北京樓市新政滿月： 二手房成交量明顯上漲

證券時報記者 張達

距離6月26日北京樓市新政出臺已經一個月時間，政策效果備受關注。過去一個月，二手房成交放量，價格逐漸企穩。

合碩機構首席分析師郭毅接受證券時報記者採訪時表示，北京下調首付比例和房貸利率的新政，對北京二手房市場成交形成較明顯的拉動。7月到現在，二手房成交量1.2萬套左右，7月整月的成交量有望達到1.5萬套以上。二手房市場成交量穩步增長，同時，價格也在底部夯實，買賣雙方議價空間不斷收窄，甚至在局部板塊還出現個別二手房成交價格上漲的情況。

“新政以來，北京二手房成交量明顯上來了，主要還是‘以價換量’。”北京東城區某房產中介門店的工作人員對證券時報記者說。

北京鏈家研究院根據北京市住建委官網數據統計，北京新政出臺以來（6月27日至7月24日），北京市二手住宅網籤量爲14966套，與政策出臺前的可比時段（5月30日至6月26日）相比增長11.8%。

北京鏈家研究院分析師冷會告訴證券時報記者，二季度北京二手房成交經歷了“先外後內”的過程。4月30日北京優化限購政策，允許達到限購套數家庭加購一套五環外住房，4月至7月中旬，五環外城市發展新區二手房交易熱度相對更高，外圍片區成交佔比也有所提升。自7月開始，伴隨着置換鏈條的穩步運轉，外圍片區的交易熱度開始向內環傳導。7月以來，低總價、高總價房屋成交量同時提升，總價在400萬元以下的房屋成交佔比較6月份上升1.7個百分點，總價在1000萬元以上及高單價住房成交比例有所提升，帶動成交結構上移。

價格方面，北京鏈家的數據顯示，二季度以來北京二手住房價格走勢總體平穩，6月市場價格環比上升0.5%左右，7月以來（截至24日），北京鏈家二手住宅成交均價環比上升0.4%。

對於價格上漲的原因，冷會表示，主要來自於交易結構變化，從可比住房價格角度來看則較爲穩定。這主要是由於新增客戶與新增房源開始逆轉，供需關係雖仍然偏向買家，但相較一季度更趨向平衡，有利於價格的相對平穩。從數據來看也是如此，從4月份開始，二手住房成交均價已連續4個月保持平穩運行，月均波動幅度均在1%以內。

冷會認爲，綜合來看，“6·26”北京新政對於房地產市場的進一步回暖具有積極作用，較好的政策節奏與恰當的政策力度，使得全市二手住房市場目前達到了較爲理想的量升價穩狀態，並已持續一段時間。

中原地產首席分析師張大偉也預計，在政策影響下，7月整月北京二手房網籤量有望超過1.5萬套，達到最近一年多的最高點。

從新房市場來看，中原地產研究院統計數據顯示，6月26日—7月25日，北京新建住宅網籤量爲4501套，較5月27日—6月25日的3243套上漲了38.8%。

不過，郭毅告訴記者，與去年相比，北京新房市場目前單月成交量仍處在底部盤旋的狀態。從價格表現上來看，也並沒有出現折扣收回、價格回漲的現象。

對於出現這一現象的原因，郭毅認爲，核心在於目前北京整體樓市還存在循環不暢的現象，包括從土地的投資、開發、開工到竣工的循環，以及新房到二手房置換的循環。要讓整個循環暢通起來，還需要更加精準的調控政策。如北京近期的“以舊換新”政策、剛剛掛牌的門頭溝地塊競價規則調整等這類精準調控剛剛開始，未來這類調控或對新房市場有效拉動，也更有助於從土地、新房、二手房市場整體形成一個良性循環，從而帶動市場更加穩定向上發展。

值得注意的是，7月26日，北京供應的門頭溝新城地塊，在土拍規則方面進行了三項優化。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，一是競買人資格優化。對同一集團下的成員企業，在競價階段的競買人資格要求方面有一定的放鬆。也就是說，搖號階段的規則和之前的土拍規則保持一致，而在競價階段，不再是之前的僅一家成員企業可以報名參與競拍，而是同一集團下的所有成員企業均有參與機會。

“這一規則的優化，一方面保證了搖號階段的公平性，另一方面又爲同一集團下的成員企業創造了更多參與北京土拍的機會。”張凱稱。

二是競價階梯優化。競價階梯由原來起始價的5‰調整爲1‰，大幅降低了競價階段的加價門檻，有利於競買人更精確地根據自身企業的出價能力進行報價。

三是超低能耗建築標準優化。由之前的需滿足北京市建築節能設計標準，優化爲可按國標執行。這一調整能夠在一定程度上降低房企的開發成本，爲房企騰挪出更多的成本資源用在“好房子”的產品打造上。