地產聯合體搖中該地塊，溢價率15%。

據悉，豐臺小瓦窯地塊起始價23億元，上限價26.45億元，除了首創、首開、保利、華潤、招商、中海等北京市場老熟人報名之外，還有懋源、潤澤、三元嘉業等稀客，參拍房企/聯合體數量達13家。堪稱該批次最熱門地塊。

對於這一黑馬，市場則分析認爲，“房企拿地的核心邏輯是，既能夠滿足去化速度的要求，也能夠實現企業基礎的利潤率目標，只有這二者之間實現雙贏，企業纔會積極地去競地。”

顯然在豐臺小瓦窯地塊上，房企們認爲更能算得過來賬。畢竟，二批次北京土地地價降低、配建減少，部分地塊商品房指導價格甚至出現倒掛現象。

以首鋼及電建地產聯合競得的豐臺小瓦窯地塊爲例，地塊位於西四環，銷售指導價7.5萬元/㎡，東南側爲2022年第一批集中供地中成交的豐臺大井新村地塊（北京城建·龍樾天元），銷售指導價8.5萬/㎡，正南側大瓦窯板塊的國譽萬和城、首創天閱山河當時銷售均價則在8萬/㎡。整體看項目在區域市場有明顯的價格倒掛，這也奠定了後續去化基礎。

拿地兩個月後，項目確定案名爲“華曦府”。在雙方成立的項目公司中，首鋼持有51%股權，電建地產持有另外的49%。

首鋼電建華曦府去化情況

據北京住建委網站披露的成交情況，華曦府於2022年9月取得首張住宅部分的預售許可證，批准銷售套數共計313套（含地下建築），分佈在項目的5、6、7、8棟，目前已全部售完。

華曦府現房部分於今年9月取得預售許可證，開盤時機選在了國慶前，又正逢北京限購鬆綁，爲項目銷售添了一把火。官方發出的喜報顯示，項目開盤當日簽約108套。

只是截至目前，根據北京住建委的數據，項目簽約60套，成交均價保持在7.5萬元/㎡。但現時的市場境況又與兩年前不同。若想盡快去化，或許後期難免降價折讓，或推出其他優惠活動。

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