上海三批次新房“豪宅”價格大漲 2月二手房成交量“觸底”

2024年上海三批次新房官宣公示：共19個樓盤合計68萬平方米，分佈在11個行政區，共5216套房源。

其中“高端豪宅”項目集中入市成爲本批次的焦點。在本批次新盤中，6個樓盤均價超過11萬+/平，更有3個樓盤均價突破了17萬/平。另據統計，超過2500萬總價的新房套數達到888套，是過去3年來單批次最高點。

上海豪宅項目扎堆，市場表現"搶眼"

在三批次入市的市中心豪宅中，中海順昌玖裡均價17.2萬/平，濱江凱旋門均價17.28萬/平，夏都·幸福268均價17萬/平，都是純住宅項目，成爲第三批次最大看點。

首先就是房價突破了市中心的天花板，在二批次兩個上市的樓盤16.3萬/平礎上，新房均價站上了17萬+/平的當口。

項目方面，首先來看中海順昌玖裡，樓盤地處新天地的市中心核心地段，也是建國東路街坊舊改的首個新盤項目。項目打造爲超高層和風貌別墅的組合。這次中海先拿超高層來試水，超高層產品在市場接受度上此前受到不少人質疑，這一次項目的表現也值得關注。

浦東小陸家嘴這次也有稀缺新盤入市，那就是老牌豪宅項目濱江凱旋門，17.28萬/平的價格，比中海順昌玖裡還略高一籌。值得注意的是，項目是準現房交付， 大大降低了等候的時間成本。傳統的黃浦市中心和陸家嘴濱江，已經在上海的豪宅市場中站穩腳跟，而近些年來，包括北外灘、徐匯濱江、前灘等新新豪宅區域異軍突起，傳統豪宅區的項目成交也受到一定擠壓。

回顧近期黃浦入市的新盤認購情況，黃浦慶成府226套房源，認購客戶240組，認購率約110％；露香園共計房源數262套，認購超280，認購率約107％；綠城外灘蘭庭共166套房源，當前總認購約430組，認購率超260％，已經觸發積分。

其中僅有綠城一盤觸發了積分，看似較往年市區豪宅樓盤的熱度略有回落，不過需要注意的是，入市的項目都是均價14-16萬/平的大戶型產品，總價基本都在3000-4000萬的房子，認購率看似不算高，但對於這個總價段來說，同一時間三盤在認籌，總認購客戶近千組，這已經算是超出市場預期的表現。

除了新天地和陸家嘴濱江，長寧這次冒出的36套新房，價格同樣頂到了17萬/㎡。夏都·幸福268是華山夏都苑的新一期。項目位於長寧內環內新華路板塊，東臨4萬方華山綠地，直線距10/11號線交通大學站約600米。低頭便可俯視華山路-衡復歷史文化風貌區全景，全部都是203-395平的大尺度平層。

另外，浦開摩登江南里、靜安璽樾、中環桃源裡和保利琅譽也是本批次可選的市區樓盤。

除了這些高端項目，三批次外圍樓盤也多爲區域改善型項目。閔行本批次入市樓盤僅2個，顓橋紫薇花園一直擁有不錯的市場口碑，而另一個位於閔行浦江大華星曜價格也極具優勢，項目地處地鐵浦江線匯臻路站，周邊有萬達廣場和山鋼和潤旭輝裡，是一個相對成熟的窪地板塊。

綠城本次也有2盤正在加推，分別是位於青浦徐涇的綠城春曉園和嘉定南翔的綠城留香園。

目前徐涇板塊內還有華潤項目處於續銷階段。在市場行情不穩的情況下，近郊熱門板塊去化週期也被拉長，對於低分或二套改善購房者來說，當前是不錯的上車時機。

不僅如此，嘉定的熱門樓盤理想之地再次加推，預計會再次成爲市場焦點。項目此前四批次產品全部觸發65+的積分，在板塊和產品力的加持下，項目的熱度一直居高不下。本次五期將推出項目最後227套房源，產品建面約103-145㎡3-4房。

奉賢新城本次的看點是中建御璟園，58820元/平的價格，成爲了奉賢新房價格的天花板。該盤坐落於上海之魚湖畔。區域能級定位市級副中心，坐擁三軌交匯樞紐，一系列人文、藝術、生態等重磅城市配套已經實景呈現，是未來奉賢新城的CAZ中央活動區。

二批次新盤表現平平，“二手房”季節性走弱

雖然三批次新盤已經官宣，不過距離入市或尚有一段時間。目前，上海新房第二批次22盤僅有8盤發佈認購時間，其中4盤已結束認購，4盤在認購中，另有1盤（4證：中建玖海雲天）已取證，即將啓動認購。

三批次目前僅有3盤觸發了積分，分別是徐匯濱江的保利濱江天珺二期、匯元璽二期及黃浦濱江的綠城外灘蘭庭二期。

2月樓市延續淡季特徵，成交進一步縮水。據上海中原地產數據獲悉，當月上海新建商品住宅成交面積16.4萬平方米，環比減少63.6%。從成交前十榜單來看，中端改善產品繼續成爲市場交易主力。

二手房方面，根據網上房地產的網籤數據，上海2月二手房網籤成交合計6596套，1月份數據是14303套，環比跌幅53.9%。

從某中介平臺的掛牌量來看，2月新增了近萬套掛牌房源，其中外環外是主力，掛牌數量再創新高。在上海樓市新政出臺後，有不少房東將下架的房源再次掛牌出售。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，2月樓市交易走低是預期中的事情。首先，樓市本身還在調整期內，市場表現疲軟是正常現象；其次，傳統季節性的交投縮水，疊加過年時期，影響正常交易節奏；加上今年供應不多也限制成交發揮。此外，從投放的產品來看，網紅項目不多，也會影響交易數據表現。因此3月纔是真正體現市場溫度的時間節點。

節後部分樓盤開啓認籌，從結果來看，已經有2個項目觸發積分制，說明市場消費力還是有潛力可挖，不過當下是買方市場，消費者回歸理性，目光都聚焦在優質項目上。最新一期的LPR已經大幅下調，給買房者帶來實惠，所以說今年的小陽春一定會出現，但是成色跟去年相比會有一定的落差。