上海二手房成交創三年新高背後，什麼房子賣得好？

“之前一直想買房，但因爲限購買不了，5.27新政出來後，看到心儀的房子就趕緊入手了。”從看房到籤合同，只用了不到一星期的時間，在上海工作的張揚（化名）就成了有房一族。

“滬九條”落地後的一個月裡，許多像張揚一樣剛獲得購房資格的年輕人，成了上海樓市中的重要購買力量，推動二手房成交超2.6萬套。

這一單月成交數據，環比上漲41.1%，同比去年6月實現翻番，增幅約102.8%。不僅創下了今年新高，也是自2021年6月以來最高單月成交紀錄。

有對上海二手房市場熟悉的資深業內人士向記者表示，6月份的數據本來應該可以衝到更高的位置，但6月最後一週，上海連續暴雨天氣，對成交表現造成了一定影響。

上海鏈家業務策略部高級經理李根表示，6月份上海市二手房各項指標環比5月均有明顯上升，其中，新增掛牌量上升10%，新增客戶量上升15%，帶看量上升25%，市場整體信心正在修復，購房的需求逐步被釋放出來。

這其中，有兩類房源頗受市場歡迎。根據上海中原地產的監測，樓市新政後，有兩類二手房更加好賣，一類是總價300萬元-500萬元的；另一類是總價1000萬元以上的。也即，一類是靠近市區的老破小，一類是大面積的次新房。

業內預計，7月份的上海二手房市場還會延續6月的熱度，成交量繼續突破2萬套的概率依然較大。

“老破小”熱銷

5月27日，上海發佈重磅樓市新政“滬九條”，其中規定，非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。這也就意味着，社保/個稅繳滿3年的非上海戶籍單身人士可以在全上海市範圍內購買1套二手房。

新政一出，許多此前因爲單身、社保繳納期限不足、房價過高等因素被限制的年輕人，都動了起來，並且視線投向了地段更好的區域。58安居客研究院院長張波告訴第一財經，在新政落地後10天內，300萬以內中小戶型二手房的搜索熱度上升了30%以上。

5月下旬有了購房資格後，張揚就開始行動，他從自己曾經居住過且較爲熟悉的區域內入手，在短短的一週內跑了三個地方。6月4號，他跟中介看完當天的第一套房子，頗爲中意，直接找房東談價，並在當晚就籤合同下了定金，總價大約在290萬元。“很喜歡那個地段，價格也合適，就果斷買了。”

王靜（化名）的買房週期拉得更長了些。她起初在環滬區域看房，後來隨着政策一步步放開，一路看到內環邊，買下了一套地鐵站附近的老破小，面積約30平方米，均價在5.6萬元左右，總價約170萬。

另一位新晉購房的95後則坦言，儘管早有購房資格，但苦於此前房價高，手中資金不足。如今市區老破小的價格已“跌到位”，她也終於在公司附近買下了一套總價不足300萬的房子。

果斷而快速的成交，消化了很多市區的老破小房源。上海鏈家提供的信息顯示，本次政策對於上海市區300萬左右的房源刺激十分明顯，交易頗爲活躍。

上海浦東新區內環的一中介門店資深中介向記者表示，老破小總價低，對於很多剛需客戶來說容易上車。

上述中介表示，近來，市區的低總價老公房近期成交表現很好，總價在200萬-300萬元，片區內不少小區內的便宜房源已經去化了，可選的便宜房子明顯少了。上海徐彙區內環的另一中介也告訴記者，他所負責片區內300萬以下的房源目前只剩一套了。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，近期成交的二手房以300-400萬的爲主，這些房子戶型小一些，總價低，位置不錯，而且上海降低首付比例後，幾十萬就可以上車，性價比很高。

宋紅衛提及，這些總價低的房子，租售比可以超過2%。從長期持有資產投資回報率來看，也算不錯的選擇。王靜買下的這套老破小交通便利、配套成熟、人流量大，也正是爲了更好地出租。

千萬級改善型行情延續

千萬級別的高端次新房也獲得了不少購房者的青睞。

在上海內環高端次新房的某板塊內，一家大型連鎖中介的門店店長透露，6月成交的一位客戶是外地戶口、單身，“因爲在市區上班，他也不願意買在郊區”，新政後就果斷出手了。

該店長介紹，有多位改善客戶前期賣掉了手中的兩房，入手了大面積的三房、四房，抑或是從置換到樓齡更新的房子，總價也從1000萬元左右升級到1500萬元或更高，他們對產品、商圈的認同和接受都有一定的要求。這樣的成交在門店共有4宗。

上述店長告訴記者，近期成交的不少房源此前已經掛牌過一段時間，經歷了客戶還價和市場的洗禮，價格已較爲理性；客戶本身也是已經在市場上看的，一直在觀望中，新政之後就果斷出手，較爲快速地促成了較爲穩定的成交。

有位近期在置換的購房者就告訴記者，在看房過程中曾遇到一套心儀的房源，在掛牌的幾個月裡，房東的叫價從近900萬一路降至700萬左右，新政出來後不久，房子就被付款條件更好的買家搶走了，“房東也願意及時落袋爲安”。

好的時機也促使買賣週期大幅縮短。上述店長透露，有位置換客戶從掛牌賣掉自己的房子到買入新房，歷時僅兩個月，置換週期較此前大幅縮短。穩定的成交也促使上述門店的成交量在6月份創下了“一年半以來的新高”。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，千萬級的房源成交量高的一個原因在於符合市場需求的新房供應並不充足。

當前上海的新房供應較多地集中在郊區，市區千萬級的偏中高端的改善產品並不多，未能很好地滿足該部分客羣的需求。而在二手房市場，位於市中心或中環，合適的樓齡、戶型、面積的房源則有較多的挑選空間，產品品質也有較好的提升，而且過去很少拿出來賣的好房源近期也多了起來。

盧文曦續稱，新政之後，二套房首付比例降低，不少家庭也多出了一張房票，相應的需求也得到了釋放。

整體來看，6月份成交放量的同時，也帶動了價格的逐步企穩。張波告訴記者，從6月市場來看，明顯呈現量增價穩的態勢，雖然二手房的實際成交價格環比依然有小幅下行趨勢，但線上掛牌價格下調的空間，以及二手房的議價空間也在收窄。

據上述對上海二手房市場熟悉的資深業內人士觀察，當前二手房價格出現了一定程度的回調。這是因爲當下房東的心態更加平穩，不像之前着急出貨直接掛出很低的價格；同時，這也讓議價空間有所收窄，從之前一口氣就砍10%-15%的狀態，現在基本只能談在10%以內。

不過，進入7月份，二手房的成交數據出現了下降的跡象。在業內看來，這屬於正常情況。張波表示，7月前幾天是工作日，成交量短期向下較爲正常。從趨勢來看，預計7月預計還會延續6月二手房成交量的熱度，成交量突破2萬套的概率依然較大。