北京5月新房成交跌兩成，二手房越賣越多，中海穩坐銷冠

與陡然升高的氣溫正相反，北京樓市的熱度已然大幅回落。

今年以來北京二手房市場經歷過山車行情，經歷2-3月份的“小陽春”之後，4、5月的成交數據轉而下跌。

據克而瑞統計住建委的數據，5月北京二手房網籤成交量爲12982套，比今年3月22305套的高點成交量減少了9300多套，減少套數幾乎等於近年樓市最冷時期的月成交量。相較於4月環比37.3%的跌幅，5月降幅有所收窄，但同比去年上升52.1%。

與此同時，北京二手房的掛牌量也在增加。去年11月市場已經超過10萬套，今年5月二手掛牌量超過11萬套，截至6月9日，貝殼官網顯示最新掛牌數已超過12萬套。

海淀北部一位中介人士對界面新聞表示，其負責的幾個小區今年以來掛出了很多房源，有些業主是想買新房，有些是此前用於出租的，但受附近科技企業新招員工越來越少以及企業逐漸騰退包租，租金收益不穩定，使得一些業主的出手意向更強烈了。

“眼睜睜看着關注的朝青板塊小區降價、漲價再降價，比如首開熙悅尚郡等小區，掛牌價多次十萬元級別的下降，中介也表示能談到更低，偶爾覺得最近是可以入手的時機，可又有很多消息說可能還會降。”在北京尋求購買二手房已一年有餘的購房者對界面新聞表示。

這種買賣雙方心態的博弈，成了北京二手房市場遇冷之下的普遍現象。

根據麥田房產數據顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。成交放緩，掛牌量增加，市場去化進一步承壓，二手議價掛牌量均價下調0.1%，並且議價空間和上月相比擴大0.37個百分點。

雖然當下屬於買方市場，但實際上從掛牌房源的結構來看，房齡超過20年的老房子佔到一半左右，供應的結構性矛盾依然存在，購房者選到合適房子的難度依然不小。

二手房交易不暢，導致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現，新房市場亦受拖累。

據克爾瑞數據統計，5月北京新房（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）成交4910套，環比下跌19.8%。

一位市場人士對界面新聞表示，往往在3、4月學區房騰挪結束後，5月會出現正常淡季，新房成交相對於二手房的大規模下滑反而還算穩定，雖然比不上2019年，但也比前兩年明顯增長。

時間線拉長來看，2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上漲46.6%。克爾瑞指出，今年北京的新房市場還是明顯好於去年同期，2023年北京表現出強勢的市場復甦態勢，但5月的成交數據已經說明前期積累的需求釋放接近尾聲，市場下行壓力加大。

與此同時，新房在供應端也保持在低位，1-5月北京新建商品住宅供應14060套，同比下跌34.4%，其中5月僅有1250套房源取得預售資格。

具體來看，5月3個剛需新盤入市表現亮眼，5月18日石景山越秀·天玥開盤官宣賣了18億，5月19日、20日開盤的順義北京城建星譽BEIJING、亦莊豐禾嘉會均官宣首批房源售罄，相關數據還未體現在真實網簽上。

北京樓市市場仍存在明顯分化。以上述爲代表的剛需類項目，在網籤總金額上與豪宅項目相差甚遠。

從1-5月份新房網籤榜單來看，目前居於前列的還是去年底及今年一季度開盤就幾乎售罄的豪宅項目，中信城四期（中海都闕臺）、北京城建天壇府、信達東外39號等。

其中，中信城四期1-5月銷售額97.69億元，已經逼近百億。項目位於兩年未有新盤供應的北京西城區，一經入市就十分火熱，關於該項目收茶水費才能購買到的謠言四起，北京中海方面已經多次闢謠。

中指研究院分析指出，改善客羣仍是北京市場主力，由於近期二手房市場成交乏力，導致新房置換動能減弱，僅區位優勢明顯、配套完善的改善項目去化相對較好。剛需盤分化也很明顯，昌平、房山、順義核心片區項目去化相對較好。

另外，北京樓市成交繼續向頭部集中，靠前梯隊企業規模增速領先。

據克而瑞統計，2023年1-5月北京TOP30房企權益銷售額共計1349.46億元。中海權益銷售金額超過兩百億斷層領先，其前5個月業績超10億的項目已有7個。

在全口徑金額排行榜中，中海287.73億元位列第一，北京城建以211.48億元位列第二，華潤、首開、金茂業績也超過百億，而20名以後的房企銷售規模僅在20億元-30億元級別。

在市場分化之下，即使在熱門城市北京，房企也更關注優質、回報率高的地塊。

6月1日時，北京出讓了4宗地塊，其中最受關注的順義地塊吸引了40多家房企參拍，既有中海、華潤等北京樓市頭部要補倉，也有一些來自外地較爲陌生的中小房企。

而6月即將入市的海淀地塊、亦莊地塊，無論是地理位置還是建成項目後“倒掛”屬性將促成熱銷，都很具吸引力，或將再次造就與當下樓市成交相悖的高熱。