北京二手房越賣越多，然後呢？

這是嚴肅君的第605篇推送

北京的新房市場，明顯斷頓了。

往前看，4月和5月北京住建委一共只批了7個預售證，純新項目四個，分別是和光煦境、越秀星樾、越秀天玥、豐禾嘉會。

向後看，接下來有動作的新盤也不多。關注度比較高的也就朝陽奶西望京雲尚、朝陽小紅門中建星光裡、昌平南邵梧桐山語。

6月倒是土地集中供應期，17宗宅地排隊上架中，但按照最快週轉速度算，也只能趕金九銀十節點了。

新房空檔期，嚴肅君的耳朵裡，全是二手房的消息。

1.

聽到最多的就是，北京二手房，越賣越多。

今年北京二手房的“變臉”速度之快，可以說是超出了所有人的認知。

2月份的時候，嚴肅君的朋友圈裡，中介們還在發“疫情三年，房價漲回來只用了一週。”

3月份，北京二手房成交22192套，少部分火爆區域，房價在一個月之內就上漲10%；

結果4月份只成交了1.5萬套，環比下跌37%，5月至今更是進入速凍模式，很有可能迴歸1.2萬的常規成交量。

（北京2023年前5月樓市成交表）

而與此同時，北京二手房掛牌量創了前所未有的新高。

有消息稱，五一期間綠中介內部掛牌量實際已超14萬套，但前臺展示僅11萬套左右。

至於原因，嚴肅君的N個500人置業羣裡有人說，是人爲控制，也有中介表示是因爲“高於平均價或前一套成交價的房源，不予展示。”

嚴肅君也詢問了相熟的二手房中介，以冠城大通百旺府爲例，目前鏈家前臺展示在售房源僅4套，但“內部後臺實際有約40套在售。”

其實不光北京，全國廣州、南京、杭州、西安等多個城市，二手房掛牌量正持續增加。

比如廣州二手房掛牌量突破13萬套、南京二手房掛牌突破15萬套、西安二手住房掛牌超過11萬套，紛紛進入買方市場。

對於什麼是買方市場？嚴肅君的判斷很簡單，有得挑，能砍價。接下來的事情不難預料，不展開說。

嚴肅君曾說過，對於三四線樓市來說，真正的危機是流動性危機，而這種有價無市的現象，如今在一二線城市也出現了苗頭！

畢竟，賣一買一，是置換；賣了不買，那叫變現。

2.

市場行情如此，北京今年以來也出臺了多項二手房相關放鬆政策，就是都不“傷筋動骨”---

3月31日，北京正式啓動存量住房交易“帶押過戶”模式。

4月份，大興推出無中介二手房平臺。面向大興區有二手房買賣需求的市民免費開放，提供給買賣雙方免費獲取信息和雙方交流的平臺。

最近的是5月8日，住建部和市場監管總局發佈了《關於規範房地產經紀服務的意見》。明確提出，中介機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵分檔定價。

10天后，北京房地產行業協會邀請房產經紀服務公司，商討降低中介費等事宜。

最近又有非官方信息傳出，某中介準備改變中介費的收取形式。由以往的買家全額承擔中介費變爲買家承擔1.7%，賣家承擔1%。

說白了，將一部分費用，由買家轉移到賣家身上。

過去樓市上行期，買家是激情消費，稍一猶豫就買不到的情況下，中介費不在考慮範圍之內；

而現階段，房價沒有上漲預期的情況下，買家是理性消費，對於房價之外的中介費，就非常敏感。

發現沒，所有動作都是在爲買房人提供便利，促進成交。

3.

其實新房市場，也開始出現討好買房人的情況。

嚴肅君最近有個發現，有一些熱門的新掛牌地塊，銷售指導價比預期的要低。

比如亦莊X47R1地塊。早在出讓之前，投拓圈及媒體已經猜了好幾撥銷售指導價，從8.5萬/平到10萬+不等。

但最終確定的是一個“白菜價”---期房7.7萬/平，現房7.9萬/平。

還有預計8月上架的海淀永豐南地塊，從最早有人爆料9.5萬/平，到9萬/平，甚至最新預測是8.5萬/平。

那基本就與目前在售的中海富華里、棲海雲頌價格持平了。

土地供應端，政府拿出了一些好地，讓渡了一部分利潤；市場銷售端，房企也開始有了更多誠意。

一方面，低於銷售指導價售賣。看看今年1-4月份的北京新房成交，還能頂着銷售指導價賣的，也就東西城、海淀和昌平朱辛莊了吧。

朝陽奶西、豐臺三環這些傳統意義上的好地段區域新房項目，銷售指導價95折往往是真實成交價。

另一方面，更願意把戶型做小。

比如海淀永豐組團，不約而同做了80多平的兩居；最近的朝陽三環中建星光裡，最小的是60平一居，上一次朝陽出這樣的小戶型應該還是綠城沁園。

改善產品也是如此，目前市場上比較常見的是100平出頭的三居，和120多平的四居。

嗅覺敏銳的房企，都在實打實的靠價格跑量，因爲只有傻子才相信，還有人願意聽故事。

畢竟現在的北京買房人，有錢，也有需求，但沒有信心，也沒有預期。

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